Дело № 2-3228/2022
УИД 86RS0007-01-2022-004672-51
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 ноября 2022 года г. Нефтеюганск
Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе
председательствующего судьи Ахметова Э.В.,
при секретаре Фаткуллиной З.А.,
с участием истца ФИО1
представителя истца ФИО2
ответчика ФИО3
представителя ответчика ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты в праве общей собственности на квартиру, о прекращении права собственности на комнату, о признании права собственности, о выплате компенсации собственнику имущества, о понуждении передать ключи от комнаты
УСТАНОВИЛ :
Истец обратилась в суд к ответчику с вышеуказанным иском с учетом увеличения исковых требований, мотивируя тем, является собственником жилой комнаты № площадью ** кв.м в 3-комнатной квартире, кадастровый №, расположенной в многоквартирном доме по (адрес), о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости от "26" апреля 2019 г.
В мае 2022г. ее сосед, ответчик ФИО5, в устной форме сообщил, что намерен продать свою комнату № площадью **.м, в связи с чем, она передала ответчику ** рублей в качестве задатка, однако ответчик без объяснения причин вернул указанные денежные средства и сообщил, что передумал продавать комнату. Вместе с тем 29 июля 2022 г. она узнала, что ответчик ФИО5 заключил договор купли-продажи от 04июля 2022г. на принадлежащую комнату с третьим лицом ФИО3, не известив ее ни в письменной, ни в письменной форме о намерении продать свою комнату постороннему лицу. Ей известно, что ответчик ФИО5 продал спорную комнату ФИО3 за 820 000руб., она же готова приобрести за эту цену спорную комнату и располагает достаточными денежными средствами.
Считает, что в силу положений ст. 250 ГК РФ ее права собственника комнаты в квартире, а именно долевого собственника, были нарушены и она готова приобрести спорную комнату у ФИО5 по той же цене, в связи с чем просит перевести права и обязанности ФИО3 по договору купли-продажи от 04.07.2022 на нее, обязуется выплатить ФИО3 уплаченные по указанному договору купли-продажи 820 000 руб., при этом право собственности ФИО3 на спорную комнату просит прекратить и признать за ней право собственности на указанную комнату №. На ФИО3 просит возложить обязанность по передаче ключей от спорной жилой комнаты.
Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, суду пояснила, ранее дом № в ** мкр-не г. ** являлось общежитием, квартира № состоит из 3-х изолированных жилых комнат, которые объединены общим коридором, в квартире общий туалет и ванная. У всех трех хозяев комнат имеются ключи от общей входной двери в квартиру. После покупки комнаты в указанной квартире в апреле 2019 года ее соседями являлись ФИО5 (комната №, площадь **.м.) и ФИО6 (комната №). В апреле-мае 2022 года ФИО5 говорил о том, что намерен продать свою комнату и уехать в другой регион, она же ему передала 300 000 руб. в середине июня 2022 года, никаких расписок не составляли, предварительный договор купли-продажи комнаты не заключали. Оставшуюся часть обещала перечислить в безналичной форме. О том, что ФИО5 направлял ей и их соседу письма ей не было известно, письмо не получила, поскольку работает вахтовым методом. ФИО5 продал комнату, не поставив ее в известность, постороннему лицу, которым сам в комнате не проживает, заселил в комнату таджиков.
Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования истца. Суду пояснил, что квартира № является коммунальной квартирой, поскольку ранее указанный жилой дом являлся общежитием, комнаты были приватизированы жильцами. Полагает, что истец обладает преимущественным правом покупки комнаты № площадью ** кв.м., при этом ответчик ФИО5 истцу не предлагал приобрести комнату за 820 000 руб., в письменном уведомлении он указывал лишь 800 000 руб., об изменении цены не извещал. ФИО5 злоупотребил правом направив уведомление соседке почтой, когда имел возможность вручить письмо лично, при этом знал о желании соседки приобрести его комнату, спора о цене сделки не было.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом посредством телефонограммы, просит рассмотреть дело в его отсутствие, с иском не согласен.
Представитель ответчика ФИО5 –ФИО4, действующая на основании ордера адвоката, в судебном заседании с иском не согласилась, суду пояснила, что ФИО5 являлся собственником жилой изолированной комнаты на основании договора приватизации от 13.05.2018г. Считает, что поскольку ФИО1 и ФИО5 не являлись долевыми собственниками объекта недвижимости, то у истца отсутствует преимущественное право покупки комнаты ФИО5 Кроме того, не смотря на это, ФИО5 направил соседям уведомление о продаже комнаты, при этом соседи к нему с предложением выкупить комнату не обращались, поэтому комната была продана ФИО3, который о продажи комнаты узнал из объявления на «АВИТО». Считает, что поскольку сделка купли-продажи не оспаривается, ничтожной не является, между истцом и ФИО5 соглашение о задатке либо предварительный договор купли-продажи не заключался, то в иске следует отказать.
Свидетель К. в судебном заседании суду показала, что дружит с истцом с детсва, знакома и с ответчиком ФИО5 и со вторым соседом истца, П., с которыми совместно отмечали праздники, поддерживали общение. В июне 2022 года в своей квартире делала ремонт, в связи с чем вынуждена была 2 недели в начале июня 2022 года пожить у истца в комнате, поэтому являлась свидетелем, как ФИО5 предлагал Дроздецкой купить у него комнату, Дроздецкая согласилась и сразу принесла 300000 руб., однако в тот же день ФИО5 Дроздецкой деньги вернул. Данные события имели место до 16.06.2022.
Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО1 ** г.р. является единоличным собственником жилой комнаты площадью **.м кадастровый №, расположенной в квартире № дома ** ** мкр-на г. ** на основании договора купли-продажи комнаты от 26.04.2019.
При этом суд отмечает, что указанный многоквартирный дом № в ** мкр-не ** передан в муниципальную собственность г. Нефтеюганска в рамках программы передачи объектов жилья и общежитий», утверждённой администрацией города и ОАО «Юганскнефтегаз».
Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости в указанной квартире также имеется комната площадью **.м кадастровый №, которая находилась в собственности ФИО5 на основании договора приватизации (л.д. 64) и комната площадью ** кв.м с кадастровым №, которая находилась в собственности П.
27.06.2022 ФИО5 заключил с ФИО3 договор купли-продажи комнаты площадью ** кв. м. Стороны оценили комнату в 820 000 руб.
Из технического паспорта на жилой дом судом установлено, что квартира № расположена на 3 этаже и имеет три жилые изолированные комнаты с выходом в общий коридор, где также имеются места общего пользования (туалет и ванная). Вход в квартиру из подъезда ограничен входной дверью, что подтвердили в судебном заседании истец ФИО1 и ответчик ФИО3 Указанные жилые помещения являются смежными между собой, имеют общую стену и отграничены от иных помещений в квартире строительными конструкциями.
Истец считает, что проданное жилое помещение входит в состав коммунальной квартиры и на основании статьи 250 ГК РФ она имеет право требовать перевода на себя права и обязанности покупателя спорного жилого помещения по договору купли-продажи от 27.06.2022г.
В соответствии частями 3 и 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Под коммунальной квартирой, по смыслу положений Жилищного кодекса Российской Федерации, понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире.
Согласно статье 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и перепланировки.
В силу части 6 статьи 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Учитывая, что квартира № является коммунальной, поскольку дом являлся общежитием ОАО «Юганскнефтегаз», в собственность стороны комнаты перешли в результате приватизации и дальнейшего отчуждения недвижимого имущества (ФИО1), при этом в указанной квартире обеспечивается прямой доступ к местам общего вспомогательного назначения (туалет, ванная), то на собственника комнаты № площадью **.м. в коммунальной квартиры распространялись положения ст. 250 ГК РФ, а истец (как и П.) имела преимущественное право покупки комнаты у ФИО5
Судом установлено, что ФИО5 направил уведомление с предложением приобрести в собственность указанную комнату площадью **.м. по цене 800 000 руб., как собственнику комнаты № в квартире, так и истцу. Данное уведомление направлено почтовой связью 16.03.2022 (ШПИ **), при этом вручено адресату не было по неизвестной причине, прибыло в место вручения 18.03.2022 и 29.03.2022 вручена адресату. Однако поскольку подлинники указанных уведомлений и само почтовое отправление (конверт) находятся у ответчика ФИО5, то суд приходит к выводу о том, что данные отправления вручены ФИО5, проживающему по тому же адресу, иное из представленных суду документов не установлено. Почтовые уведомления с подписью адресатов суду не представлены. Факт уклонения истца от получения корреспонденции в судебном заседании не установлен.
Как пояснила истец ФИО1, она работала вахтовым методом, о направлении ей указанного письма известно не было. Таким образом, суд приходит к выводу о ненадлежащем извещении ответчиком ФИО5 истца ФИО1 о продаже комнаты в коммунальной квартире по цене 800 000 руб.
Кроме того из свидетельских показаний К. судом установлено, что ФИО5 в устной форме в середине июня 2022 года (** числа) предлагал истцу приобрести указанную комнату в ее присутствие, при этом ФИО1 выражала согласие на заключение договора купли-продажи, передав задаток без соблюдения письменной формы данной сделки.
Со стороны ответчика ФИО5 не представлено доказательств, что ФИО1 уклонялась от заключения договора купли-продажи комнаты, в письменном виде истец ФИО1 не отказывалась от преимущественного права покупки комнаты, поэтому ФИО5 с нарушением месячного срока с момента извещения о преимущественном праве покупки комнаты, 27.07.2022 произвел отчуждение комнаты ответчику ФИО3, который предложил в качестве оплаты наличие денежные средства сразу в полном объеме.
Извещение ответчиком ФИО5 истца ФИО1 о продаже комнаты в более ранние сроки, чем 15-16 июня 2022 не доказано либо иным установленным законным способом. При этом суд также отмечает, что со стороны ответчика ФИО5 не доказано, что он предлагал приобрести комнату по цене 820 000 руб., объявление же на странице в «АВИТО» с ценой в 900 000руб., таким уведомлением о преимущественном праве покупке признаваться не может, поскольку адресовано неопределенному кругу лиц. Истцу о данном объявлении известно не было.
Суд, разрешая спор относительно заключения сделки купли-продажи указанной комнаты от 27.06.2022 в простой письменной форме с государственной регистрацией перехода права собственности, учитывает, что в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.
При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.
Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли, поскольку по общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, лицо, участвующие в деле, должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец обратилась с настоящим иском в суд 16.09.2022, о заключении сделки ФИО5 ей стало известно 27.07.2022, что установлено из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, в связи с чем истцом указанный трехмесячный срок не нарушен, злоупотребление правом в ее действиях не установлено.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Следовательно, в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Со стороны истца подтверждена финансовая возможность выплатить ответчику ФИО3 компенсацию стоимости приобретенной комнаты в коммунальной квартире, путем предъявления на обозрение суда остатка денежных средств на банковском счету истца (онлайн), в связи с чем принимая во внимание, что право собственности ФИО3 ипотекой не обременено, согласно условиям договора купли-продажи оплата между сторонами произведена после гос. регистрации права, ответчики подтверждают факт оплаты ФИО3 стоимости комнаты, то с истца подлежит взысканию стоимость приобретенной комнаты в размере 820 000 руб. в пользу ФИО3
Поскольку спорная комната перешла в собственность ответчика ФИО3 с нарушением преимущественного права истца на покупку данной комнаты, то на истца должны быть переведены права и обязанности покупателя по указанному договору купли-продажи комнаты от 27.06.2022, то суд исходит из положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как прекращение права и признание права, тем самым удовлетворяя исковые требования о прекращения права собственности ответчика ФИО3 на указанный объект недвижимости и признает за истцом право собственности с выплатой ответчику ФИО3 компенсации в размере 820 000 рублей.
По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного кодекса.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.
Учитывая, что поскольку удовлетворение заявленного иска о признании права собственности не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения прав истца со стороны ответчика ФИО3, суд не усматривает оснований для взыскания судебных расходов с последнего, поэтому понесенные истцом расходы по оплате госпошлины в размере 11400 руб. уплаченной истцом при подаче иска подлежит компенсации ответчиком ФИО5
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Прекратить право собственности ФИО3 на комнату №, расположенную по (адрес), возложив обязанность передать Дроздецкой ключи от указанной комнаты.
За ФИО1 (дата) года рождения признать право собственности на указанное жилое помещение, в связи с переводом на ФИО1 (дата) года рождения прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 27 июня 2022 г. жилого помещения площадью ** кв. м, расположенного по (адрес), кадастровый №.
Взыскать с ФИО1 (дата) года рождения ( паспорт № выдан ** (дата) код **) в пользу ФИО3 денежные средства в размере 820 000 рублей.
Взыскать ФИО5 (паспорт ***) в пользу ФИО7 в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины в размере 11400 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с подачей апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд.
Председательствующий Э.В. Ахметова