Решение по делу № 2-15/2025 от 27.02.2025

Дело №2-15/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года г.Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Шандецкой Г.Г.

при секретаре Христофоровой Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО "Двор Образцового содержания", ФИО2, ФИО3, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4, ФИО5, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Благотворительный фонд поддержки людей с особенностями развития "Я есть!", об обязании самостоятельно и за счет собственных средств освободить часть земельного участка, путем демонтажа входной группы, о взыскании неустойки; по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО4, ФИО6, Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО3 об установлении сервитута.

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ему принадлежит на праве долевой собственности (доля в праве 1/2) <адрес> по адресу: <адрес>, площадью 66,1 кв.м, с КН №. Основанием для возникновения права собственности Истца стал договор на передачу квартиры в долевую собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРН) 11.07.2007г. за №. Указанная квартира находится в составе многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>.

Земельный участок под указанным многоквартирным домом (КН: №, далее - участок КН:620) площадью 1 445 кв.м сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.11.2014г. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный жилой дом. Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Деятельность в границах территории объекта культурного наследия осуществляется в соответствии с требованиями, предусмотренными статьями 5.1, 47.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ, вид/наименование: границы территории объекта археологического наследия федерального значения «Грунтовый некрополь Ростовского городища.

Смежным по отношению к указанному земельному участку является земельный участок с КН: №, площадью 2 209 кв.м, сформированный под нежилыми производственными зданиями с почтовым адресом: <адрес> КН № (далее здание КН:386) и №. Граница земельного участка КН:620 проходит вдоль восточной стены здания с КН:386.

Здание с КН:№ площадью 143 кв.м, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (доля в праве 1/2). Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, указанным помещением владеет Ответчик на основании договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ (срок действия до 01.06.2028г.).

Собственниками здания КН № произведена его реконструкция, в результате которой оконный проем в восточной стене был увеличен, и в него была установлена металлическая дверь, открывающаяся в сторону земельного участка с КН №. В последующем Ответчиком к указанному выходу обустроена входная группа с установкой на земельном участке Истца металлической конструкции в виде крыльца со ступенями и размещением информационной вывески на внешней стене здания.

При этом, на момент формирования земельного участка КН:№ и постановки его на государственный кадастровый учет спорное сооружение в виде входной группы отсутствовало.

Согласно акту выноса в натуре границ земельного участка с КН:№ от 16.05.2024г., выполненного по заказу Истца, ступеньки входной группы здания КН:№ занимают часть земельного участка с КН:№.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Управлением проведено выездное обследование объекта земельных отношений - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости — «Для эксплуатации производственных помещений, магазина и помещений для оптовой торговли», принадлежащего на праве общей долевой собственности физическим лицам. По результатам выездного обследования объекта земельных отношений, в действиях собственников земельного участка, выявлены признаки нарушения ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, выраженные в использовании без прав части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041018:620, за которые действующим законодательством предусмотрена административная ответственность в соответствии со ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, о чем уполномоченным должностным лицом Управления ДД.ММ.ГГГГ составлен акт выездного обследования объекта земельных отношений №.

В ответе от 17.04.2024г. администрация Кировского района г. Ростов-на-Дону сообщила, что по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону разрешений на изменение внешнего вида фасада по адресу <адрес> не выдавалось. Выходом на место специалистами администрации района выявлены факты нарушений Правил благоустройства города Ростова-на-Дону, утвержденного решением города Ростова-на-Дону городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Правил благоустройства территории города Ростова-на-Дону» в новой редакции, по адресу: <адрес>. Лицо, допустившее административное правонарушение, было привлечено к административной ответственности, согласно ст. 5.1 Областного закона Ростовской области «Об административных правонарушениях» №C от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, с учетом уточнений в порядке 39 ГПК РФ истец просит суд обязать ответчиков ООО «Двор Образцового содержания», ФИО3, ФИО2 в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу самостоятельно и за счет собственных средств освободить часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, путем демонтажа входной группы в виде крыльца со ступенями пристроенного к стене здания с КН № по адресу: <адрес> (литера В), а также привести стену данного здания, примыкающую к земельному участку Истца, в соответствие с данными технического паспорта от 02.07.1980г. В случае неисполнения ответчиками решения суда установить судебную неустойку в размере 500 рублей в пользу истца с каждого ответчика за каждый день просрочки, начиная со дня истечения срока, установленного судом для исполнения решения, до дня его фактического исполнения.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО4, ФИО6, Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО3 об установлении сервитута, ссылаясь на то, что он является собственником 1/2 доли в праве собственности на здание КН №, расположенное на земельном участке КН № по адресу: <адрес>, №, а также на указанный земельный участок. В первоначальном иске ФИО1 спор идет о здании литер «В» по адресу: <адрес>, №. Указанное строение со слов ФИО2 всегда имело выход на территорию соседнего земельного участка, что в частности подтверждается техническим паспортом по данным на «03» июля 2015 года. Более того, по данным 1954 года здание значится как расположенное на земельном участке ответчика. Вход в здание и проход к нему с <адрес> всегда осуществлялся через земельный участок ответчика (<адрес> и <адрес>). В силу того, что входная группа всегда была организована из лёгких металлических конструкций небольшого размера, она, возможно, не была учтена при определении границ земельного участка. Более того, между земельным участком истца и земельным участком ответчика имеется вкрапление муниципального земельного участка, на котором располагается большая часть входной группы. Входная группа исполнена в соответствии с СП 118.13330.2022, СП 54.13330.2022, СП 20.13330.2016 и необходима для эксплуатации здания. Установлением сервитута интересы ответчика, а также прочих собственников земельного участка не затрагиваются, так как земельный участок используется исключительно для прохода.

На основании вышеизложенного, с учетом уточнений в порядке 39 ГПК РФ ФИО2 просил суд установить сервитут для организации входного узла и прохода в здание литер «В» КН №, расположенного на земельном участке КН № по адресу: <адрес>, № через земельные участки по адресу: <адрес> и <адрес> согласно выводу № 3 заключения эксперта № 872-С от 28.01.2025.

Истец в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца по первоначальному иску (по встречному иску представитель ответчика) ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме с учетом уточнений, во встречном исковом заявлении просил отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 по первоначальному иску (по встречному иску представитель истца) ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования не признал, просил встречное исковое заявление с учетом уточнений удовлетворить в полном объеме.

Ответчики ООО «Двор Образцового содержание», ФИО3 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца по первоначальному иску, представителя ответчика по первоначальному иску, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве долевой собственности (1/2) <адрес> по адресу: <адрес>, площадью 66,1 кв.м, с КН №. Основанием для возникновения права собственности Истца стал договор на передачу квартиры в долевую собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРН) 11.07.2007г. за №. Указанная квартира находится в составе многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>.

Смежным по отношению к указанному земельному участку является земельный участок с КН: №, площадью 2 209 кв.м, сформированный под нежилыми производственными зданиями с почтовым адресом: <адрес> КН № (далее здание КН:№ и №. Граница земельного участка КН:620 проходит вдоль восточной стены здания с КН:№.

Собственниками здания КН:№ ранее произведена его реконструкция, в результате которой оконный проем в восточной стене был увеличен, и в него была установлена металлическая дверь, открывающаяся в сторону земельного участка с №. В последующем собственниками к указанному выходу обустроена входная группа с установкой на земельном участке истца металлической конструкции в виде крыльца со ступенями и размещением информационной вывески на внешней стене здания.

Согласно акту выноса в натуре границ земельного участка с КН:№ от 16.05.2024г., выполненного по заказу истца, ступеньки входной группы здания КН:386 занимают часть земельного участка с КН:№ (т.1 л.д. 18).

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № Управлением проведено выездное обследование объекта земельных отношений - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости — «Для эксплуатации производственных помещений, магазина и помещений для оптовой торговли», принадлежащего на праве общей долевой собственности физическим лицам. По результатам выездного обследования объекта земельных отношений, в действиях собственников земельного участка, выявлены признаки нарушения ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, выраженные в использовании без прав части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также части земельного участка с кадастровым номером №, за которые действующим законодательством предусмотрена административная ответственность в соответствии со ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, о чем уполномоченным должностным лицом Управления ДД.ММ.ГГГГ составлен акт выездного обследования объекта земельных отношений №. (т.1 л.д. 64-66).

В ответе от 17.04.2024г. администрация Кировского района г. Ростов-на- Дону сообщила, что по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону разрешений на изменение внешнего вида фасада по адресу <адрес> не выдавалось. Выходом на место специалистами администрации района выявлены факты нарушений Правил благоустройства города Ростова-на-Дону, утвержденного решением города Ростова-на-Дону городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Правил благоустройства территории города Росгова-на-Дону» в новой редакции, по адресу: <адрес>. Лицо, допустившее административное правонарушение, было привлечено к административной ответственности, согласно ст. 5.1 Областного закона Ростовской области «Об административных правонарушениях» №C от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 63)

Согласно представленного в материалы дела договора аренды № от 15.04.2024г., заключенному между ИП ФИО2 (арендодатель) и Благотворительным фондом поддержки людей с особенностями развития "Я есть!" (арендатор) арендатору передается во временное пользование комнаты по адресу: <адрес> для осуществления уставной деятельности фонда.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании пояснил, что данный входной узел на спорном участке существовал до приобретения собственниками помещения, на протяжении многих лет вход осуществлялся через земельный участок истца, поскольку другой возможности эксплуатировать данное помещение не имелось, споров с предыдущими собственниками в части использования части земельного участка для прохода не имелось.

Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.10.2024 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручена ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ». На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: Располагается ли входная группа (входной узел) строения литер «В» по адресу: <адрес> (кадастровый №), на земельном участке <адрес> (кадастровый №), либо выходит за его пределы и если выходит, то на какие земельные участки и на сколько (определить местоположение относительно границ земельных участков)? Возможно ли осуществлять эксплуатацию входного узла строения литер «В» по адресу: <адрес> без доступа на земельный участок №а по <адрес> в <адрес> (кадастровый №) либо на иные земельные участки? В случае невозможности такой эксплуатации определить конфигурацию и размеры сервитута необходимого для доступа граждан, а также погрузки/выгрузки мебели и иного имущества в строение литер «В» по адресу: <адрес>. Соответствует ли обустройство выхода в здании литер "В" по адресу: <адрес> и устройство входной группы, находящейся на земельном участке №, имеющейся проектной документации?

В ходе проведения судебной экспертизы экспертами было установлено, что входная группа (входной узел) здания с КН № по адресу: <адрес> расположена за границами земельного участка с КН №, заступает на неразграниченные земли на расстояние 0,35-0,36 м и заступает на земельный участок с КН № на расстояние 1,29-1,30 м.

Входная группа (входной узел) здания с КН № по адресу: <адрес> фактически расположена на неразграниченных землях и на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>. Площадь входной группы здания Лит. «В» с КН №, расположенной на неразграниченных землях, составляет 0,6 кв.м. Площадь входной группы здания Лит. «В» с КН №, расположенной на участке с КН №, составляет 2,2 кв.м.

Осуществлять эксплуатацию входного узла строения литер «В» по адресу: <адрес> без доступа на земельный участок №а по <адрес> в <адрес> кадастровый №) и без использования неразграниченных земель, технически не представляется возможным.

Минимально необходимая площадь земельного участка с КН № по адресу: <адрес> для прохода и проезда к входной группе здания с КН № по адресу: <адрес>, составляет 95 кв.м.

Координаты минимально необходимой площади земельного участка с КН № для установления сервитута для прохода и проезда к входной группе здания с КН № приведены в исследовательской части.

Размер платы за сервитут на земельном участке с КН № по адресу: <адрес> для прохода и проезда к входной группе здания с КН № по адресу: <адрес>, составляет:

- единовременная соразмерная плата за сервитут - 1 829 130 руб.;

- периодическая соразмерная плата за сервитут - 170 109 руб. в год

Какая-либо проектная документация на входной узел здания Лит. «В» с КН № по адресу: <адрес> в материалах дела и дополнительно представленных документах отсутствует, в связи с чем, определить соответствует ли обустройство выхода в здании литер «В» по <адрес> и устройство входной группы, находящейся на земельном участке №, имеющейся проектной документации, технически не представляется возможным.

В силу статей 67 и 86 ГПК РФ ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы, заключение эксперта подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ, согласно которой суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» № 872-С от 28.01.2025 г., по следующим основаниям: заключения содержат подробные описания проведенных исследований, сделанные выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, экспертизы проведены на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательствами с учетом прав и обязанностей эксперта в силу статьи 85 ГПК РФ. Кроме того, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, экспертиза проведена в соответствии с установленным порядком ее проведения согласно статье 84 ГПК РФ. Экспертные исследования являются полными, выводы последовательны, логичны и подтверждены материалами дела, согласуются с имеющейся в деле совокупностью иных доказательств.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Согласно статье 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм и разъяснений следует, что собственник, заявляющий требование об устранении нарушений права, должен доказать нарушение его права на владение и пользование участком со стороны лица, к которому заявлены эти требования.

В соответствии с частью 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации при использовании земельного участка его собственник обязан соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и нормативов.

В соответствии со ст. 11 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 384-03 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание или сооружение должно быть спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.

Согласно пункту 45 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ и N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В силу положений ст. 17 Конституции РФ суду надлежит устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При этом снос строения является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил не может бесспорно свидетельствовать о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о сносе спорного строения.

С учетом изложенного, вопреки утверждению истца, надлежащих и допустимых доказательств наличия нарушений нормативных требований при возведении ответчиком пристройки входной группы - с устроенной лестницей, создания угрозы жизни и здоровью граждан, что могло бы явиться основанием для применения таких крайних мер, как снос пристройки, не установлено.

Кроме того, никаких объективных данных о наличии нарушений каких-либо конкретных прав истца, для восстановления которых потребуется применение таких кардинальных мер как полный демонтаж входной группы, по делу не установлено.

Само по себе несогласие истца с оборудованием входной группы ответчиком именно в данном месте таким основанием являться не может.

Приведенные установленные по делу обстоятельства с достоверностью свидетельствуют о том, что отсутствуют нарушения прав истца, для восстановления которых требуется применение таких крайних мер как снос пристройки входной группы.

При таких обстоятельствах, при отсутствии нарушения при возведении ответчиком входной группы нормативно установленных требований, а также прав истца, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований у суда не имеется.

Рассматривая встречные требования ФИО2 об установлении сервитута, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях (п. 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ (далее - Обзор).

Согласно ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учётом особенностей, предусмотренных главой V.3 данного Кодекса (ст. 39.23-39.26 ЗК РФ). Сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

Согласно ст. 39.24 ЗК РФ, в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

Порядок заключения соглашения об установлении сервитута определён в ст. 39.26 ЗК РФ. Для установления сервитута в отношении части земельного участка необходимо подготовить схему границ сервитута на кадастровом плане территории, за исключением случая, когда сервитут устанавливается в отношении всего земельного участка или на срок, менее трёх лет.

Каких-либо обстоятельств, опровергающих выводы эксперта, либо ставящих под сомнение достоверность представленного судебного заключения лицами, участвующими в деле не заявлено.

Исходя из представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, испрашиваемый истцом сервитут предполагает обременение незначительной части участка ответчика (по встречному иску). Какие-либо объекты недвижимости, инженерные коммуникации, оборудование, движимое имущество ответчика на данной части земельного участка отсутствуют. Много лет по этой части земельного участка ответчика осуществляется проход к помещению истца по встречному иску (его правопредшественников), поэтому предложенный вариант сервитута не является обременительным для ФИО1, не лишает его возможности и не препятствует пользоваться своим земельным участком. Площадь части земельного участка ответчика, предлагаемая для установления сервитута является незначительной.

Суд также принимает во внимание, что используемая для прохода часть земельного участка ответчика является уже сложившимся порядком пользования земельными участками, и не требует несения дополнительных расходов для организации прохода со стороны собственника.

Судом также учитывается, что согласно выводам судебной экспертизы, осуществлять эксплуатацию входного узла строения литер «В» по адресу: <адрес> без доступа на земельный участок №а по <адрес> в <адрес> кадастровый №) и без использования неразграниченных земель, технически не представляется возможным.

Из приведенных выше положений закона и правовых позиций следует, что оценка возможных альтернативных способов установления сервитута проводится с точки зрения не только наименьшей обременительности для собственника служащего земельного участка, но и оптимальности условий сервитута, обеспеченности разумного баланса интересов сторон.

В определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № указано, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном в пункте 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.

При этом кассационный суд исходил из того, что само по себе наличие возможности организовать проход и проезд к земельному участку и строению истца не является основанием для отказа в установлении сервитута, если такая возможность явно несоразмерна испрашиваемому обременяю земельного участка ответчика и не отвечает принципу соблюдения разумного баланса интересов сторон.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Двор Образцового содержания", ФИО2, ФИО3, – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 (паспорт №) к ФИО1 (паспорт <...>), ФИО4 (паспорт №), ФИО6 (паспорт № Администрации <адрес> - удовлетворить.

Установить частный возмездный бессрочный сервитут в отношении части земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в пользу ФИО2, собственника земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на следующих условиях: установить сервитут в форме бессрочного пользования частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью 95 кв.м, для целей прохода и проезда к входной группе здания с кадастровым номером №, определив следующие координаты характерных точек границы сервитута:

№

Установить единовременную соразмерную плату за сервитут в размере 1829 130 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ:

Текст мотивированного решения суда изготовлен 13.03.2025 года.