Дело № 2-475/2025
УИД ***
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
15 июля 2025 года город Москва
Зеленоградский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Дронова Ю.П., при секретаре судебного заседания Смирновой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-475/2025 по исковому заявлению ФИО1 к АО «Альфа-Банк» о признании ипотеки прекращенной, о прекращении записи в ЕГРН,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Альфа-Банк» о признании ипотеки прекращенной, о прекращении записи в ЕГРН указав, что решением Зеленоградского районного суда г.Москвы от 25 июля 2024г. признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 28.07.2023г. между ФИО1 и ФИО3, применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности ФИО3 на квартиру расположенную по адресу: ***, за ФИО1 было признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***. Согласно выписке из ЕГРН на квартиру, расположенную по адресу: *** в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указано: Ипотека в силу закона. Дата государственной регистрации 02.08.2023г. Номер государственной регистрации **. Срок действия с 31.07.2023 362 месяца. Лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Акционерное общество «Альфа-Банк». Основание регистрации: Договор купли-продажи, выдан 28.07.2023 г. Кредитный договор № ** был заключен между Акционерным обществом «Альфа-Банк» и ФИО3. К данному договору отношения истец не имеет. Право собственности ФИО3 на квартиру расположенную по адресу: *** прекращено на основании указанного выше решения суда. Право собственности истца на данную квартиру было восстановлено. В отношении истца никаких ограничений установлено не было. Квартира выбыла из собственности истца против ее воли, что подтверждается возбужденным уголовным делом № *** и вынесенным постановлением 15 мая 2024г. следователем ** по ** по ** АО ГУ МВД России по г.Москве подполковником юстиции ФИО2 о признании истца потерпевшей по данному уголовному делу. В постановлении о признании истца потерпевшей указано: «в продолжение своего преступного умысла направленного на хищение чужого имущества в конце июля 2023 г., более точное время предварительным следствием не установлено, неустановленное лицо продолжило вводить в заблуждение ФИО1, убеждая в необходимости продажи принадлежащей последней квартиры, расположенной по адресу: ***, на что ФИО1 согласилась и продала принадлежащую ей квартиру за 6 000 000 руб. После чего, не позднее 7 августа 2023г. передала денежные средства в сумме 6 000000руб. неустановленному лицу, тем самым неустановленное лицо похитило денежные средства в общей сумме 17 731 500 руб., причинив последней материальный ущерб в особо крупном размере на вышеуказанную сумму». В решении Зеленоградского районного суда также отмечается, что доказательств того обстоятельства, что ФИО1 самостоятельно приняла осознанное решение о продаже квартиры не имеется. Напротив, материалами уголовного дела подтверждается, что в отношении ФИО1 неустановленными лицами были совершены последовательные действия, направленные на завладение имуществом ФИО1, при этом из поведения ФИО1 очевидно следует, что она не имела намерения реально отчуждать принадлежащее ей имущество, что в частности, подтверждается отсутствием акта приема-передачи от продавца покупателю спорной квартиры. В ситуации, когда имущество выбывает помимо воли собственника не имеет значение добросовестность действий залогодержателя (банка). Хотя в данной конкретной ситуации нельзя признать, что банк действовал добросовестно. При предоставлении кредита ответчик не выяснил материальное положение ФИО3 (не было предоставлено ни одного документа о ее материальном положении), которой всего 25 лет и которая зарегистрирована в *** республике. Банк видел, что продавец квартиры относится к категории лиц, входящих в зону риска (в силу возраста). В самом кредитном договоре указано, что он заключен в Санкт-Петербурге, хотя представитель банка говорил в суде, что он был заключен в Москве. Факт недобросовестности банка подтверждается также тем что, зная о состоявшемся решении Зеленоградского районного суда, банк предъявил иск в Глазовский районный суд Удмуртской республики о взыскании с ФИО3 задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на квартиру, не привлекая истца к участию в деле (надеясь, что истец не узнает о поданном иске) и скрыв от данного суда, что в Зеленоградском районном суде состоялось решение в соответствии с которым ФИО3 перестала быть собственником данной квартиры, а право собственности истца на нее было восстановлено. Истец просит признать прекращенной ипотеку *** от 02.08.2023г. в пользу Акционерного общества «Альфа-Банк» на квартиру, расположенную по адресу: *** по кредитному договору от 28.07.2023 г. № ** с прекращением записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении прав на указанное недвижимое имущество в виде ипотеки в силу закона.
Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности адвоката Леоновой Л.Ю., которая в судебном заседании заявленные исковые требования, по доводам, изложенным в иске, поддержала. Пояснила, что решение Зеленоградского районного суда г.Москвы от 25 июля 2024г., которым признан недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности ФИО3, за ФИО1 признано право собственности на спорную квартиру, вступило в законную силу. Просила иск удовлетворить.
Ответчик АО «Альфа-Банк», извещенный надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, мотивированное отзыва по существу заявленных требований не представил.
Третьи лица ФИО3, Управление Росреестра по Москве, извещенное надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело по существу при данной явке.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований, предусмотренных ст. 56 ГПК РФ, и по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью ** кв.м., жилой площадью ** кв.м., расположенной по адресу: *** на основании договора передачи № ** от 19.12.2003 и договора дарения от 15.07.2014.
28 июля 2023 года между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру № ** расположенную по адресу: ***, кадастровый номер **. Право собственности ФИО3 зарегистрировано 02.08.2023 в ЕГРН - запись о регистрации **.
Объект приобретался покупателем у продавца за счет собственных денежных средств и кредитных средств, предоставленных покупателю по кредитному договору № *** от 28 июля 2023 года (п. 5 договора).
28 июля 2023 года между АО «Альфа-Банк» и ФИО3 заключен кредитный договор №***, по условиям договора истец (кредитор) предоставил ответчикам кредит в сумме 8075000 руб., сроком на 362 месяца под **% годовых, цель назначения кредита: приобретение объекта недвижимости жилого помещения однокомнатную квартиру кадастровый номер ***, по адресу: ***. Обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору предоставлена в залог квартира, расположенная по адресу: *** с кадастровым номером **. Управлением Росреестра г. Москвы в отношении Квартиры зарегистрирована ипотека в пользу Банка на основании Договора об ипотеке от **, о чем ** в ЕГРН сделана запись о регистрации **
Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 25 июля 2024 года по гражданскому делу №**, иск ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности - удовлетворен, решено: признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 28.07.2023г. между ФИО1 и ФИО3. Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ***Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***. Решение является основанием для регистрации и прекращения регистрации права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13 мая 2025 года, решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 25 июля 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.
Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Положениями статьи 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Пункт 1 ст. 25 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Пунктом 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
На основании п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 60 Федерального закона.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку единственно возможным для истца способом восстановления нарушенного права является признании ипотеки прекращенной, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, приходит к выводу о возможности прекращения ипотеки в отношении недвижимого имущества.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для сохранения залога (ипотеки) спорного жилого помещения, в связи с чем, исковые требования о признании ипотеки прекращенной подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб..
При этом суд считает необходимым отметить, что решение по настоящему гражданскому делу является самостоятельным основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) на жилое помещение.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167,193-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт **) к АО «Альфа-Банк» (ИНН **) о признании ипотеки прекращенной, о прекращении записи в ЕГРН – удовлетворить.
Признать прекращенной ипотеку ** от 02.08.2023 в пользу АО «Альфа-Банк» по кредитному договору от ** №**, на квартиру, расположенную по адресу: *** с кадастровым номером **.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, с кадастровым номером **.
Взыскать с АО «Альфа-Банк» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000руб..
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2025 года.
Судья Дронова Ю.П.