к делу 2-701/2025
УИД 23RS0004-01-2025-000479-56
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г-к. Анапа «06»июня 2025 г.
Анапский районный суд Краснодарского края в составе судьи Правилова А.В., при секретареОствальд Е.В., с участием истцаФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО5, действующего на основании доверенности от 00.00.0000, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3о взыскании двойной суммы задатка.
В обоснование заявленных требований указал, что 00.00.0000 между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.
Перед заключением указанного договора ответчик скрыл факт и не поставил в известность о том, что земельный участок с кадастровым номером ФИО14, по адресу: (...) расположен в зоне Р1 – «зона озеленения», в которой запрещено строительство жилых домов.
Данное обстоятельство является существенным для расторжения договора и возврате денежных средств (задатка) в двойном размере – 200 000 руб.
Истец пытался урегулировать данный вопрос в досудебном порядке, неоднократно звонил ответчику, однако денежные средства ему так и не были возвращены.
Более того, в предварительном договоре купли-продажи ответчиком указана стоимость основного договора в размере 1 300 000 руб., что значительно отличается от ранее оговоренной суммы.
00.00.0000 истец направил ответчику письменную претензию, которая оставлена без внимания.
Ссылаясь на положения ст. 416 ГК РФ, истец просит суд взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 200 000 руб., а в случае невозможности взыскания признать за ним право собственности на ? долю вышеуказанного земельного участка.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать в полном объеме.
Из письменных возражений представителя ответчика следует, что спорный земельный участок относится к землям ЛПХ. Истец подтвердил то обстоятельство, что он отказался от приобретения земельного участка. Ответчиком права и интересы истца не нарушены, от продажи участка он не отказывался, действовал добросовестно. Просит в иске отказать.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 00.00.0000 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи земельного участка площадью 655 кв. м., с кадастровым номером ФИО15, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: (...) (п. 1.1.).
В соответствии с п. 1.2. договора основные условия основного договора определяются сторонами в настоящем предварительном договоре.
В п. 1.3. договора указано, что основной договор будет заключен сторонами в срок по 00.00.0000 включительно.
Согласно 2.1. договора указанную недвижимость стороны оценили в 2 960 000 руб. Определен порядок оплаты истцом (покупателем) стоимости земельного участка: 100 000 руб. оплачивается переводом в качестве задатка при подписании настоящего предварительного договора; 2 860 000 руб. оплачивается наличными денежными средствами при подписании основного договора купли-продажи.
В п. 2.2. договора указано, что при его подписании сторонам известны положения ст. ст. 381, 416 ГК РФ.
Стороны обязались заключить основной договор и подписать акт приема-передачи, произвести расчет согласно п. 2.1. договора, а также сдать документы на государственную регистрацию права собственности до 00.00.0000 (п. 3.1.).
В соответствии с п. 3.2. договора он действует до выполнений сторонами п. 3.1.
По заявлению ответчика (продавца), несущего ответственность за нижеуказанные сведения, отчуждаемая недвижимость никому не продана, не подарена и в дар не обещана, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (п. 6.1.).
Стороны подтверждают, что они дееспособности не лишены, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершит сделку на крайне невыгодных условиях (п. 6.4.).
В п. 6.5. договора указано, что по согласованию сторон в основном договоре будет указана стоимость объекта в размере 1 300 000 руб.
В соответствии с п. 8.3. договора денежная сумма в размере 100 000 руб. оплачена (п. 8.3.).
Истец произвел оплату ответчику суммы задатка в размере 100 000 руб., что подтверждается квитанцией от 00.00.0000.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из разъяснений, данных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Поскольку в договоре от 00.00.0000 указано, что денежная сумма в размере 2 860 000 руб. оплачивается наличными денежными средствами при подписании основного договора купли-продажи, суд квалифицирует данный договор как предварительный.
Воля сторон о том, что договор является именно предварительным, четко и ясно выражена его сторонами (п. п. 1.5, 2.2, 3.1, 3.2, 4.1, 5.1).
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором(статья 429).
Исходя из условий предварительного договора купли-продажи от 14.07.2024г., денежная сумма в размере 100 000 руб. является задатком и была оплачена истцом в день его подписания.
Пунктами 1 и 2 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
Из разъяснений, данных в п. п. 36 и 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 N 6"О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.
Согласно п. п. 5 и 6 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что земельный участок площадью 655 кв. м., с кадастровым номером ФИО16, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: (...), состоит на кадастровом учете с 00.00.0000, имеет уточненные границы и площадь. Участок принадлежит на праве собственности ФИО3, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН 00.00.0000
Изложенное подтверждается выпиской из ЕГРН от 00.00.0000.
Земельный участок приобретен ответчиком в собственность на основании договора купли-продажи от 00.00.0000, заключенного с ФИО6
В свою очередь, ФИО6 приобрела земельный участок у ФИО7 на основании договора купли-продажи от 00.00.0000.
ФИО7 приобрел земельный участок у ФИО8 на основании договора купли-продажи от 00.00.0000.
ФИО8 приобрел земельный участок у ФИО9 на основании договора купли-продажи от 00.00.0000.
ФИО9 приобрела земельный участок у ФИО10, ФИО11 на основании договора купли-продажи от 00.00.0000.
В соответствии с Классификатором вида разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 00.00.0000 № П/0412 вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2.) предусматривает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с ко(...).1.; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
Под жилым домом применительно к коду 2.1. Классификатора под жилым домом понимается отдельно стоящее здание количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенном для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Аналогичные положения содержались в прежнем Классификаторе, утвержденном приказом Росреестра от 00.00.0000 000.
В соответствии с Генеральным планом городского округа г-к. Анапа, Правилами землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа (представлены все редакции, в том числе ранее действовавшие), с 00.00.0000 (Генеральный план) и с 00.00.0000 (Правила землепользования и застройки) земельный участок с кадастровым номером ФИО17 находится в зоне озелененных территорий общего пользования (Р1), зоне зеленых насаждений общего пользования (Р1) с основными видами разрешенного использования: парки культуры и отдыха, поля для гольфа и конных прогулок, природно-познавательный туризм, предоставление коммунальных услуг, площадки для занятий спортом, деятельность по особой охране и изучению природы, охрана природных территорий, историко-культурная деятельность, водные объекты, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территории; с условно разрешенными видами использования: хранение автотранспорта, осуществление религиозных обрядов, стоянка транспортных средств, оборудованные площадки для занятий спортом, обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, водный спорт, причалы для маломерных судов, стоянки транспорта общего пользования, трубопроводный транспорт, общее пользование водными объектами, гидротехнические сооружения.
Ранее участок находился в зонах СХ-3, СХ-1 (редакции Правил землепользования и застройки от 00.00.0000 000, от 00.00.0000 000, Генерального плана от 00.00.0000 000), где отсутствовал такой вид разрешенного использования земельных участков как «для ведения личного подсобного хозяйства» с правом застройки.
В первоначальных редакциях Правил землепользования и застройки от 00.00.0000 000, Генерального плана от 00.00.0000 000 указано, что вышеуказанный земельный участок расположен в зоне СХ-1, в которой предусматривался условно разрешенный вид использования – «личные подсобные хозяйства» с правом застройки.
Как выше указано, земельный участок с кадастровым номером ФИО18, имеет категорию земель – земли населенных пунктов, и вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, состоит на кадастровом учете с 00.00.0000, что подтверждается сведениями ЕГРН, которые никем не оспорены и недействительными не признаны.
В соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Поскольку спорный земельный участок предназначен для ведения личного хозяйства в составе земель населенных пунктов, с учетом положений Классификаторов вида разрешенного использования земельных участков от 00.00.0000 № П/0412 и от 00.00.0000 000, размещение на нем жилого дома допускается, а выводы истца об обратном являются несостоятельными.
Доказательств того, что использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования является опасным для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия в материалы дела не представлено, участок является незастроенным.
Более того, в предварительном договоре купли-продажи от 00.00.0000 не указано, для каких целей в последующем будет приобретен истцом спорный земельный участок путем заключения основного договора.
С учетом изложенного, суд полагает, что земельный участок мог использоваться истцом и с учетом действующего градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа, например, в целях размещения поля для гольфа и конных прогулок, природно-познавательного туризма, организации площадки для занятий спортом, осуществления религиозных обрядов, размещения стоянки транспортных средств.
Оценивая поведение сторон после заключения предварительного договора купли-продажи от 00.00.0000, суд считает, что именно истец отказался от заключения основного договора купли-продажи по необоснованным причинам.
В связи с чем, оплаченный задаток подлежит оставлению у ответчика (продавца), оснований для его взыскания в пользу истца в двойном размере не имеется.
Суд отмечает, что требования истца являются противоречивыми, он просит взыскать двойную сумму задатка и одновременно признать за ним право собственности на ? долю спорного земельного участка.
Однако с учетом положений ст. 429 ГК РФ в их взаимосвязи с положениями ст. 381 ГК РФ обязательства сторон следует признать прекращенными без возврата суммы задатка истцу.
Оснований для применения положений ст. 416 ГК РФ суд не усматривает, основной договор купли-продажи земельного участка мог быть заключен, однако по причине поведения истца сделка не состоялась.
Тот факт, что стороны договорились указать в основном договоре иную стоимость земельного участка, правового значения не имеет. Возможное уклонение ответчика об уплаты соответствующих налоговых платежей предметом настоящего спора не является.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ :
Исковые требованияФИО2 (паспорт 000) к ФИО3 (паспорт 000) о взыскании двойной суммы задатка – оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский районный суд Краснодарского края в течение месяца.
Судья А.В.Правилов
В полном объеме решение изготовлено 24.06.2025 г.