Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2023 года <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в лице судьи Герасиной Е.Н.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием представителя истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО УК «Центр коммунального хозяйства» к ФИО1 об обязании устранить нарушения прав собственников помещений жилого дома,

по встречному иску ФИО1 к администрации <адрес>, ООО «Центр коммунального хозяйства» о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, обязании внести изменения в технический паспорт,

установил:

ООО УК «Центр коммунального хозяйства» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором представитель просил: обязать собственника нежилого помещения ФИО1 в течение 30-ти дней со дня вступления судебного акта в законную силу:

- демонтировать на кирпичной стене (фасад) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, внешний блок кондиционера,

- произвести работы по восстановлению целостности кирпичной кладки стены жилого дома в месте выполнения отверстия под установленное устройство,

- привести объект – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> первоначальное состояние (положение), существовавшее до реконструкции (проведения работ), путем демонтажа дверного блока, восстановления демонтированной части стены фасада и торца здания, восстановления оконного проема, оконного блока и остекления;

взыскать с ответчика судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В обоснование иска указано на следующие обстоятельства. ООО УК «Центр коммунального хозяйства» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> (далее - МКД) на основании решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и заключенного договора управления от ДД.ММ.ГГГГ.

Собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, выполнены работы по монтажу кондиционера на главном фасаде дома под окнами жилых помещений, для чего проделаны отверстия в стене жилого дома. В управляющей компании отсутствуют сведения, подтверждающие разрешение ответчику на установку данного устройства со стороны собственников помещений многоквартирного дома. Разрешение ответчику на выполнение данных работ собственники не предоставляли. Ответчик выполнил переустройство оконного проема, чем уменьшил и изменил общее имущество в многоквартирном доме, а также выполнил отверстие под кондиционер, установил его без разрешения, тогда как распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по решению всех ее участников. Согласно жилищному законодательству такое решение принимается общим собранием собственником помещений в многоквартирном доме не менее двух трети голосов от общего числа голосов собственников.

В адрес ответчика направлялось предписание и досудебная претензия о принятии мер, однако меры приняты не были.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к УК «Центр коммунального хозяйства», администрации <адрес> о сохранении нежилого помещения кадастровый №, площадью 176,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> перепланированном и переустроенном состоянии; обязании ответчика внести изменения в технический паспорт нежилого помещения кадастровый №, площадью 176,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> соответствии с планом переустройства и перепланировки жилого помещения.

В обоснование встречного иска указано на следующее.

ФИО1 является собственником нежилого помещения, кадастровый №, площадью: 176,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Новосибирск, <адрес>.

В целях благоустройства нежилого помещения была проведена перепланировка и переустройство указанного нежилого помещения. Выполненная перепланировка не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Собственником произведено переустройство оконного проема в дверной проем, была произведена перепланировка, была произведена замена строительной конструкции – части стены дома, а именно был демонтирован фрагмент несущей строительной конструкции. Демонтированный фрагмент несущей строительной конструкции был заменен дверным блоком.

Данный вход был сделан для удобства жильцов многоквартирного дома, для более комфортного пользования магазином, находящемся в нежилом помещении. Магазин, находящийся в нежилом помещении многоквартирного жилого дома, является единственным в районе нахождения дома и обеспечивает потребительские потребности жильцов данного многоквартирного дома.

В данном помещении уже происходила перепланировка, сделанная предыдущим собственником, на дату ДД.ММ.ГГГГ, на этом же самом месте была установлена входная дверь, а уже на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на месте двери было установлен оконный проем.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был проведено общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования, где за перепланировку проголосовали 123 собственника. Произведенный объем демонтажных и строительных работ не повлиял на несущую способность здания.

Представитель истца ООО УК «Центр коммунального хозяйства» ФИО3 в судебном заседании требования поддержала, на их удовлетворении настаивала, в удовлетворении встреченных требований просила отказать

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований, ссылаясь на то, что перепланировка выполнялась в соответствии с планом, не нарушает права остальных собственников помещений, не несет угрозы безопасности здания, на общее собрание собственников по вопросу перепланировки никто не явился, однако истец собрала 153 подписи собственников помещений. Требования встречного иска поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика администрации <адрес> по встречному иску в судебное заседание не явился, направил отзыв на встречное исковое заявление, указав, что считает администрацию <адрес> ненадлежащим ответчиком, поскольку в полномочия администрации района внесение изменений в технические паспорта не входит; ФИО1 в администрацию по вопросу согласования перепланировки и приемки в эксплуатацию после перепланировки и переустройства нежилого помещения не обращалась.

Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 176,7 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:2057 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Дом солнца». ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, действует на основании ОГРНИП №.

Обслуживание многоквартирного дома по адресу: <адрес> осуществляет ООО УК «Центр коммунального хозяйства» на основании решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и договора управления многоквартирным домом №ДУ-ИС-5-2019 от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком осуществлена реконструкция оконного проема (вместо него выполнен дверной проем), проделаны отверстия в стене жилого дома, в связи с чем, допущено нарушение целостности несущей стены многоквартирного дома.

Согласно акту технического осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, комиссия в составе главного инженера УК, главного инженера по эксплуатации, председателя совета, начальника участка, при проведении осмотра здания торец дома <адрес>, обнаружено: со стороны торца дома, вместо оконного проема выполнен дверной проем, данные работы выполнены по проекту: разрушение и демонтаж части строительной конструкции (стена под окном), не произведено укрепление проема, не предоставлен протокол голосования собственников о согласовании изменений фасада, кроме того, на фасаде установлены кондиционеры.

Ответчику направлялась досудебная претензия от ДД.ММ.ГГГГ № с требованием о принятии мер по оформлению соответствующих документов, с предоставлением в УК документов, предложено провести работы по возврату в первоначальное состояние фасада дома, по демонтажу кондиционерного оборудования.

ФИО1 до настоящего момента требования УК не исполнены, что в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось.

На основании "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N 170, Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, ООО УК "Центр коммунального хозяйств" в силу возложенных на него обязанностей должно следить за техническим состоянием общего имущества многоквартирного дома.

В адрес ООО УК «Центр коммунального хозяйства» от собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе членов совета дома, неоднократно поступали обращения с указанием на то обстоятельство, что собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (цокольный этаж) произведены работы по демонтажу оконного блока и устройство на его месте входной двери, а также размещены наружные блоки кондиционеров, один на фасаде дома, второй – на отмостке во дворе. При выполнении работ собственник нежилого помещения не уведомил жильцов надлежащим образом, собрание собственников не проводил, разрешения от собственников не получал.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Фасад здания как ограждающие несущие конструкции дома является общим имуществом в многоквартирном доме в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ).

В случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ).

Согласно п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями ст. 46 Жилищного кодекса РФ, по общему правилу, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения по вопросам, предусмотренным пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, в том числе,

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

- принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Работы, произведенные в помещении, принадлежащим на праве собственности ответчику, в виде разбора части подоконного пространства повлекли за собой уменьшение общего имущества собственников в виде ограждающей капитальной стены жилого многоквартирного дома.

Устройство кондиционеров также влечет использование общего имущества в виде фасада дома (стены), требующее согласования с собственниками помещений, при их установке нарушена целостность стены (проделаны отверстия), что ведет к уменьшению общего имущества.

Реконструкция нежилого помещения в настоящем случае, с учетом функционального назначения нежилого помещения – магазин, без присоединения к нему части общего имущества, включая часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома, примыкающего ко входу в нежилое помещение, - представляется невозможной.

Согласно ч. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Таким образом, с учетом требований действующего жилищного законодательства, согласие на уменьшение общего имущества, на переустройство и (или) перепланировку помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме необходимо получить от всех собственников многоквартирного дома; согласие на пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме – от не менее двух третей голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, ответчиком ФИО1 не представлен суду протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по спорному адресу, согласно которому, получено согласие всех собственников дома (100%) на произведенную реконструкцию, уменьшение общего имущества, согласие 2/3 собственников - на использование общего имущества.

Те обстоятельства, что согласно экспертным заключениям ООО «Регламент», ООО «Мэлвуд», представленным ответчиком (истцом по встречному иску), объект «нежилое помещение в жилом доме» по адресу: <адрес> офис 1 соответствует требованиям пожарной безопасности; в результате реконструкции (устройство дверного проема на месте оконного) на момент осмотра дефектов, влияющих на несущую способность, не выявлено, - в настоящем случае правового значения не имеет и основанием для сохранения нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии не является, поскольку на производство соответствующих работ и сохранение произведенной реконструкции согласия необходимого количества собственников не получено.

Размещенное дополнительное оборудование на фасаде дома по указанному выше адресу произведено ФИО1 в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме, доказательств обратного не представлено, ввиду чего исковые требования ООО УК «Центр коммунального хозяйства» законны, обоснованы и подлежат удовлетворению, в удовлетворении требований встречного иска надлежит отказать как взаимоисключающих.

Кроме того, ни администрация <адрес>, ни УК «Центр коммунального хозяйства» не являются надлежащими ответчиками по требованию иска ФИО1 о внесении изменений в технический паспорт нежилого помещения, поскольку такими полномочиями (компетенцией) действующим законодательством не наделены.

На основании ст. 206 ГПК РФ суд назначает срок, в течение которого ответчик обязан исполнить решение суда. С учетом характера работ, длительности нарушения, отсутствия возражений по данному вопросу со стороны ответчика, суд устанавливает срок в 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу, как о том просил истец.

По правилам ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать понесенные последним судебные расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ООО УК «Центр коммунального хозяйства» удовлетворить.

Обязать ФИО1 в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу:

демонтировать на кирпичной стене (фасаде) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> внешний блок кондиционера,

произвести работы по восстановлению целостности кирпичной кладки стены жилого дома в месте выполнения отверстия под установленное устройство,

привести объект – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> первоначальное состояние (положение), существовавшее до реконструкции (проведения работ), путем демонтажа дверного блока, восстановления демонтированной части стены фасада и торца здания, восстановления оконного проема, оконного блока и остекления.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО УК «Центр коммунального хозяйства» судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении требований встречного иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) Е.Н. Герасина

Подлинник решения суда находится в гражданском деле № Ленинского районного суда <адрес>.