Дело № 2-3743/2022
64RS0028-03-2022-000152-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2022 года г. Саратов
Волжский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьи Михайловой А.А.
при секретаре Кучуковой Ж.Р.,
с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,
установил:
администрация Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка в размере 140688 рублей 27 копеек, а также пени в размере 50485 рублей 48 копеек.
Требования мотивированы тем, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником двухэтажного здания, расположенного по адресу: <адрес>
Данное здание располагается на земельном участке площадью 722 кв.м с кадастровым номером № по тому же адресу, который в 2004 году был предоставлен в аренду ОАО АКБ Сберегательный банк Российской Федерации.
В соответствии с условиями договора купли-продажи здания истцу перешло также право аренды на земельный участок.
С ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка была увеличена, при этом условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
В соответствии с условиями договора купли-продажи ФИО1 приняла на себя обязательств, в том числе по внесению арендной платы, однако данные обязательства ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность, которая, по мнению истца, подлежит взысканию с ответчика, равно как и пени, предусмотренные договором аренды.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав на неуведомление ФИО1 о переходе к истцу права требования уплаты арендных платежей, а также об изменении размера арендной платы. Также просил снизить неустойку в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
Представитель истца администрации Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ФИО1, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом посредством вручения почтовой корреспонденции по месту регистрации, в суд не явилась.
По изложенным основаниям дело рассмотрено в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и ответчика.
Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным.
В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы объединенного муниципального образования Краснопартизанского района Саратовской области между администрацией Краснопартизанского объединенного муниципального образования Саратовской области и акционерным коммерческим сберегательным банком Российской Федерации (открытое акционерное общество» заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
В соответствии с пунктом 3.2 данного договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее ДД.ММ.ГГГГ
В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.
ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен договор купли-продажи № недвижимости нежилого назначения, в соответствии с условиями которого ФИО1 было приобретено двухэтажное административное здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Пунктом 1.5 данного договора предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на здание к покупателю (ФИО1) переходит право аренды земельного участка.
Решением городского совета Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом решения городского совета Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ, а также данными о кадастровой стоимости земельного участка, стоимость арендрной платы определена в размере 57828 рублей 59 копеек.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из положений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
В период действия договора решением городского совета Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ вынесено решение об изменении размера, порядка и сроков уплаты арендной платы на территории Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области. Данное постановление вступило в законную силу после его официального опубликования в газете «Заволжские степи».
Решением городского совета Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области и земельные участки, собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов, данное вступило в силу с ДД.ММ.ГГГГ и было опубликовано, решение от ДД.ММ.ГГГГ признано утратившим силу.
Опубликование данного решения следует рассматривать как уведомление ответчика об изменении размера арендной платы со дня вступления постановления в силу.
С учетом изложенного, суд находит обоснованными доводы истца о применении нового порядка исчисления арендной платы после публикации нормативно-правового акта и об образовании у ответчика задолженности за спорный период.
Доказательств расторжения ФИО1 в период, заявленный истцом ко взысканию задолженности, договора аренды не представлено, равно как и не представлено доказательств внесения ответчиком платежей в счет данного договора как первоначальному арендодателю, так и его правопреемнику.
Доводы ответчика о ее неуведовлении о переходе права требования задолженности по договору аренды к истцу суд находит несостоятельными, учитывая, как уже было указано выше, отсутствие доказательств исполнения ответчиком данной обязанности первоначальному арендатору.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, в связи с чем истцом заявлены требования о взыскании неустойки в размере 50485 рублей 48 копеек.
Ответчиком заявлено о снижении неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Положение данной правовой нормы закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и допущенным им нарушением, с учетом характера нарушения, его длительности, и поведения ответчика при исполнении соответствующего обязательства.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заявленный истцом размер неустойки является несоразмерным последствиям нарушения обязательства по оплате договора аренды, и полагает возможным снизить его до 5000 рублей.
Поскольку при обращении в суд истец был освобожден от оплаты пошлин и судебных расходов, госпошлина в силу ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от ее уплаты, в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» в размере 5023 рублей 48 копеек.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ), в пользу администрации Горновского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области (ИНН №) задолженность по договору аренды земельного участка в размере 140688 рублей 27 копеек, пени в размере 5000 рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования «Город Саратов» государственную пошлину в размере 4113 рублей 77 копеек.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме –06 октября 2022 года.
Судья А.А. Михайлова