Решение по делу № 2А-207/2025 от 23.09.2025 - о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды.

Производство № 2а-207/2025

Дело (УИД ) 48RS0017-01-2025-000299-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2025 года с. Тербуны

Тербунский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Баранова С.В.,

при секретаре Рязанцевой О.Ю.,

с участием административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, администрации Тербунского муниципального района Липецкой области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, администрации Тербунского муниципального района Липецкой области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды. Исковые требования мотивированы тем, что 05.03.2021 ФИО1 приобрел в собственность объект незавершенного строительства, степенью готовности 51%, находящейся на земельном участке площадью 480 кв.м. с кадастровым номером №. Также был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № сроком действия до 24.03.2023. В связи с тяжелым материальным положением, подорожанием строительных материалов, за определенный договором аренды срок не успел завершить строительство вышеназванного объекта. ФИО1 обратился с заявлением в Министерство имущественных и земельных отношений Липецкой области о продлении срока аренды, на что получил отказ. Поскольку административные ответчики в установленный шестимесячный срок с даты истечения первоначального договора аренды не реализовали свое право на изъятие объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, просит признать отказ Министерства имущественных и земельных отношений в заключении нового договора аренды земельного участка незаконным, обязать заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал заявленные требования, ссылаясь на основания, изложенные в исковом заявлении.

Представитель административного ответчика по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причина неявки суду не известна. В письменном заявлении указала, что вопрос об удовлетворении заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных земельных отношений по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причина неявки суду не известна. В письменных возражениях указала, что Министерство не согласно с доводами, изложенными в административном иске, поскольку земельный участок с кадастровым номером №, площадью 480 кв., расположенный по адресу: <адрес> предоставлен в аренду для завершения строительства нежилого здания по пп. 10 п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 б/н сроком 24.03.2020 по 24.03.2023. 16.04.2025 ФИО1 обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №. 01.05.2025 Министерство письмом № 1975-2025 сообщило, что в соответствии с пп.10 п. 2, пп.2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. В связи с неисполнением обязательств по завершению строительства объекта незавершенного строительства в установленный договором аренды земельного участка срок, отказано в заключении нового договора аренды земельного участка. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. ФИО1 не представил доказательств законного возведения им объекта, а также отсутствует разрешение на строительство спорного объекта, выданное административному истцу. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, но не обязан. Министерство обращает внимание суда, что административный истец не вправе оспаривать отказ уполномоченного органа без указания конкретных реквизитов отказа (номер письма/решения и дата). Однако, несмотря на отсутствие реквизитов ФИО1 просит признать незаконным отказ Министерства. По общему правилу административные исковые заявления рассматриваются судами по месту нахождения органа, лица, принявших оспариваемое решение, совершившее оспариваемое действие, допустивших оспариваемое бездействие, поэтому считают, что административное исковое заявление принято с нарушением правил подсудности.

Выслушав административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, 29.08.2013 между администрацией Тербунского муниципального района Липецкой области и ФИО8 на основании распоряжения от 29.08.2013 №482-р был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 480 кв.м., сроком на 3 года с 29.08.2013 по 29.08.2016, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

25.06.2015 между администрацией Тербунского муниципального района Липецкой области и ФИО9 на основании протокола рассмотрения заявок на аукционе по извещению о проведении торгов №270515/0158976/01 от 23.06.2015, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 480 кв.м., сроком на 3 года с 25.06.2015 по 25.06.2018, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

24.03.2020 между администрацией Тербунского муниципального района Липецкой области и ФИО10., в целях завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 480 кв.м., сроком на 3 года с 24.03.2020 по 24.03.2023, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Согласно п.1.1 договора, на участке расположен объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки: 308,1 кв.м., степень готовности – 51%.

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 05.03.2021, ФИО6 продал ФИО1 объект незавершенного строительства, степенью готовности 51%, находящийся на земельном участке площадью 480 кв.м. с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.08.2025 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 51%, площадью застройки 299,4 кв.м, расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, правообладатель ФИО1

Также между ФИО6 и ФИО1 05.03.2021 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, на основании которого ФИО6 передает, а ФИО1 принял на себя все права и обязанности по договору от 24.03.2020 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

В связи с окончанием срока договоров аренды от 24.03.2020 ФИО1 02.04.2025 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений с заявлением о предоставлении в аренду заменого участка с кадастровым номером 48:15:0950174:87 на основании пп.10, п.2 ст.39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации для строительства нежилого здания сроком на 5 лет.

Как следует из письма Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области №1975-2025 от 01.05.2025 ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, в связи с неисполнением обязательств по завершению строительства объекта незавершенного строительства в установленный договором аренды земельного участка от 24.03.2020 срок, со ссылкой на те обстоятельства, что вышеуказанный земельный участок, уже предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Выслушав истца, проанализировав позицию ответчиков, изложенную письменно, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта на момент выдачи оспариваемого отказа в предоставлении услуги, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Кроме того, в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (ст. 619 ГК РФ). Самим договором аренды земельного участка от 24.03.2020 предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя в судебном прядке по основаниям, установленным гражданским законодательством и п. 4.1.1 договора (использование земельного участка не по целевому назначению).

Материалами дела (расчеты арендной платы, чеки) и пояснениями административного ответчика ФИО1 подтверждено, что в 2021, 2022 г. он продолжал оплачивать арендные платежи за земельный участок, также чеками по операции от 03.09.2025 подтверждается оплата арендной платы за землю и пени, что административными ответчиками не оспорено.

Таким образом, исходя из представленных материалов дела, после 2023 года договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40). Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Кроме того, административный истец ФИО1 при рассмотрении данного дела ссылался на наличие уважительных причин, по которым в установленный договором срок не закончил строительство, в настоящее время готов к продолжению строительства. В отсутствие договоров аренды он лишен возможности завершить строительство.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов, в связи с чем, суд находит требования административного истца ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области подлежащими удовлетворению.

Доводы административного ответчика о том, что ФИО1 не представил доказательств законного возведения им объекта, а также отсутствует разрешение на строительство спорного объекта, выданное административному истцу опровергаются материалами дела, поскольку материалами дела подтверждено, что администрацией Тербунского муниципального района Липецкой области выдано разрешение на строительство №48-42645458-32-2020 от 29.12.2020 объекта капитального строительства – магазина.

Поскольку административному истцу отказано в продлении договора аренды земельного участка, отказ приложен к материалам дела, у суда не имеется сомнений, что административный истец обжалует именно отказ Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области №1975-2025 от 01.05.2025.

Администрацию Тербунского муниципального района Липецкой области суд признает ненадлежащим административным ответчиком по делу и отказывает в удовлетворении требований к ним, поскольку с 1 января 2023 года вступил в силу Закон Липецкой области от 26.12.2022 г. № 262-ОЗ «О внесении изменений в ст. 2 Закона Липецкой области «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Липецкой области и органами государственной власти Липецкой области», которым перераспределены полномочия в области земельных отношений и спорное полномочие по рассмотрению вопроса заключения договора аренды отнесено органам государственной власти Липецкой области.

По общему правилу административные исковые заявления (заявления) рассматриваются судами по месту нахождения органа, лица, принявших оспариваемое решение, совершивших оспариваемое действие, допустивших оспариваемое бездействие, в том числе по месту нахождения территориального органа федерального органа исполнительной власти (часть 1 статьи 22 и часть 2 статьи 24 КАС РФ, статья 35 АПК РФ).

Согласно ч.3 ст. 24 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти (за исключением постановления Федеральной службы судебных приставов), иных государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (за исключением судебных приставов-исполнителей), государственных и муниципальных служащих может подаваться также в суд по месту жительства гражданина, являющегося административным истцом, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, - по адресу организации, являющейся административным истцом.

Административным истцом предъявлены требования к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, администрации Тербунского муниципального района Липецкой области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды.

Следовательно, в соответствии с ч.3 ст.24 КАС РФ, а также с учетом того, что административный иск предъявлен также к администрации Тербунского муниципального района Липецкой области данное административное исковое заявление подсудно Тербунскому районному суду Липецкой области, а доводы административного ответчика о неподсудности основаны на неверном толковании норм права.

Административный истец о взыскании судебных расходов с ответчиков не заявлял.

На основании изложенного, и, руководствуясь статьями ст. ст. 177-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отказ в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов от 01.05.2025 № 1975-2025 незаконным, возложить на Министерство имущественных и земельных отношений повторно рассмотреть заявление ФИО1.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к администрации Тербунского муниципального района Липецкой области отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Тербунский районный суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Председательствующий /подпись/ С.В. Баранов

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2025 года.