УИД 26RS0009-01-2022-000996-57
№2-684/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Благодарный 12 августа 2022 года
Благодарненский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Алиевой А.М., при секретаре судебного заседания Марковской Е.В., с участием помощника прокурора Благодарненского района Ставропольского края Репченко Н.В., представителя ответчика управления имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края по доверенности ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску прокурора в интересах муниципального образования Благодарненского городского округа к управлению имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа , ФИО2 ФИО8 о признании в части недействительным договора аренды,
установил:
прокурор , действующий в интересах муниципального образования Благодарненского городского округа , обратился в Благодарненский районный суд с иском к управлению имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа , ФИО2, в котором просит суд признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между управлением имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа и ФИО2 ФИО9.
Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой Благодарненского района проведена проверка исполнения земельного законодательства, в ходе которой установлено, что по результатам проведенного управлением имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ аукциона, с ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером , относящегося к категории земель населенных пунктов и предназначенного для хранения автотранспорта, сроком на 10 лет. Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Земельный участок с кадастровым номером относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, свободен от зданий и сооружений, ограничений прав согласно данным Единого государственного реестра недвижимости. Учитывая изложенное пункт 4.3.2 договора аренды требованиям закона не соответствует, поскольку предусматривает право арендатора передавать третьим лицам права и обязанности по договору, заключенному на торгах. В результате допущенных нарушений п. 7 ст. 448 ГК РФ, возможна передача земельного участка в пользование третьим лицам, чем будут нарушены права муниципального образования Благодарненского городского округа Ставропольского края, как собственника данного земельного участка.
Прокурор в лице помощника прокурора Благодарненского района Ставропольского края Репченко Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель соответчика – управления имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражения, из которых следует, что договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости.
Пунктом 4.3.2 договора аренды было предусмотрено, что арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Прописывая этот пункт в договоре, управление руководствовалось следующим.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, заключившему договор на срок более пяти лет, предоставлено право передавать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам.
С ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», дополнив его статьей 448 пункт 7, запретившим осуществлять уступку прав по договору, заключение которого возможно только на торгах.
Возникла коллизия между Земельным и Гражданским кодексами, которая по мнению представителя управления должна быть разрешена в пользу положений Земельного кодекса, как специального закона, регулирующего земельные отношения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательствам о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Суду представитель соответчика ФИО1 пояснила, что на арендуемом ФИО3 земельном участке не имеется объектов недвижимости, незавершённого строительства, принадлежащих арендатору, участок предоставлялся для размещения индивидуального гаража. Оснований для предоставления земельного участка ФИО3 без проведения торгов, предусмотренные п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ отсутствовали, поэтому проводился аукцион. Права по договору аренды не переуступались.
Соответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, будучи извещённой о дате, времени и месте судебного заседания, представила письменные возражения на иск, изложенная в которых позиция ответчика совпадает с указанной выше позицией Управления. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК, РФ посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками, по результатам аукциона, проведённого ДД.ММ.ГГГГ, заключён договор аренды земельного участка №, по которому ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 80 кв. м, категории - земли населенных пунктом, вид разрешенного использования – хранение автотранспорта, цель использования - размещение отдельно стоящего индивидуального гаража, по адресу Российская Федерация, , , б/н, государственная собственность на который не разграничена, сроком на 10 лет.
Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию права аренды, о чем была внесена запись в ЕГРН.
Земельный участок был передан ФИО3 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 4.3.2 договора арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
Суд соглашается с мнением прокурора о противоречии вышеназванного пункта договора аренды положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ.
Так, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ не предусмотрена возможность предоставления без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для размещения индивидуального гаража.
В этой связи в данном споре положения п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ подлежат применению, поскольку они непосредственно определяют права и обязанности соответчика ФИО3 как победителя торгов, заключившего договор аренды земельного участка.
При этом ссылка представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа Ставропольского края на п. 3 ст. 3 ЗК РФ, согласно которому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами не может быть принята во внимание, поскольку ЗК РФ не содержит положений, которые предоставляли бы победителю торгов, заключившему на них договор аренды земельного участка, возможность уступать по нему права иным лица. Указанное также не следует и из положений пунктов 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ.
Применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.
Нормы статьи 22 ЗК Российской Федерации допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ). Такое ограничение установлено пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.
Установленный порядок направлен на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ.
В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, п. 4.3.2 договора, допускающей возможность арендатора с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, противоречит действующему законодательству, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно части 5 статьи 198 ГПК РФ решение суда должно содержать указание на распределение судебных расходов.
В силу статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, определяемая по настоящему делу в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 300 рублей, от уплаты которой истец освобожден на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ, взыскивается судом с ответчика по делу, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 61.2 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, подлежит зачислению в бюджеты городских округов.
Поскольку в силу пп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины, выступая в том числе в качестве ответчиков по делу, а у суда отсутствуют основания для освобождения соответчика ФИО2 от уплаты судебных расходов, доказательств обратного не представлено, государственная пошлина в указанном размере подлежит взысканию с соответчика в доход местного бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования прокурора в интересах муниципального образования Благодарненского городского округа к управлению имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа , ФИО2 ФИО10 о признании в части недействительным договора аренды, удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между управлением имущественных и земельных отношений администрации Благодарненского городского округа и ФИО2 ФИО11.
Взыскать с ФИО2 ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки (паспорт , ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по , код подразделения ), в доход бюджета Благодарненского городского округа государственную пошлину в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Благодарненский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 14.08.2022.
Судья: А.М. Алиева