Дело № 2-1771/2025
УИД 27RS0006-01-2025-001800-58
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 июля 2025 года г. Хабаровск
Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:
председательствующего судьи Костышиной Н.В.,
при ведении протокола помощником судьи Гуркиной О.А.,
с участием представителя ответчика ФИО2, действующей по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договоров аренды земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договоров аренды земельных участков.
В обоснование исковых требований указав, что комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> для заключения договоров аренды земельных участков направил истцу на подпись следующие договоры аренды: земельного участка <данные изъяты>
Представитель истца, истец в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представитель истца направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменный отзыв на возражения ответчика.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствии представителя истца, истца.
Ранее в судебном заседании представитель истца, с учетом уточненных исковых требований исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4, исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> составлены <адрес>
ФИО1 не согласившись, с предложенными условиями договоров аренды направила в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> протокол разногласий.
Так, согласно протоколам разногласий по всем указанным выше договорам аренды, ФИО1 не согласна со следующими условиями договоров аренды земельных участков:
пункт 2.1 договора редакция арендодателя: срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Редакция арендатора: срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не направила другой письменный отказ от продления договора, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз. Обоснование редакции арендатора: отсутствие условия о пролонгации срока договора нарушает положения ст.ст. 421, 621 ГК РФ;
пункт 3.2 договора редакция арендодателя: размер арендной платы изменяется ежегодно, в соответствии с федеральными законами, постановлениями правительства <адрес>, нормативными правовыми актами уполномоченного органа местного самоуправления, иными нормативными правовыми актами. Редакция арендатора: размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год по соглашению сторон. Обоснование: редакция арендатора противоречит ст. 614 ГК РФ;
пункт ДД.ММ.ГГГГ договора редакция арендодателя: самостоятельно обустроить подъездной путь к земельному участку. Редакция арендатора: исключить условие. Обоснование: невыполнимое условие, учитывая, что устройство подъездных путей будет производиться на участках, которые не принадлежат арендатору ни на каком из видов права. Нарушает баланс интересов сторон.
Пункт 4.2.3 договора в редакции арендодателя нет. В редакции арендатора: уведомить арендатора не менее, чем за один месяц об изменении размера арендной платы и основаниях ее изменения. Обоснование: в целях исключения возможной просрочки либо внесения платы в меньшем размере с учетом права арендатора на получение информации о размере платы.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п.1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено заключение договора посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу п.1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (ч.2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с ч.1 ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из разъяснений, изложенных в п.42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Разрешая требования истца суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца и включении в договоры аренды условий в редакции истца по п.2.1, п.3.2, п.4.2.3. ввиду следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно п.15. ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В соответствии с пп. 3 п.1 ст.39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Как установлено п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на включение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 3) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно п. п.1, 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений, со стороны арендодателя; договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, с учетом указанных выше норм права, суд приходит к выводу о том, что отсутствие в договорах аренды земельных участков условий о пролонгации договоров в редакции п.2.1 истца не является нарушением ст. 621 Гражданского кодекса РФ и не нарушает права арендатора, арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка при прочих равных условиях. Пункт 2.1 подлежит включению в договоры в редакции ответчика. (арендодателя).
По пункту 3.2 договоров истец просит включить в договоры аренды условия о том, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год по соглашению сторон, полагая, что ответчик нарушает п.3 ст. 614 ГК РФ.
По смыслу ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п.3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно разъяснениям пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В ст. 424 Гражданского кодекса РФ указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).
Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Установление в договорах аренды земельных участков условия об изменении размера арендной платы ежегодно, суд полагает не противоречащим требованиям ст. 614 ГК РФ. Пункт 3.2 подлежит включению в договоры в редакции ответчика (арендодателя).
Разрешая требования по п.4.2.3 договора суд не усматривает оснований для включения данного условия в договоры аренды земельных участков в редакции арендатора.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку в силу закона, а также условий договоров аренды земельных участков, арендатор обязан своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п.4.4.4 договора), неисполнение такой обязанности и не направление арендатору уведомления об изменении арендной платы и об основаниях ее изменения не освобождают арендатора от обязательства по оплате аренды в размере, установленном договорами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяют арендатору оспаривать правомерность изменения размера арендной платы. Пункт 4.2.3 не подлежит включению в договоры аренды.
По пункту ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу об исключении данного пункта из договоров аренды земельных участков исходя из следующего.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 262 Гражданского кодекса РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
В силу ч.1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Ссылка ответчика в возражениях на то, что истец может обеспечить доступ путем установления сервитута, позволяющий въезд на земельные участки через соседний участок суд во внимание не принимает.
Установление сервитута - это право, а не обязанность, которое предоставляется собственнику недвижимости для обеспечения его законных интересов при отсутствии других способов.
Арендатор земельного участка имеет право на доступ к нему, но этот доступ должен быть обеспечен в соответствии с законом и документами, определяющими границы земельных участков.
Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований. Пункты 2.1, 3.2 включить в договоры аренды земельных участков в редакции арендодателя. Пункт 4.2.3 не подлежат включению. Пункт ДД.ММ.ГГГГ исключить из договоров аренды.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договоров аренды земельных участков удовлетворить частично.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров <адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
Решение суда может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Хабаровский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Н.В.Костышина
Мотивированный текст решения суда составлен ДД.ММ.ГГГГ.