77RS0034-02-2022-008539-95
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
19 июня 2023 года адрес
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2665/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит с учетом уточнений признать договора купли-продажи ½ доли в квартире от 21 декабря 2021 и от 24 марта 2022 года по переходу права собственности от ФИО2 к фио, от ФИО3 к ФИО4 недействительным в силу закона; перевести на истца права и обязанности покупателя ½ доли в квартире по адресу: адрес.
Свои требования мотивирует тем, что решением Щербинского районного суда адрес от 24 апреля 2019, вступившему в законную силу 26.02.2020, удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества – квартиры, которым за ФИО1 и за ФИО2 признано право собственности по ½ доли в квартире за каждым. Таким образом, истец является сособственником ½ доли в однокомнатной квартире, расположенной по адресу: адрес. По вышеуказанному адресу зарегистрирована фио и несовершеннолетний ребенок сторон фио, паспортные данные. Другим участником общей долевой собственности ранее до 21.12.2021 являлся ФИО2 24 декабря 2021 года в квартиру пришла незнакомая женщина, которая представившись «Олесей» сказала, что теперь она является новым собственником ½ доли квартиры, которой ранее владел ФИО2 Право собственности зарегистрировано 22 декабря 2021 года. Она показала истцу выписку из ЕГРН, скрыв свои личные данные, а также основания перехода права собственности от ФИО2 к ней, маркером. Информацию о нотариусе, с которым заключался договор купли-продажи ФИО3 также скрыла. С ее слов ФИО1 стало известно, что 21 декабря 2021 года ФИО2 заключил с ней договор купли-продажи, принадлежащей ему ½ доли в общей долевой собственности на принадлежащую им квартиру, продав со слов ФИО3 ½ долю в квартире за сумма При этом договор купли-продажи доли ФИО3 отказалась показать, сославшись на невозможность предоставления своих персональных данных, которыми истец может воспользоваться в «корыстных интересах». О том, что ФИО2 имеет намерение продать свою долю, фио не знала. ФИО2, не известив истца в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу, продал принадлежащую ему долю профессиональному риэлтору ФИО3 Согласно выписке из ЕГРН, 22 декабря 2021 года в 19 ч.37 мин. была внесена запись о новом владельце ½ доли в квартире, которым явилась ФИО3. 21.03.2022 года фио обратилась с исковым заявлением в Щербинский районный суд адрес. Из поступивших по ходатайству истца, в суд документов из Управления Росреестра по адрес стало известно, что ½ доля в квартире по адресу: адрес ФИО2 21 декабря 2021 года была продана ФИО3, а 24 марта 2022 года ФИО3 перепродала свою ½ долю в квартире фио Как следует из документов, оформлением сделки по переходу права собственности от ФИО2 к ФИО3 удостоверял временно исполняющий обязанности нотариуса адрес фио, действовавший от имени нотариуса адрес фио Истец считает, что ФИО2 нарушил принадлежащее ФИО1 преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ. Свою долю ФИО3 якобы приобрела за сумма, тогда как кадастровая стоимость квартиры на 15 января 2022 года составляла сумма Если исходить из кадастровой стоимости квартиры ½ доли составляет сумма, за указанную цену истец готова была приобрести указанную долю в общей долевой собственности на квартиру, оформив ипотеку (вопрос о предоставлении денежных средств согласован с банком). Вместе с тем, из регистрационного дела, находящегося в суде, истцу стало известно, что 24 марта 2022 года по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру ½ доля была перепродана ФИО3 ФИО4. Оформление договора купли-продажи доли собственности на квартиру удостоверял нотариус адрес фио О том, что доля будет перепродаваться третьим лицам фио также не знала. ФИО3 также не предлагала ей выкупить ½ долю.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, которая в судебном заседании требования иска поддержала.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее были представлены письменные возражения на иск.
Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Третьи лица нотариус адрес фио, нотариус адрес фио, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено, что решением Щербинского районного суда адрес от 24 апреля 2019, вступившему в законную силу 26.02.2020, удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества – квартиры, которым за ФИО1 и за ФИО2 признано право собственности по ½ доли в квартире за каждым.
На основании данного решения, истец фио является сособственником ½ доли в однокомнатной квартире общей площадью 38,8 кв.м., с кадастровым номером 77:17:0100309:7476 расположенной по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.12.2021 и выпиской из ЕГРН от 28.03.2023.
По вышеуказанному адресу зарегистрирована фио и несовершеннолетний ребенок сторон фио, паспортные данные.
Другим участником общей долевой собственности до 21.12.2021 являлся ФИО2
Как указала истец в иске, 24 декабря 2021 года в квартиру пришла незнакомая женщина, которая представившись «Олесей» сказала, что теперь она является новым собственником ½ доли квартиры, которой ранее владел ФИО2 Право собственности зарегистрировано 22 декабря 2021 года. Она показала истцу выписку из ЕГРН, скрыв свои личные данные, а также основания перехода права собственности от ФИО2 к ней, маркером. Информацию о нотариусе, с которым заключался договор купли-продажи ФИО3 также скрыла. С ее слов истцу стало известно, что 21 декабря 2021 года ФИО2 заключил с ней договор купли-продажи, принадлежащей ему ½ доли в общей долевой собственности в спорной квартире, продав со слов ФИО3 ½ долю в квартире за сумма О том, что ФИО2 имеет намерение продать свою долю, фио не знала.
Согласно выписке из ЕГРН, 22 декабря 2021 года в 19 ч.37 мин. была внесена запись о новом владельце ½ доли в квартире, которым явилась ФИО3.
21.03.2022 года фио обратилась с исковым заявлением в Щербинский районный суд адрес.
Из поступивших по запросу суда материалов регистрационного дела, стало известно, что ½ доля в квартире по адресу: адрес ФИО2 21 декабря 2021 года была продана ФИО3, а 24 марта 2022 года ФИО3 перепродала свою ½ долю в квартире ФИО4
Как следует из документов, оформлением сделки по переходу права собственности от ФИО2 к ФИО3 удостоверял временно исполняющий обязанности нотариуса адрес фио, действовавший от имени нотариуса адрес фио Свою долю ФИО3 якобы приобрела за сумма, тогда как кадастровая стоимость квартиры на 15 января 2022 года составляла сумма
Истец указала, что исходя из кадастровой стоимости квартиры ½ доли, которая составляет сумма, она была готова приобрести указанную долю ФИО2 в общей долевой собственности на квартиру, оформив ипотеку, которую ей банк согласовал.
Также из материалов регистрационного дела следует, что 24 марта 2022 года по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру ½ доля была перепродана ФИО3 фио Оформление договора купли-продажи доли собственности на квартиру удостоверял нотариус адрес фио
Таким образом, материалами дела установлено, что ФИО2, а в последствие и ФИО3 нарушили принадлежащее ФИО1 преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ, поскольку ни ФИО2, ни ФИО3 не предлагали ей выкупить ½ долю.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
По смыслу части 2 статьи 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
Согласно части 3 ст. 157.1 ГК РФ в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 ГК РФ, в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений и на момент разрешения спора судом, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
В силу п.п. 2 и 3 указанной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаст ее. Если остальные участник и долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, указанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.
При этом, Верховный суд Российской Федерации в определении от 24 февраля 2015 № 5-КГ14-136 указывал на то, что продавцу недостаточно совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий, поскольку это не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности и в при рассмотрении спора само по себе может привести неправильному разрешению спора.
Вместе с тем как установлено судом в ходе рассмотрения данного спора, при совершении оспариваемой сделки ФИО2, а впоследствии и ФИО3 преимущественное право истца ФИО1 было нарушено, поскольку истцом не было получено уведомление продавцов о намерении продать долю по независящим от истца обстоятельствам, о намерении продавцов совершить сделку истцу также известно не было.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Доводы ответчика ФИО2 о том, что истец не представила доказательств своей платежеспособности в приобретении его доли, судом отклоняются, поскольку в данном случае, они не имеют правового значения для рассмотрения данного дела.
Также отклоняются доводы ответчика ФИО2 о направлении нотариусом адрес фио в адрес истца заявления ФИО2 о предложении преимущественного права покупки спорной квартиры, поскольку в материалы дела не представлены доказательства фактического направления указанных в Свидетельстве о направлении документов 77АГ 8933552 от 20.12.2021 в адрес ФИО1 документов.
В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со ст. 12 и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон и каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о признании договоров купли-продажи ½ доли в квартире от 21 декабря 2021 и от 24 марта 2022 года по переходу права собственности от ФИО2 к фио, и от ФИО3 к ФИО4 недействительным в силу закона, и переводе на истца прав и обязанностей покупателя ½ доли в квартире по адресу: адрес.
В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
Определением суда от 07.02.2023 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес производить регистрационные действия в отношении квартиры с кадастровым номером 77:17:0100309:7476, расположенной по адресу: адрес, которые подлежат отмене по вступлению указанного решения в законную силу.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру - удовлетворить.
Признать договор купли-продажи ½ доли в квартире от 21 декабря 2021 года по переходу права собственности от ФИО2 к ФИО3 недействительным в силу закона.
Признать договор купли-продажи ½ доли в квартире от 24 марта 2023 года по переходу права собственности от ФИО3 к ФИО4 недействительным в силу закона.
Перевести на фио права и обязанности покупателя ½ доли в квартире по адресу: адрес.
По вступлению настоящего решения в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определением Щербинского районного суда адрес от 07 февраля 2023 года в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес совершать регистрационные действия по государственной регистрации права, ограничения (обременения), перехода и прекращения права собственности в отношении недвижимого имущества - квартиры с кадастровым номером 77:17:0100309:7476, расположенной по адресу: адрес.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции через Щербинский районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
фио ФИО5