Решение по делу № 2-326/2025 от 22.01.2025

УИД 72RS0025-01-2024-005309-90

Дело № 2-326/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 22 января 2025 года

Центральный районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Железняк Ю.В.

при секретаре Усик Е.А.

с участием прокурора Серебренниковой В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Тюмени к ФИО1 , ФИО2, ФИО3 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Тюмени обратилась с иском к ФИО1 , ФИО2, ФИО3 , в котором просит изъять для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень земельный участок площадью 704 +/- 9 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; одноэтажный жилой дом площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; нежилое здание — баня площадью 7,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> по цене выкупа <данные изъяты> рублей, в том числе убытки — <данные изъяты> рублей каждому, прекратить право общей долевой собственности, признать право собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО2, ФИО1 и ФИО3 на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому принадлежат: земельный участок площадью 704 +/- 9 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Одноэтажный жилой дом площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.Нежилое здание — баня площадью 7,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Постановлением Главы города Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>, площадью 29 га. Согласно приложению 2 к постановлению Администрации города Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ № объекты капитального строительства, расположенные по адресу: <адрес> кадастровыми номерами №, № включены в перечень объектов индивидуального жилищного строительства и объектов капитального строительства вспомогательного использования, подлежащих сносу. По результатам проведенного ДД.ММ.ГГГГ аукциона Администрацией города Тюмени с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «К2» заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ. На основании ч. 7 ст. 65 ГрК РФ распоряжением Администрации города Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии. В Управление Росреестра по Тюменской области распоряжение об изъятии направлено ДД.ММ.ГГГГ. В результате оценки рыночная стоимость Объекта оценки на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, в том числе убытки, понесенные собственниками в результате изъятия недвижимого имущества — <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности изымаемого объекта оценки, убытков, связанных с изъятием земельного участка, составляет <данные изъяты> рублей, в том числе убытки — <данные изъяты> рублей.

Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков ФИО5 просила назначить повторную экспертизу, возражала против удовлетворения требований.

Представитель третьего лица ФИО6 полагала необходимым иск удовлетворить.

Прокурор Серебренникова В.С. в заключении полагала возможным удовлетворить иск.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Кроме того, участвующие по делу лица, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Центрального районного суда г. Тюмени.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО2, ФИО1 и ФИО3 на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому принадлежат:

1. Земельный участок площадью 704 +/- 9 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

2. Одноэтажный жилой дом площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

3. Нежилое здание — баня площадью 7,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Постановлением Главы города Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ №-пг принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>, площадью 29 га. Указанным постановлением утвержден перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории жилой застройки в районе улиц <адрес>, подлежащей комплексному развитию, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу.

Согласно приложению 2 к постановлению Администрации города Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ № объекты капитального строительства, расположенные по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами №, № включены в перечень объектов индивидуального жилищного строительства и объектов капитального строительства вспомогательного использования, подлежащих сносу.

По результатам проведенного ДД.ММ.ГГГГ аукциона Администрацией города Тюмени с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «К2» заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Администрации города Тюмени ДД.ММ.ГГГГ №, о комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>.

В соответствии с абз. 2 п. 3.1.4 Договора КРТ ООО СЗ «К2» обязуются уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Администрации города Тюмени, принятого в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, иные объекты капитального строительства, соответствующие требованиям части 3 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подлежащие изъятию, указанные в приложении № к настоящему Договору, во исполнение требований ч. 7 ст. 65 ГрК РФ.

На основании ч. 7 ст. 65 ГрК РФ распоряжением Администрации города Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и расположенных на нем жилого дома с кадастровым номером № и нежилого здания (бани) с кадастровым номером №.

В Управление Росреестра по Тюменской области распоряжение об изъятии направлено ДД.ММ.ГГГГ.

Часть 1 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 279 ГК РФ, ч. 4 ст. 32 ЖК РФ правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ст. 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) в адрес ответчиков направлены уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии объектов недвижимости (получены ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно ст. 280 ГК РФ лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п.1,2 ст. 281 ГК).

Истец представил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Региональный экспертный центр», согласно которому рыночная стоимость спорных объектов по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей, в том числе убытки, понесенные собственниками в результате изъятия недвижимого имущества — <данные изъяты> рублей.

Определением Центрального районного суда г. Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро экспертов» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, с учетом иных строений (хозяйственных построек), находящихся на земельном участке3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей. Стоимость убытков, причиненных собственнику, в связи с изъятием данных объектов, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: - <данные изъяты> рублей, в том числе: убытки в связи с временным пользованием иным жилым домом с участком до приобретения в собственность другого жилого дома с участком, составляют - <данные изъяты> рублей; убытки, связанные с переездом, составляют - <данные изъяты> рублей; убытки, связанные с поиском другого жилого дома и земельного участка для приобретения в собственность, составляют - <данные изъяты> рублей; убытки, связанные с государственной регистрацией права собственности на другой жилой дом и земельный участок, составляют - <данные изъяты> рублей; убытки, связанные с услугами нотариуса по сделкам с объектами недвижимости, находящимися в долевой собственности, составляют - <данные изъяты> рублей.

Представителем ответчиков представлена рецензия ООО «Бюро оценки и экспертизы», согласно которой в заключении эксперта ООО «Бюро экспертов» № от ДД.ММ.ГГГГ не проведен анализ основных факторов, предложения, цены и интервалов значений данных факторов. Не представлено обоснование критериев отбора используемых аналогов. При расчете коэффициента вариации допущена ошибка: значение стандартного отклонения не 26,2%, а 32%. Представлен неверный расчет весовых коэффициентов по скорректированным стоимостям аналогов. Приведен пример правильного расчета в таблице 5, в котором стоимость объекта жилого дома должна быть уменьшена на <данные изъяты> рублей, а в таблице 7 увеличена на <данные изъяты> рублей. Объект 2 не является корректным аналогом. В таблице 6 допущена ошибка в написании площади. Не проведен анализ на соответствие сроков продажи.

Представителем третьего лица представлена рецензия на рецензию ООО «Бюро оценки и экспертизы», заключении эксперта ООО «Бюро экспертов» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому опровергнуты замечания, указанные в рецензии. Указано, что заключение экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федеральное» закона «Об оценочной деятельности В Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченное федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина рыночном стоимости отраженная в Заключении экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой" Объект опенки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно* располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой оценки.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО10, который пояснил, что аналоги выбираются по трем критериям: - достоверность, относимость, достаточность. Рынок анализируется на то время, когда проводится экспертиза. Берем только те, которые относятся. Аналоги выбираются из интернета, затем оценщик обзванивает объявления и выясняет какие из них реально продаются. На 73 странице указаны аналоги, на 67 – коэффициенты. На 68 странице действительно имеется описка в площади, однако рассчитано по правильной 59,3 кв.м. В экспертизе имеются анализы всех факторов рынка, аналогов, сроков продаж и т.д. Двухквартирный дом выбран поскольку имеет наибольшее сходство по всем критерием с объектами оценки, при этом, учитывая, что он двухквартирный коэффициенты самими экспертами завешены. Сам объект оценки в очень ветхом состоянии, проживание в нем невозможно и видно, что в нем точно не проживают несколько лет. Указал, что цены в настоящее время на недвижимость уменьшились из-за ставки рефинансирования, отсутствия некоторых программ кредитования, увеличение числа новостроек. Затратный способ анализа не будет соответствовать рыночной стоимости, правильным будет расчет сравнительным методом.

Представителем ответчика заявлены ходатайства о назначении дополнительной, повторной судебной экспертизы, которые судом оставлены без удовлетворения.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

С учетом положений ч. 2 ст. 56, ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми именно суду принадлежат правомочия по определению круга обстоятельств, подлежащих доказыванию, а также оценке доказательств, решение вопроса о назначении по делу экспертизы производится судом не только с учетом мнения иных лиц, участвующих в деле, но и с учетом требований ч. 1 ст. 79, ч. 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащих основания для назначения повторной экспертизы.

При этом в силу указанных выше норм процессуального закона только суд с учетом конкретных обстоятельств дела и имеющихся в его материалах доказательств вправе сделать вывод о наличии или отсутствии (в связи с достаточностью уже имеющихся доказательств) таких оснований.

В настоящем деле основания для назначения по делу повторной экспертизы отсутствовали, поскольку ответы на вопросы, подлежащие уточнению и разъяснению, судом первой инстанции были получены в ходе допроса эксперта, проводившего судебную экспертизу, которая выводы судебной экспертизы поддержал в полном объеме, представив подробные разъяснения по выводам заключения и пояснения к замечаниям со стороны истца.

Несогласие ответчиков с выводами судебной экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение имеющегося в деле экспертного заключения, и не свидетельствует о наличии оснований для проведения повторной экспертизы. Заключение оформлено в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно основано на материалах дела и результатах непосредственного осмотра помещения экспертами, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. В заключении содержатся аргументированные и полные ответы на поставленные судом вопросы, результаты исследований отражены в исследовательской части заключения, выводы экспертов достаточно и ясно мотивированы, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства, являются последовательными и логичными.

Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при назначении экспертизы отвод экспертам никем из участвующих в деле лиц не заявлен. Обстоятельств, связанных с заинтересованностью экспертов по отношению к кому-либо из участников спора, судом не установлено.

Квалификация экспертов подтверждена представленными документами, подтверждающими, что эксперты имеют необходимые и достаточные для производства подобного рода исследований образование, квалификацию, специальность, стаж работы по специальности.

Таким образом, суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 86 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, учитывая сложившиеся правоотношения между Администрацией г. Тюмени и собственниками жилого помещения, правовые последствия данного спора, суд принимает во внимание выводы отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Региональный экспертный центр», поскольку полагает, что интересы собственников подлежат наибольшей защите и разумным следует удовлетворить в большем размере выкупной цены.

Учитывая изложенное, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Тюмени удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень у ФИО2, ФИО1 и ФИО3 земельный участок площадью 704 +/- 9 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; одноэтажный жилой дом площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; нежилое здание — баня площадью 7,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> по цене выкупа <данные изъяты> рублей, каждому.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО1 и ФИО3 на земельный участок площадью 704 +/- 9 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; одноэтажный жилой дом площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; нежилое здание — баня площадью 7,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Признать право собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на земельный участок площадью 704 +/- 9 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; одноэтажный жилой дом площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; нежилое здание — баня площадью 7,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Тюмени.

Председательствующий Ю.В. Железняк

Мотивированное решение составлено 03 февраля 2025 года.