Дело №
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
28 июля 2022 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Артемовой Е.Н.,
при секретаре ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области к ФИО11 о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО8. о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №-АП от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: МО Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Есипово, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина непродовольственной группы товаров), с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м. Срок аренды составляет 49 лет. По результатам обследования установлено, что имеются признаки неиспользования земельного участка в соответствии с категорией и видом разрешенного использования. Данное обстоятельство, по мнению истца, является основанием для расторжения договора аренды.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
В судебное заседание ответчик не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, направил своего представителя по доверенности ФИО3, которая в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил перейти к рассмотрению дела по существу при данной явке.
Изучив представленные по делу доказательства, выслушав позицию явившихся лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №-АП от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: МО Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Есипово, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина непродовольственной группы товаров), с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м. Срок аренды составляет 49 лет.
ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками отдела земельного контроля было осуществлено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером №. По результатам обследования земельного участка было выявлено неиспользование земельного участка, предназначенного для общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина непродовольственной группы товаров), цели предоставления в аренду не достигнуты.
ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что по земельному участку выполнена топографическая съемка и произведены инженерно-геологические изыскания. Земельный участок благоустроен и используется в настоящее время для размещения пожарного резервуара с водой в целях выполнения противопожарных мероприятий для всех близ расположенных зданий. Никакого иного пожарного водоема в округе не имеется, требование о размещении пожарного резервуара поступало от органов пожарного надзора. Также на участке размещена будка охраны с коммуникациями от резервуара, в целях обеспечения сохранности земельного участка и пожарного резервуара. Кроме того, к участку подведено электричество, заключен договор энергоснабжения, в настоящее время производится дополнительное согласование топографической съемки. ДД.ММ.ГГГГ получен новый Градостроительный план на земельный участок, где указано, что практически весь земельный участок попадает в охранную зону ЛЭП, т.е. участок обременен и в настоящее время не пригоден для строительства. Размещение зданий, строений, сооружений на таком земельном участке возможно только с согласия сетевых организаций. Сетевые организации не выдают разрешений на строительство зданий в охранных зонах, так как это будет нести угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, для использования указанного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, установленным администрацией, необходимо провести мероприятия или по переносу линии ЛЭП, или по монтажу такой линии в подземный кабель, такие работы являются дорогостоящими и занимают около 2х лет со всеми согласованиями. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, исключают в настоящее время возможность получения разрешения на строительство магазина.
В ответе на досудебную претензию ответчик сообщил арендодателю, что предпринимает все необходимые меры для получения всей исходно-разрешительной документации для выдачи разрешения на строительство.
Ответчик указал, что является добросовестным пользователем земельного участка, использует его по назначению и предпринимает все меры для получения разрешения на строительство. В настоящее время участок благоустроен, огорожен, охраняется, производится окос травы и все необходимые процедуры по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии до получения разрешения на строительство и ордера на земляные работы. Поскольку земельный участок имеет небольшую площадь, вытянутую форму, а также занят частично охранной зоной и коммуникациями, то для получения разрешения на строительство на нем требуется больше времени. Все арендные платежи по договору аренды оплачены.
Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Как следует из п. 2 ст. 450 ГК РФ, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020328:354 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство и с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.
С учетом изложенного, суд считает, что истцом не доказано наличия в совокупности оснований, при которых возможно удовлетворение заявленных требований о расторжении договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Е.Н. Артемова