3а-20/2023

КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 апреля 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Марочкиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ РО «Центр ГКО», министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником здания с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость здания (<скрыто> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

ФИО1 обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости, представив отчет ООО «Оценка» № от 10.09.2021 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного здания в размере <скрыто> руб. по состоянию на 08.09.2021.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № от 27.12.2021 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по причине нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета, использования оценщиком неполных и недостоверных сведений, наличия в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным указанное решение ГБУ РО «Центр ГКО» и установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной стоимости в размере, определённом заключением судебной оценочной экспертизы - <скрыто> руб. по состоянию на 8 сентября 2021 года.

Представитель административного истца ФИО2 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие стороны административного истца.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились, не представив доказательств уважительности причин неявки.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено, что административный истец является здания с кадастровым №, площадью 1424,1, назначение: нежилое, наименование: здание магазина, адрес: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с актом ГБУ РО «Центр ГКО» № от 08.08.2021 кадастровая стоимость здания с кадастровым № определена по состоянию на 20.07.2021 в размере <скрыто> руб.

01.12.2021 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым № в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявителем был приложен отчет ООО «Оценка» № от 10.09.2021 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного здания в размере <скрыто> руб. по состоянию на 08.09.2021.

27.12.2021 ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, а именно, неподтвержденных данных о характеристиках объекта оценки (строительного объёма, наличия коммуникаций), использование не цен продажи, а цен предложений при сравнительном подходе, использование недостоверной информации о площади земельного участка, на котором расположен объект оценки, отсутствие в отчете данных об условиях зарегистрированного договора аренды объекта, использование устаревшего Сборника УПВС с ценами 1969 года, не учтено наличие объектов капитального строительства у объектов-аналогов; расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости (отсутствует обоснование применяемых баллов к объекту оценки и объектам-аналогам, в рамках затратного подхода не обоснован отказ учитывать в расчетах прибыль предпринимателя (девелопера); нарушение требований законодательства об оценочной деятельности (отсутствуют ссылки на источник информации относительно использованного для расчета метода балльных оценок, величины значения строительного объема объекта оценки, рыночного значения коэффициента арендопригодной площади к общей площади объекта, отсутствует обоснование величины присвоенных баллов, безрисковой ставки, невозможно проверить расчет коэффициента недозагрузки, оценщик не исследовал рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, отсутствует информация о дате обследования объекта оценки, в нарушение п. 22 «б» ФСО № 7 оценщик при расчете рыночной стоимости земельного участка использовал объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по виду разрешенного использования, при расчете рыночной стоимости объекта оценки использованы объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по типу объекта, не проведена корректировка на различия в характеристиках) (том 1, л.д. 10-19).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости здания судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Рязанской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с заключением № от 22.11.2022, подготовленным экспертом ФБУ Рязанская ЛСЭ Минюста России ФИО3, отчет ООО «Оценка» № от 10.09.2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нём допущено использование недостоверных сведений, методические ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта определена экспертом ФИО3 с применением сравнительного подхода в размере <скрыто> руб., то есть в размере, превышающем кадастровую стоимость.

На данное экспертное заключение представителями обеих сторон принесены возражения в части расчёта рыночной стоимости объекта.

Исходя из принципа состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства, с целью реализации их прав, создания условий для всестороннего и полного установления обстоятельств по административному делу судом по ходатайству стороны административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Аварком Плюс» ФИО4.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Аварком Плюс» № от 06.02.2023 отчет ООО «Оценка» № от 10.09.2021 об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, экспертом допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта. В частности, экспертом отмечено, что оценщиком необоснованно использован неактуальный Сборник УПВС, описан не весь объём доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов, не обосновано использование части объектов-аналогов, а также использованы несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, были отражены в оспариваемом решении ГБУ РО «Центр ГКО».

Эксперт ФИО4 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

При определении рыночной стоимости здания с кадастровым № эксперт ООО «Аварком Плюс» ФИО4, осуществив сбор и анализ информации в отношении данного объекта, с учётом достаточного количества объектов-аналогов в сегменте объектов коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения, применил сравнительный подход. Отказ от применения иных подходов к оценке мотивирован.

Определяя сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, эксперт исходил из назначения, фактического использования, местоположения, физических характеристик данного объекта.

Анализ рынка в указанном сегменте проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы были представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет" на соответствующую дату, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Рыночная стоимость здания с кадастровым № по состоянию на 08.09.2021 определена экспертом в размере <скрыто> руб..

Суд полагает, что заключение проведённой экспертом ООО «Аварком Плюс» ФИО4 судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. На замечания представителя ГБУ РО «Центр ГКО» по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта экспертом даны подробные письменные пояснения. С учетом данных пояснений эксперта каких-либо замечаний относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объектов, представителем административных ответчиков не заявлено, что отражено в представленном письменном заявлении от 6.04.2023 г.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объекта, не представлено.

Суд приходит к выводу о достоверности определённой экспертом итоговой величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости в размере <скрыто> руб.

Заключение эксперта ФБУ Рязанская ЛСЭ Минюста России о размере рыночной стоимости в части определения рыночной стоимости не может быть положено в основу решения суда, поскольку экспертом ФИО3 при расчёте не учтен ряд ценообразующих факторов (расположение относительно красной линии, физическое состояние объекта оценки), использована малая выборка объектов-аналогов, повлекшая значительное расхождение в удельных показателях, кроме того один из использованных объектов-аналогов несопоставим с объектом оценки по месторасположению.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» от № от 27.12.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым № размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 8 сентября 2021 года.

Датой обращения с заявлением считать 1 декабря 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Е.А. Хмельникова

Копия верна:

Судья Е.А. Хмельникова

Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2023 г.