Решение по делу № 2-148/2025 от 24.01.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

дело № 2-148/2025

УИД 61AS0034-01-2023-000267-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Скрипниковой И.С.

при секретаре Бобрышевой Е.С.

с участием представителя истца ООО «Племзавод ФИО3» ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Племзавод ФИО3» к ФИО2, Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения

Установил:

Первоначально ООО Племзавод ФИО3 обратилось в суд с иском к ФИО2, Г.Т.Д., Г.Е.Н., Б.А.И., Б.В.С., Б.А.И., Б.В.С., Г.Т.Д., Б.В.С., Б.В.С., Б.В.С., Б.В.С., Б.В.С., Б.В.С., Б.В.С., К.Л.В., М.Н.А., М.А.П., М.Н.А., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В., О.Ф.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельных участков и истребовании земельных участков из незаконного владения (дело №2-456/2023).

Определением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 20.06.2023 из гражданского дела № 2-456/2023 в отдельное производство выделено требование ООО «Племзавод ФИО3» к ФИО2, Г.Т.Д. (п.7) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельных участков и истребовании земельных участков из незаконного владения.

Иск ООО «Племзавод ФИО3» к Г.Т.Д. мотивирован тем, что ООО «Племзавод ФИО3» на основании договоров аренды частей земельного участка с/х назначения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ являлось арендатором земельного участка с/х назначения с кадастровым №, из которого был образован спорный участок с кадастровым №. Земельная доля площадью <данные изъяты> га, из которой был образован данный участок, принадлежала Г.Т.Д., которую она сдавала в аренду истцу по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Все договоры аренды были зарегистрированы в ЕГРН, заключались на 10 лет. В п. 2.3 данных договоров аренды предусмотрено право ООО «Племзавод ФИО3» выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другим лицами (преимущественное право покупки арендатором объектов аренды).

В ходе арендного использования участка с кадастровым № истцу стало известно, что арендодатель в нарушение условия договора о преимущественном праве покупки арендатора продал земельный участок стороннему покупателю соответчику ФИО2 На момент продажи данного участка ФИО2 в отношении него сохранялись арендные обременения, которые установлены указанным выше договором аренды. Выдел в натуре участка происходил с письменного согласия истца, арендодатель получал арендную плату по договору вплоть до самой продажи спорного участка ФИО2

Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих в договорном порядке закреплять преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества.

На основании изложенного, истец просит суд c учётом уточненных исковых требований (т. 1 л.д. л.д. 4-18, т. 2 л.д. 67-79) :

- Перевести на ООО «Племзавод ФИО3» права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым № по договору купли-продажи заключенному между Г.Т.Д. и ФИО2, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 на ООО «Племзавод ФИО3»;

- Взыскать с ООО «Племзавод ФИО3» в пользу ФИО2 уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым № денежные средства в размере 410 000 рублей;

- Истребовать в пользу ООО «Племзавод ФИО3» из незаконного владения ФИО2 земельный участок с кадастровым №.

ФИО2 и его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, последние надлежащим образом судом извещены. ДД.ММ.ГГГГ в суд от представителя ФИО4 поступило заявление об отложении судебного заседания, в связи с участием в следственных действиях в СУ МО МВД Раменское Московской области, вместе с тем подтверждающих документов о невозможности его явки в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ по уважительной причине суду не представлено.

Представитель Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области судом надлежащим образом уведомлён, в судебное заседание не явился.

Управление Росреестра по РО, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Согласно ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в судебном процессе. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Таким образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ принял решение продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Суд установил по делу, что Г.Т.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес> умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем отделом ЗАГС администрации Зимовниковского рай Ростовской области составлена актовая запись № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 113), наследственное дело не заводилось (т. 4 л.д. 115, л.д. 117).

ДД.ММ.ГГГГ решением Зимовниковского районного суда Ростовской области производство по гражданскому делу по исковому заявлению ООО «Племзавод ФИО3» к ФИО2, Г.Т.Д., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя и истребовании имущества из чужого незаконного владения в части требований к Г.Т.Д. прекращено (т. 4 л.д. 80).

Г.Т.Д. являлась собственником земельной доли площадью <данные изъяты> га в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, в границах колхоза <адрес>.

Это подтверждается копией выписки из единого государственного реестра ( т. 1 л.д. 37-41), копией свидетельства о регистрации права (т.1. л.д. 142) копиями регистрационных дел на земельный участок с кадастровым номером № (т. 4 л.д. 118-150, т. 5 л.д. 1-126), копией свидетельства на право собственности на землю (т. 4 л.д. 144-146).

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> собственниками земельных долей, в числе которых была О.Ф.В., (Арендодатели) и ООО «Племзавод ФИО3» (Арендатор) был заключен договор аренды части земельного участка, по которому собственники долей передали в аренду ООО «Племзавод ФИО3» принадлежащие им земельные доли общей площадью <данные изъяты> га в земельном участке с/х назначения с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, в границах колхоза <адрес>.

Размер земельной доли О.Ф.В., переданной в аренду, составил <данные изъяты> га.

Арендная плата по договору выплачивается каждому собственнику земельной доли в натуральном выражении в виде зерна, сена, соломы, подсолнечника и предоставления услуг. (п. 3.1. договора, приложение 2 к договору)

Пунктом 2.3. договора предусмотрено первоочередное право ООО «Племзавод ФИО3» на покупку и аренду земельных долей.

Договор аренды был заключен сроком на 10 лет и прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Данные обстоятельства подтверждаются копией договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л.д. 28-30)

Договор аренды земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ суд признает заключенным, а его условия, подлежащими исполнению и обязательными для сторон договора, т.к. данный договор исполнялся обеими сторонами на протяжении длительного времени и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды: Арендатор принял и использовал земельные доли по назначению, оплачивал арендную плату, а арендодатели получали арендную плату за пользование их имуществом.

Данное обстоятельство подтверждается ведомостями на выдачу натуральных паев ООО «Племзавод ФИО3» за ДД.ММ.ГГГГ. (т. 3 л.д. 35-150, т. 4 л.д. 1-2)

В ДД.ММ.ГГГГ году соответчик Г.Т.Д. из земельного участка с кадастровым № выделила в счет своей земельной доли земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу : <адрес>, в границах колхоза <адрес>

Право собственности Г.Т.Д. на данный участок было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Выдел участка был произведен с согласия арендатора ООО «Племзавод ФИО3».

Данные обстоятельства подтверждается копией регистрационного дела (т. 4 л.д. 118-150, т. 5 л.д. 1-125), проектом межевания участка (т. 4 л.д. 127-136) Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 37-41, т. 3 л.д. 15-19, т. 4 л.д. 30-31).

Выдел О.Ф.В. земельного участка с кадастровым № в счет земельной доли не влечет прекращение договора аренды, заключенного в отношении земельной доли, из которой образован данный участок, что прямо вытекает из положений ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 31 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 за 2019 год.

Таким образом, действие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым № сохраняется на прежних условиях, в том числе в части наличия преимущественного права покупки у ООО «Племзавод ФИО3» в случае продажи арендодателем данного участка.

Наличие в п. 2.3 договора аренды преимущественного права покупки у арендатора не противоречит действующему гражданскому законодательству, т.к. исходя из буквального толкования ст. 421 ГК РФ стороны при заключении договора аренды имеют право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

То обстоятельство, что договор аренды не содержит механизма реализации права арендатора на покупку земельного участка в первоочередном порядке, правового значения не имеет, поскольку основополагающим фактором для разрешения соответствующих требований является факт закрепления в договоре самого преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение участка.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. (ч. 1 ст. 310 ГК РФ)

ДД.ММ.ГГГГ ответчик Г.Т.Д. заключила с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу : <адрес>, в границах колхоза <адрес>

Участок был продан ФИО2 за 410 000 рублей, расчет был произведен между сторонами до подписания договора.

Данные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 3 л.д. 33-34)

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок в ЕГРН, регистрационная запись №.

Это подтверждается Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 52-54), (т. 4 л.д. 30-31)

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанного земельного участка, предусмотренного ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», что подтверждается копией письменного отказа от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 5 л.д. 69)

Ответчик Г.Т.Д., являясь арендодателем указанного земельного участка, не уведомила арендатора участка ООО «Племзавод ФИО3» о намерении продать участок и не предоставила тем самым ООО «Племзавод ФИО3» возможность реализовать свое преимущественное право покупки спорного участка по цене, за которую он продавался.

Доказательств обращения Г.Т.Д. к ООО «Племзавод ФИО3» с предложением о преимущественной покупке спорного участка материалы дела не содержат и сторонами не представлены.

Тем самым, Г.Т.Д. нарушила условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве ООО «Племзавод ФИО3» на покупку продаваемого арендодателем имущества, произвольно отказавшись от исполнения своих обязательств по договору аренды, что противоречит положениям ст.ст. 309, 310, 421 ГК РФ.

Согласно абз. 14 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, перечень способов защиты является открытым.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

Согласно пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования о переводе на ООО «Племзавод ФИО3» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, замене собственника земельного участка в регистрационной записи в ЕГРН, взыскании с ООО «Племзавод ФИО3» в пользу ФИО2 денежных средств, уплаченных им по указанному договору купли-продажи, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В связи с переводом на истца прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка и замене собственника участка в регистрационной записи в ЕГРН с ФИО2 на ООО «Племзавод ФИО3», подлежат удовлетворению исковые требования об истребовании земельного участка с № из чужого незаконного владения ответчика ФИО2, т.к. он находится у него без всяких на то правовых оснований.

Суд признает несостоятельными доводы ответчика ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности.

К спорным правоотношениям подлежит применению общий срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 196 ГК РФ и составляющий 3 года, т.к. требования истца основаны на неисполнении ответчиком Г.Т.Д. условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно материалов дела истец о нарушенном праве узнал не ранее ДД.ММ.ГГГГ, то есть после обращения ответчика ФИО2 к истцу с досудебной претензией о возврате земельных участков, а в суд за защитой своих нарушенных прав первоначально обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Позиция суда по данному делу основана на сложившейся правоприменительной практике вышестоящих судебных инстанций по спорам аналогичного характера с участием истца и ответчика: апелляционном определении Ростовского областного суда от 11.10.2023 года по делу №33-17370/2023, определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2024 года по делу №88-619/2024, определении судьи Верховного Суда РФ от 01.10.2024 года по делу №41-КГ24-33-К4, определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2024 года по делу №88-4055/2024, апелляционном определении Ростовского областного суда от 06.03.2024 года по делу №33-3643/2023, определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июня 2024 года по делу №88-14669/2024.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Иск ООО «Племзавод ФИО3» к ФИО2, Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения - удовлетворить.

Перевести на ООО «Племзавод ФИО3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу : <адрес>, в границах колхоза <адрес>, по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Г.Т.Д. и ФИО2, заменив собственника земельного участка в регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости с ФИО2 на ООО «Племзавод ФИО3».

Взыскать с ООО «Племзавод ФИО3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 410 000 рублей, уплаченные ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Г.Т.Д. и ФИО2.

Истребовать в пользу ООО «Племзавод ФИО3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из чужого незаконного владения ФИО2 земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу : <адрес>, в границах колхоза <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Зимовниковский районный суд в течении 1 месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 28 января 2025 года.

Судья

Зимовниковского районного суда И.С. Скрипникова