Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2022 года

Дело № 2-1592/2022 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

17 августа 2022 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В.

при секретаре Демьянец С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К.В.В. к ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании отчета об оценке,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что К.В.В. является собственником земельного участка КН №, расположенного по адресу: <адрес>

21.02.2022г. истцу стало известно о том, что принадлежащий ему земельный участок выставлен на публичные торги, организатор торгов – Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Исходя из информации, размещенной на официальном сайте Администрации г. Ростова-на-Дону, публичные торги должны состояться 28.02.2022 г. в 11.00 по адресу: <адрес> (2-й этаж, каб. №).

Начальная цена в соответствии с отчетом об оценке № 595/11/О от 01.12.2021, выполненным ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», согласованным городской комиссией по согласованию результатов оценки от 10.12.2021 (протокол № 35) составляет 3318 146 (Три миллиона триста восемнадцать тысяч сто сорок шесть) рублей.

В связи с этим истец просил признать отчет об оценке № 595/11/О от 01.12.2021 г., выполненный ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ» по установлению рыночной стоимости земельного участка КН 61:44:0082802:40, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, недостоверным (недействительным).

Истец К.В.В. в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Б.Д.М. Дело рассмотрено в отсутствии истца в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель К.В.В. в лице адвоката Б.Д.М., в судебное заседание явился, уточнил исковые требования и просил признать отчет об оценке № 595/11/О от 01.12.2021 г., выполненный ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ» по установлению рыночной стоимости земельного участка КН № расположенного по адресу: <адрес>, недостоверным (недействительным); установить начальную продажную стоимость земельного участка КН № расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4834 451 рублей.

Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону в лице Б.С.А., действующей на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска, указывая на отсутствие оснований для его удовлетворения.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется на основании ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) (ч. 1 ст. 11 Закона).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 Закона).

В соответствии со ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" императивно предписано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Статья 6 названного Федерального закона предусматривает, что результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что отчет об оценке, принятый судебным приставом-исполнителем и указанный им в постановлении об оценке вещи или имущественного права является рекомендуемым до истечения шестимесячного срока, после истечения которого, указанный отчет не может быть использован для совершения сделки.

Как установлено в судебном заседании, в производстве Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области находится исполнительное производство № от 16.09.2016г., возбужденного на основании исполнительного листа, выданного Октябрьским районным судом г. Ростова-на-Дону от 23.06.2016 года по делу №. Предметом которого является К.В,В. за счет собственных средств самовольно возведенного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке площадью 230 кв. м. кадастровый №, по адресу:<адрес>

В рамках указанного исполнительного производства К.В.В. неоднократно привлекался к административной ответственности за неисполнение требований исполнительного документа, судебным приставом-исполнителем должнику К.В.В. был ограничен выезд из Российской Федерации, неоднократно назначались новые сроки исполнения решения суда, однако все предпринятые в ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем меры по исполнению решения суда оказались безрезультатными, решение суда от 23.06.2016 о сносе самовольно возведенного строения до настоящего времени не исполнено, что подтверждается копией исполнительного производства, приобщенной к материалам дела.

В этой связи решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 апреля 2021 года исковые требования Администрации района Октябрьского района г. Ростова-на-Дону к К.В.В., третье лицо: Октябрьский районный отдел службы судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП РФ по РО об изъятии земельного участка и проведении публичных торгов удовлетворены частично. Указанным решением, суд изъял у К.В.В. земельный участок с кадастровым №, площадью 230 кв. м, расположенный по адресу<адрес> путем продажи с публичных торгов.

Согласно муниципальному контракту №48М от 12.11.2021г., заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», его предметом является оказание услуг по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 230 кв. м, расположенный по адресу<адрес>, с учетом исключения из рыночной стоимости расходов на снос самовольной постройки. В день заключения контракта исполнителю переданы копии выписок ЕГРН на объект недвижимости и решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 апреля 2021 года

Начальная цена в соответствии с отчетом об оценке № 595/11/О от 01.12.2021 года, выполненным ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», согласованным городской комиссией по согласованию результатов оценки от 10.12.2021 (протокол № 35) составляет 3318 146 (Три миллиона триста восемнадцать тысяч сто сорок шесть) рублей.

Заказчиком данного отчета как указано выше, является Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков № 754/12-21 от 02.12.2021г., отчетом об оценке № 595/11/О от 01.12.2021 года признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 30.12.2021 № 2241 «О проведении публичных торгов по продаже земельного участка с кадастровым № с местоположением:<адрес> были организованы публичные торги в форме открытого аукциона с извещением об их проведении 28.02.2022г. в 11-00 часов по адресу: <адрес>.

Указана начальная цена в размере 3318146 рублей, в соответствии с отчетом об оценке № 595/11/О от 01.12.2021 года, выполненным ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ». Размер расходов на снос самовольной постройки указан в размере 425474 рублей.

Вышеназванные торги не состоялись.

21.02.2022 г. истцу стало известно о том, что принадлежащий ему земельный участок выставлен на публичные торги, организатор торгов – Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, в связи с чем он обратился в суд с настоящим иском, и подал апелляционную жалобе на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 апреля 2021 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 06 июня 2022 года решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 апреля 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба К.В.В. без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 Земельного кодекса отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных названной статьей.

В соответствии с пунктом 7 статьи 54.1 Земельного кодекса средства, вырученные от продажи земельного, участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.

В силу положений пункта 4 статьи 54.1 Земельного кодекса начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, начальная цена изъятого земельного участка определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. В этом случае расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями также определяются в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно позиции содержащейся в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014) (Извлечение), часть первая ст. 13 Федерального закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом.

Действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В виду изложенного, а также принимая во внимание наличие исковых требований о несогласии с указанной стоимостью, определения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.05.2022г. назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ООО «Судебная Экспертиза «ЮФОСЭО».

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Судебная Экспертиза «ЮФОСЭО» от 01.07.2022г. №54-И, рыночная стоимость земельного участка (скорректированная из наличия объекта капитального строительства) расположенного по адресу: <адрес>, КН №, по состоянию на 01.07.2022г., с учетом округления (п.1, ФСО №3) составляет 4447 695 рублей, рыночная стоимость земельного участка условно свободного составляет 4834451 рубль.

При этом подобранные экспертом ООО «Судебная Экспертиза «ЮФОСЭО» аналоги наиболее схожи по местоположению, общей площади, расположению, с получением дополнительной информации в ходе телефонных переговоров с агентами, занимающимся продажей данных объектов.

Из материалов дела усматривается, что определение рыночной стоимости земельного участка проведено экспертом ООО «Судебная Экспертиза «ЮФОСЭО» с использованием сравнительного подхода. Тот же метод был использован оценщиком ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ».

Оценивая результаты судебной экспертизы, суд считает возможным положить их в основу решения суда. Сторонами не представлено никаких доказательств, бесспорно свидетельствующих о неправильности и необоснованности заключения, выполненного экспертами ООО «Судебная Экспертиза «ЮФОСЭО» заключения от 01.07.2022г. №54-И, равно как не подвергнута сомнению и законность самого заключения, выполненного данным экспертом.

Заключение, выполненное ООО «Судебная Экспертиза «ЮФОСЭО», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, а также более точным и подробным, по сравнению с отчетом ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», поскольку проводилось путем визуального осмотра, основано на анализе объектов-аналогов, расположенных в г. Ростове-на-Дону, методом сравнительного подхода, к которому применены соответствующие корректировки по основным ценообразующим факторам, приведены расчеты, не вызывающие сомнения у суда.

При производстве судебной экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает необходимыми знаниями в области оценки, имеет достаточный стаж экспертной работы, содержание заключения соответствуют нормативно-правовым требованиям.

Заключение эксперта является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, дано с учетом имеющихся материалов дела, не противоречит другим доказательствам по делу, выводы эксперта обоснованны и аргументированы, каких-либо неясностей и противоречий не содержат.

Экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

Сопоставляя выводы данной судебной экспертизы, актуальность которых определена на дату, указанную судом, с выводами оценки, принятой Департаментом, суд приходит к следующему.

Между отчетом и заключением судебной экспертизы разница стоимости объектов составила значительные показатели, в связи с чем, суд приходит к выводу о недостоверности сведений, изложенных в отчете оценщика, явившемся основанием для принятия результатов оценки, и последующему проведению публичных торгов, организатором которых является Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Наличие каких-либо недочетов в действиях оценщика может служить основанием для признания величины стоимости объекта оценки недостоверной при условии, что эти нарушения повлияли или могли повлиять на результат оценки.

Суд полагает, что судебный эксперт, действуя в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, является компетентным, имеет значительный стаж работы в данной области знаний, при проведении судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» наосновании определения суда о поручении проведения экспертизы, указанное заключение достоверно и объективно отражает рыночную стоимость имущества, обстоятельств опровергающих изложенные выводы, а также вызывающих сомнения в их достоверности, в судебном заседании не установлено.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства, суд полагает возможным установить рыночную стоимость имущества должника, подлежащего продаже с публичных торгов в размере 4447 695 рублей в соответствии с заключением ООО «Судебная Экспертиза «ЮФОСЭО».

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования К.В.В. – удовлетворить.

Признать Отчет об оценке № 595/11/О от 01.12.2021 года, выполненный ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ» по установлению рыночной стоимости земельного участка КН №, расположенного по адресу: <адрес> - недостоверным.

Установить начальную продажную стоимость земельного участка КН № расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4447 695 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья