№а-4644/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 21 мая 2025 года

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Валиевой И.Р.,

при секретаре Горюновой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, начальнику Управления по г.Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО2 о признании решения незаконным,

установил:

Административный истец ФИО1 обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд о признании незаконным решения об отказе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан предоставления земельного участка в аренду.

В обоснование исковых требований административный истец указал на то, что 20 февраля 2017 года между ЗАО «ВИСМА-РОДЭКС Груп» и ФИО3 заключен договор купли-продажи права аренды на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

7 августа 2018 года между Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №-№ сроком на 3 года.

14 ноября 2019 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды №-№.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, истцом 12 марта 2021 года в адрес ответчика направлено заявление о продлении срока данного договора, на что 9 июля 2021 года истцом получен отказ в продлении договора аренды.

20 ноября 2024 года в адрес ответчика истцом повторно направлено заявление о предоставлении в аренду на 3 года спорного земельного участка для завершения строительства.

Ответом от 23 декабря 2024 года в заключении договора аренды отказано в связи с реализацией заявителем права на однократное предоставление в аренду данного земельного участка.

Административный истец не согласен с указанным отказом, полагает что поскольку он является собственником объекта незавершенного строительства, у него в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ имеется исключительное право на заключение договора аренды спорного земельного участка. Кроме того указывает на то, что ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев с дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

На основании вышеизложенного, административный истец просит признать незаконным решение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 декабря 2024 года № № об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>; обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан подготовить и направить в срок, не превышающий 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда, в адрес ФИО1 проект договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, причины неявки суду неизвестны. Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению административного истца и ответчика о месте и времени судебного заседания исполнена, руководствуясь статьями 165.1 ГК РФ, 96, 100 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.

Изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу положений ст. 227 КАС РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 указанной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 7 августа 2018 года между Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО3 заключен договор аренды №-№, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с разрешенным использованием: для строительства административно-бытового корпуса.

Указанный договор заключен на срок с 7 августа 2018 года по 6 августа 2021 года.

Согласно выписке из ЕГРН, на данном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты>.

В последующем, 14 ноября 2019 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды №-№.

ФИО1 20 ноября 2024 года обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

Письмом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 декабря 2024 года № № в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка отказано со ссылкой на то, что истцом реализовано право однократного приобретения земельного участка в аренду для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Проанализировав указанный отказ, суд приходит к следующему.

Особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены ст. ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи. Означенное правило действует с 01.03.2015.

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. При этом в настоящее время истец не может завершить строительство жилого дома ввиду отсутствия у него договора аренды, подтверждающего право пользования земельным участком.

Таким образом, суд приходит к выводу, что собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости и противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а потому является незаконным.

В силу положений части 9 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок.

Вместе с тем, суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции(статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации).

Таким образом, с целью восстановить права, свободы и законные интересы административного истца суд считает необходимым возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 20 ноября 2024 года.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 218 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать решение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 декабря 2024 года № незаконным.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан устранить нарушение прав и свобод ФИО1 путем повторного рассмотрения его заявления от 20 ноября 2024 года о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> без проведения торгов.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи жалобы через Кировский районный суд города Уфы.

Судья Валиева И.Р.

Мотивированное решение составлено 30 мая 2025 г.