Дело 2-1883/2025 (2-9075/2024;)
29 июля 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе
председательствующего судьи Бурыкиной Е.Н.
при секретаре ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО1 о признании права собственности на квартиру,
установил:
Истица - ФИО5 (ранее ФИО4) ФИО2 обратилась с иском к <адрес> Санкт-Петербурга о признании права дольщика-инвестора на получение квартиры.
В обоснование исковых требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом – ФИО5 (ранее ФИО4) ФИО2 и ОАО «Техностром-строительство» (далее – Предприятие) был заключен Договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым Истец принял на себя обязательство осуществить частичное финансирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а ОАО «Техностром-строительство» обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного дома в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства (ввода жилого дома в эксплуатацию), а также всех расчетов – передать в собственность Истца квартиру с проектным № на 3 этаже, общей проектной площадью 49,75 кв.м. (далее - Квартира).
Свои обязательства по оплате приобретаемой квартиры, в соответствии с п. 2.1. Договора, Истец (Дольщик) исполнил в полном объеме, а именно: в день подписания Договора ДД.ММ.ГГГГ Истец (Дольщик) уплатил сумму в размере 966349 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на указанную сумму.
В настоящее время жилой дом по строительному адресу: <адрес>, построен. Указанному жилому многоквартирному дому филиалом ГУП ГУИОН ПИБ <адрес> присвоен другой адрес: <адрес>, корпус 2, литера А.
Квартире с проектным № по результатам кадастровых работ Квартире был присвоен номер №, то что это одна и та же Квартира можно понять из поэтажного плана приложенного к договору и из кадастровой выписки.
Создание и существование Квартиры подтверждается кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, Квартира № на кадастровый учет поставлена и присвоен кадастровый №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.
Истец вступила в фактическое владение Квартирой при следующих обстоятельствах: по окончании строительства Истец, совместно с представителем Предприятия произвела осмотр Квартиры, приняла ее от Предприятия, получила ключи, стала оплачивать счета за электричество. При этом Предприятие и Истец документально оформили передачу Квартиры подписанием Акта приема-передачи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ На настоящий момент задолженность перед ТСЖ «Созвездие» отсутствует, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ.
Предприятие не исполнило своих обязательств по Договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ об осуществлении юридических и фактических действий, необходимых для осуществления государственной регистрации прав собственности Истца на Квартиру: по окончании строительства жилого дома и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать в регистрирующий орган документы на построенный многоквартирный дом для государственной регистрации Дольщиком права собственности на квартиру (п. 3.1.3. Договора).
Таким образом, при надлежащем выполнении ОАО «Техностром-строительство» обязательств по Договору к настоящему времени уже должно быть зарегистрировано право собственности Истца на указанную квартиру.
Однако Предприятие не исполнило указанных обязательств и фактически прекратило свою деятельность впоследствии в результате завершения процедуры банкротства, ДД.ММ.ГГГГ Предприятие было ликвидировано (Исключено из ЕГРЮЛ).
В 2015 году Истец самостоятельно предпринял попытку зарегистрировать свое право собственности на Квартиру, обратившись с соответствующим заявлением и имеющимися у него документами в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ДД.ММ.ГГГГ было получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №, а ДД.ММ.ГГГГ Сообщение об отказе в государственной регистрации, в которых было указано, что государственная регистрация права на указанную квартиру приостанавливается в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, т. к. не представлены документы: 1) инвестиционный договор, заключенный между КУГИ Санкт-Петербурга и застройщиком, 2) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 3) документы, подтверждающие выполнение условий, предусмотренных в разрешении на строительство, 4) документы, индивидуализирующие объект недвижимости и отражающие его технические характеристики, а именно: ведомость помещений и их площадей, поэтажные планы на весь дом, оформленные районным филиалом ГУИОН (ПИБ), 5) документ ГУИОН о присвоении объекту постоянного адреса, 6) документ, подтверждающий участие ОАО «Техностром-строительство» в инвестировании строительства указанной квартиры (договор, акт приема-передачи, платежные документы), 7) акт приема-передачи указанной квартиры.
Истец был лишен возможности запросить и получить указанные документы у Предприятия (ОАО «Техностром-строительство») и обеспечить обращение Предприятия с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по причине ликвидации Предприятия.
В соответствии с Договором № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Предприятие возложило на себя обязательства по окончании строительства жилого дома и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать в регистрирующий орган документы на построенный многоквартирный дом для государственной регистрации прав собственности на помещения. До момента ликвидации ОАО «Техностром-строительство» не передал необходимых для государственной регистрации документов. Ввиду отсутствия необходимых документов, а также ликвидации ОАО «Техностром-строительство» Истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности.
Именно данный факт: что Предприятие ликвидировано и не исполнило своих обязательств по Договору № лишает Истца возможности зарегистрировать свое право собственности на Квартиру во внесудебном порядке.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Между Истцом и Предприятием ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор № о долевом участии в строительстве жилого дома. Предметом данного договора была однокомнатная квартира с проектным № на 3 этаже, общей проектной площадью 49,75 кв.м.
Согласно данного Договора дольщик обязан произвести оплату стоимости Квартиры строящегося объекта, а Предприятие в свою очередь обязалось передать Дольщику по акту приема-передачи полностью оплаченную им квартиру в течение двух месяцев со дня приемки объекта Государственной приемочной комиссией.
Истица оплатила по Договору 966 349 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, что составляет полную цену Квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ между Истицей и Предприятием был подписан акт приема-передачи квартиры.
Согласно ст.8 Федерального закона №39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Федеральный закон) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
В силу ст.4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации
Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
В соответствии со ст.1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Права инвесторов предусмотрены ст.6 федерального закона, согласно которой инвесторы имеют право на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения.
Суд полагает, что Истец является участником инвестиционной деятельности, соответственно имеет право на инвестиции, вложенные в строительство жилого дома.
Согласно абз.2 п.4, п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем":
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Согласно ст.2 Федерального закона №39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
К спорным правоотношениям подлежат применению нормы указанного закона и общие положения Гражданского Кодекса Российской федерации, поскольку Договор № датирован ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи подписан ДД.ММ.ГГГГ (то есть до вступления в силу Федерального закона №214-ФЗ).
По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, законодательством не определен порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации одной из сторон в сделке, суды применили к спорным правоотношениям по аналогии закона положения п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данная позиция изложена в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N ВАС-13456/09.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случае, предусмотренных законом.
Истец, являясь стороной по Договору, свои обязательства выполнил, Предприятие свои обязательства по представлению в Управление Росреестра необходимого для государственной регистрации квартиры пакета документов не исполнил, впоследствии прекратил свою деятельность в результате процедуры банкротства. Согласно данным ЕГРЮЛ дата прекращения деятельности – ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Исходя из того, что к спорным правоотношениям должны были применяться нормы о купле-продаже будущей недвижимой вещи, с 2004 года Предприятие не заявляло своих прав на Квартиру. Основания для подобного иска отсутствуют, поскольку Истец полностью выполнила свои обязательства.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов зашиты является признание права.
Согласно ч.1 ст.58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости": Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Таким образом, за Истицей должно быть признано право на получение квартиры, указанной в заключенном Договоре, с учетом изменения адреса дома и номера квартиры согласно данным кадастрового учета.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 –– удовлетворить.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> на жилую <адрес>, общей площадью 45,1 кв.м. назначение – жилое, кадастровый №, расположенную на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, корпус 2, литера А (строительный адрес: Санкт-Петербург, <адрес>).
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Е.Н. Бурыкина
Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.