УИД 77RS0032-02-2024-012957-74
Дело № 2-8521/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 ноября 2025 года адрес
Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства земельных и имущественных отношений адрес к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений адрес о признании договора аренды земельного участка недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Министерство земельных и имущественных отношений адрес обратилось в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1 в котором просило взыскать:
- задолженность по арендной плате по Договору №М3-14 от 10.01.2014 в размере сумма за период с 01.11.2022 по 31.05.2024;
- пени в размере сумма за период с 11.11.2022 по 24.05.2024, с последующим начислением и взысканием с 25.05.2024 и по день фактической уплаты долга, исходя из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки по договору аренды №М3-14 от 10.01.2014;
- пени в размере сумма за период с 31.01.2020 по 23.05.2024;
- пени в размере сумма за период с 01.11.2022 по 24.05.2024, с последующим начислением и взысканием с 25.05.2024 и по день фактической уплаты долга, исходя из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки по договору аренды №М3-14 от 10.01.2014.
Требования мотивированы тем, что 10.01.2014 между Министерством земельных и имущественных отношений адрес и ФИО1 был заключен Договор №М3-14 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011106:127, расположенного по адресу: адрес, общей площадью 1479 кв. м., для строительства кемпинга. 06.05.2024 был составлен Акт о прекращении с 14.03.2024 договора аренды земельного участка №М3-14 от 10.01.2014. адрес не передан арендодателю по акту приема-передачи, арендатор продолжает использовать земельный участок. Взятые на себя обязательства по внесению арендных платежей ответчиком исполняются ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность. Ранее истцом в судебном порядке была взыскана задолженность по арендной плате по договору: в размере сумма за период с 16.10.2013 по 31.01.2020, пени за период 01.11.2013 но 30.01.2020 (дело №02-5159/2020); в размере сумма за период с 01.02.2020 по 31.10.2022, пени в размере сумма за период 11.02.2020 но 31.10.2022 (дело №2-1842/2023). На данные суммы также подлежат начислению пени. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.
ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений адрес, в котором просил признать недействительным договор аренды земельного участка №М3-14 от 10.01.2014, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений адрес и ФИО1
Требования мотивированы тем, что 10.01.2014 между Министерством земельных и имущественных отношений адрес и ФИО1 был заключен Договор №М3-14 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011106:127, расположенного по адресу: адрес, общей площадью 1479 кв. м., для строительства кемпинга. Позднее истцу стало известно, что в границах земельного участка находится подземный газопровод высокого давления. Сведения о наличии газопровода на момент заключения договора аренды земельного участка отсутствовали. Ограничения на обустройство и виды работ в охранной зоне подземного газопровода высокого давления исключали возможность ответчика оборудовать кемпинг в соответствии с ГОСТ и использовать земельный участок по назначению, в связи с чем, договор аренды земельного участка подлежит признанию недействительным.
Представитель истца по первоначальному иску Министерство земельных и имущественных отношений адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия.
Ответчик по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.
Представитель ответчика фио, действующий на основании доверенности, в судебном заседании встречные исковые требования поддержал в полном объеме, просил отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований.
Представитель третьего лица Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.
Суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Следовательно, изменение правового режима земельного участка еще до заключения договора аренды таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые согласовываются с соответствующим публично-правовым образованием при заключении договора аренды, возлагает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании обращения ФИО1 от 27.08.2012 Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации г.о. адрес был оформлен Акт выбора земельного участка для строительства гостевого лома по адрес в адрес г.о. адрес № А-61/Ю от 19.10.2012.
10.01.2014. г. между Министерством земельных и имущественных отношений адрес (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен Договор № М3-14 аренды земельного участка с кад. № 02:55:011106:127, площадью 1479 кв.м, расположенный по адресу: адрес.
Пунктом 1.1 Договора определено целевое назначение земельного участка - строительство кемпинга.
Согласно п. 2..1 Договора участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению.
Границы, зоны и другие сведения, характеристики земельного участка, ограничения в пользовании, обременения, установленные до заключения договора, указаны в паспорте земельного участка и сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном действующим законодательством (п. 2.2 Договора).
Заключая Договор, арендодатель принял обязательства передать арендатору участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением (п. 5.2.1), предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемый земельный участок (п. 5.2.5).
06.05.2024 был составлен Акт о прекращении с 14.03.2024 договора аренды земельного участка №М3-14 от 10.01.2014.
На момент заключения Договора в кадастровом паспорте земельного участка от 01.01.2014 г. № 02/13/1-1075647 содержались сведения о виде разрешенного использования земельного участка: строительство кемпинга, а также сведения о вхождении земельного участка в территориальные зоны адрес. Зона рекреационного назначения, реестровый номер 02:55:01:000 292 256, индекс Р-1» и адрес. адрес рек, реестровый номер 02:55:01.000 292 529».
Впоследствии ФИО1 стало известно, что в границах земельного участка находится сооружение а именно: «Подземный газопровод высокого давления. Инвентарный номер объекта 03013908» кад. № 02:55:000000:40028, адрес объекта: адрес. м-н 3-я Пристань ФИО2 до ШРП (ПK 0 до ПК 9+43).
Как усматривается из кадастрового паспорта земельного участка, являвшегося Приложением № 1 к договору аренды, сведения о наличии газопровода высокого давления в границах земельною участка на момент заключения договора отсутствовали.
В Акте выбора земельного участка для строительства гостевого дома № А-61/10 от 19.10.2012 также отсутствовали какие-либо сведения о наличии в границах земельного участка подземного газопровода высокого давления.
Согласно выписке из ЕГРН от 07.10.2024 № КУВИ-001/2024-247812091, строительство газопровода было завершено в 1999 году, а кадастровый номер ему присвоен 29.02.2016.
Арендодатель как собственник земельного участка должен был знать об указанном обстоятельстве, однако в нарушение обязательства, предусмотренного п. 5.2.5 Договора, арендатору об этом не сообщил.
Вместе с тем, подземный газопровод высокого давления относится к объектам газораспределительных систем.
Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 утверждены Правила охраны газораспределительных сетей (далее -Правила).
Подпунктом «е» п. 3 Правил предусмотрено понятие "охранная зона газораспределительной сети" - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.
В соответствии с законодательством Российской Федерации газораспределительные сети относятся к категории опасных производственных объектов, что обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами транспортируемого по ним марка автомобиля (п. 5 Правил).
Согласно п. 7 Правил, для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны:
б) вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров - с противоположной стороны.
Согласно п. 14 Правил, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается липам, указанным в пункте 2 настоящих Правил:
а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения;
г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей;
е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей:
ж) разводить огонь и размещать источники огня;
з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0.3 метра и др.
Приказом Госстандарта от 25.07.2018 № 429-ст утвержден и введен в действие с 01.03.2019 «ГОСТ Р 58187-2018. Национальный стандарт Российской Федерации. Туристские услуги. Кемпинги. Общие требования», которым установлены общие требования к кемпингам и к услугам, предоставляемым в кемпингах.
Стандартом, в частности, предусмотрено:
П. 3.1: кемпинг - адрес с контролируемым доступом для размещения туристов на питчах с предоставлением услуг для комфортного проживания и отдыха туристов;
П. 3.3: питч - Объект кемпинг-размещения, представляющий собой выделенную, обозначенную и оборудованную (благоустроенную) площадку в составе кемпингов или кемпстоянок для размещения туристов, имеющую определенные параметры и характеристики;
П. 5.1: к объектам кемпинг-размещения относятся стационарные некапитальные сооружения, в том числе мобильные дома, бунгало, жилые модули (легкие каркасные здания и модульные конструкции), кемпинговые палатки и другие виды туристского оборудования (снаряжения) используемые для организаций пребывания (ночлега) в кемпинге, автодома, караваны, укрытия, а также непосредственно питчи;
П. 5.2: питчи, как обособленные благоустроенные площадки на территории кемпинга, подразделяются на:
- площадки для установки палаток;
- площадки для стоянки автомобиля (каравана, автодома и т.п.) или установки прочих некапитальных сооружений;
П. 6.1.1: кемпинги могут быть расположены на землях населенных пунктов в соответствии с утвержденными генеральными планами или проектами планировки, а также на землях лесного фонда.
П. 6.2: Кемпинги, независимо от их вида, уровня сервиса и специализации, должны соответствовать следующим обязательным (базовым) критериям:
- подготовленная огороженная территория определенной площади с контролем доступа для обеспечения безопасности;
- обустройство размеченных (обозначенных) мест для размещения туристов (питчей), размеры и количество которых зависит от общей площади, уровня кемпинга и типа размещаемой единицы:
- наличие административного пункта с понятной и удобной (off-line или on-line) системой получения туристами информации и всех необходимых услуг;
- наличие необходимого количества санитарных узлов (мест общего пользования) в зависимости от вместимости и уровня сервиса кемпинга;
- наличие в кемпинге определенного количества и качества точек подключения туристов к инженерным сетям.
Таким образом, ограничения на обустройство и виды работ в охранной зоне подземного газопровода высокого давления исключали возможность ответчика оборудовать кемпинг в соответствии с требованиями ГОСТа, и использовать земельный участок по назначению.
При обращении в Главархитектуру Администрации г.о. адрес по вопросу выдачи разрешительной документации для проектирования и строительства кемпинга фио P.Г. стало известно о том, что граница красной линии проходит по спорному земельному участку. В связи с чем ФИО1 обратился в Главархитектуру Администрации г.о. адрес с письменным заявлением о принятии мер по исправлению технической ошибки, связанной с нанесением границ красной линии по территории земельного участка (вх. № 7-4767/01 от 2.04.2017).
В ответе ГУ архитектуры и строительства Администрации г.о. адрес сообщило, что красные линии, в границах которых расположен испрашиваемый земельный участок, утверждены постановлением Администрации городского округа адрес Респуолики адрес № 195 от 21.02.2017 г. и в настоящее время ведется расчет красных линий (исх. № 7-2395/РД от 18.04.2017).
ФИО1 также обращался в Управление земельных и имущественных отношений Администрации г.о. адрес с просьбой произвести перераспределение ранее выделенного земельного участка на близлежащий земельный участок (вх. № 5169 от 20.04.2017).
Согласно полученному ответу, земельный участок с кад. № 02:55:011106:127 расположен в адрес. где в соответствии с постановлением Администрации городского округа адрес № 195 от 21.02.2017 утвержден проект планировки и межевания территории; образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, утвержденном в соответствии с ГрК РФ (исх. № И-5169 от 11.05.2017).
В связи с изложенным, арендатор не имел возможности пользоваться земельным участком по целевому назначению с даты заключения договора аренды.
Более того, если бы арендатору было известно о нахождении в границах земельного участка подземного газопровода высокого давления, он бы возможно отказался от заключения спорного договора.
На основании п. 1 ст. 611 ГK РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением. Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).
В таком случае также нарушается принцип о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует, осуществлению прав арендатора.
Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройу данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса).
Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункты 1 и 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должна применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Согласно пункту 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой 1 гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.
По смыслу приведенных выше норм, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушение ст. 10 ГК РФ при заключении договора участниками гражданского оборота, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной (Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2016 N 21-КГ16-7; Определение Верховного Суда РФ от 29.04.2016 N 304-ЭС15-20061 по делу N А46- 12910/2013).
На основании изложенного, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что ограничения на обустройство и виды работ в охранной зоне подземного газопровода высокого давления исключали возможность арендатора оборудовать кемпинг в соответствии с требованиями ГОСТа, и использовать земельный участок по назначению, суд полагает необходимым признать недействительным договор аренды земельного участка №М3-14 от 10.01.2014, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений адрес и ФИО1
Факт того, что с 14.03.2024 договора аренды земельного участка №М3-14 от 10.01.2014 значится прекращенным, не лишает стороны права обратиться в суд с иском о признании такого договора недействительным.
В связи с признанием договора аренды земельного участка №М3-14 от 10.01.2014 недействительным, оснований для удовлетворения исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений адрес к ФИО1 суд не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Встречные исковые требования ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений адрес о признании договора аренды земельного участка недействительным – удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды земельного участка №М3-14 от 10.01.2014, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений адрес и ФИО1
В удовлетворении исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений адрес к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Черемушкинский районный суд адрес.
Судья Попов Б.Е.
Решение изготовлено в окончательной форме 26 декабря 2025 года.