Дело №2-1891/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 сентября 2022 года город Тула
Центральный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего судьи Новикова Е.А.,
при секретаре Бурыкиной Д.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1891/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, аннулировании записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, обосновав свои требования тем, что ей на праве собственности принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора дарения доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ее отцом – ФИО4 Другим собственником ? доли в праве на указанную квартиру являлась её мать - ФИО2 на основании решения Центрального районного суда г. Тулы от 27.02.2020 по гражданскому делу №2-290/2020 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества.
Истцу от ФИО3 стало известно, что произошла перемена собственника и он (ФИО3) является теперь новым собственником ? доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру. Из письма Управления Росреестра по Тульской области от 11.04.2022 следует, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО2, удостоверенного нотариусом г.Тулы ФИО5 и зарегистрированного 22.02.2022, ФИО3 стал собственником ? доли на вышеуказанную квартиру. Полагает, что договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, заключенный между ФИО2 и ФИО3, от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением права преимущественной покупки, поскольку бывший собственник данной квартиры – ФИО2 об условиях продажи ? доли в праве собственности на квартиру истца, в установленном законом порядке не уведомляла, чем нарушила её право на преимущественную покупку данной доли в праве собственника на квартиру.
Ссылаясь на положения ст.250 ГК РФ, просит суд заменить покупателя ФИО3 на ФИО1 в договоре купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, удостоверенного нотариусом г. Тулы ФИО5; внести изменения в ЕГРН в запись №№ о государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, заменив ФИО3 – ФИО1
Определением суда от 28.06.2022 и 08.08.2022 в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены нотариус нотариального округа города Тулы ФИО5 и Управление Росреестра по Тульской области, соответственно.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, об отложении или рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить. В ходе рассмотрения дела по существу указал, что ФИО1 24.02.2022 стало известно о заключении договора купли-продажи доли квартиры между ФИО3 и ФИО2 Со своей мамой ФИО2 они вели переговоры о приобретении данной доли, обсуждали, на каких условиях возможно приобрести долю, что подтверждается перепиской в социальных сетях, в которой ФИО2 сообщает, что продает данную долю, но однако вопросы по обсуждению цены оказались на тот момент – это был конец 2021 года – неопределенными. Она не дождалась официального предложения, и только после явки нового собственника ФИО3 поняла, что ее мама - ФИО2 данную долю квартиры продала. ФИО3 самостоятельно вскрыл замок входной двери и проник в квартиру. Действия ФИО3 свидетельствуют о том, что он приобрел долю с целью последующей перепродажи, и в результате его действий ФИО1 переехала жить к отцу. Истец сама имела желание приобрести долю квартиры, так как она проживает с отцом ФИО4, располагала денежными средствами, также обсуждался вопрос о выкупе ? доли, она посчитала, что ее права были нарушены на последней стадии, когда переговоры велись, но окончательная ценовая политика в отношении данной квартиры сформирована не была. Указал, что переговоры между истцом и ФИО2 велись посредством электронного общения, однако окончательная цена в той переписке оглашена не была. ФИО1 – зарегистрирована в спорной квартире с момента рождения. Истец была в курсе того, что в адрес предыдущего собственника, её отца ФИО4 направлялись уведомления о продаже квартиры, и он их получил. ФИО1 получает почтовую корреспонденцию регулярно, но уведомление она не получала, возможно оно и не направлялось. Указывает, что уведомлений от нотариуса о разъяснении права преимущественной покупки за цену и на условиях предлагаемых собственником – продавцом доли истец не получала, о цене и условиях продажи узнала от представителя, после ознакомления им с материалами данного гражданского дела. Сведения о продаже доли за 3,5 млн. рублей стали для ФИО1 неожиданностью, привели к депрессии, в том числе от действий нового собственника ФИО3 Уведомления на преимущественную покупку доли она не получала, полагает, что в действиях ФИО2 имеют место признаки злоупотребления правом, поскольку зная адреса электронной почты истца, она не направила данное уведомление непосредственно истице с указанием окончательных цены и условий продажи доли в квартире. Из анализа договора купли-продажи доли от 21.02.2022, и сопоставления его условий с текстом уведомления об условиях продажи доли подготовленного нотариусом, видно, что договор содержит дополнительные условия продажи, которые не оговаривались ФИО2, а именно о том, что ФИО7 сохраняет право проживания в данной квартире, и то что продавец ФИО2 будет сниматься с регистрационного учета до 1.04.2022. Кроме того, в уведомлении указана цена продажи в сумме 3 млн. руб., а в договоре цена указана 3,5 млн. руб., что свидетельствует о разных условиях продажи в уведомлении и договоре. Указал, что истец готов к заключению мирового соглашения путем передачи денежной суммы непосредственно и одномоментно новому собственнику. Полагает, что в свете происходящих политических ситуаций, внесение денежных средств на депозит Управления Судебного департамента в Тульской области имеет элементы непредсказуемого выбытия денежной суммы из владения семьи, что может обернуться большими потерями, на что может влиять и процессуальное поведение ответчиков, и возможность призыва ответчика на военную службу.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просила, представила в суд заявление о рассмотрении дела без своего участия с участием её представителя. В представленных ранее письменных возражениях просила суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме, указав, что в конце 2021 года ею (ФИО2) было направлено письмо о реализации преимущественного права покупки ФИО4, письмо им было получено. Когда она пришла подписывать договор купли – продажи, нотариус сообщила, что собственник ? доли квартиры поменялся, и теперь необходимо написать аналогичное письмо ее дочери – ФИО1, что и было ею сделано. После этого дочь писала ей в мессенджере ватсап просьбу не продавать ее долю, а подарить ей, как это сделал отец, на что получила отказ. В телефонном разговоре с ней ФИО1 сказала, что папа сказал ей не получать письмо от нотариуса, так как это помешает осуществить сделку купли-продажи принадлежащей доли в квартире. Она неоднократно предлагала и ФИО4, и ФИО1 приобрести ? долю в праве, однако ими была озвучена цена в 1 млн.руб., которая ее не устраивала, в связи с чем, она была вынуждена продать свою долю третьему лицу. Просит учесть, что ФИО4 получил письмо с предложением приобрети ее долю, на тот момент он еще являлся собственником своей доли, но сразу после этого ФИО4 подарил свою долю дочери – ФИО1 ФИО1 является ее дочерью, и от нее и от ее отца, она была осведомлена о том, что она намерена продать принадлежащую ей ? долю квартиры.
Ответчик ФИО3, также являющейся представителем по доверенности ответчика ФИО2 в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований к ответчику ФИО2 и к нему отказать в полном объеме, в том числе с учетом оснований изложенных в возражениях ФИО2 Дополнительно в ходе рассмотрения дела по существу указал, что в начале осени 2021 года к нему обратилась ФИО2 с предложением приобрести принадлежащую ей на праве собственности долю в квартире. Он объяснил ей, что данная сделка может быть только с использованием преимущественно права покупки, и ими было решено написать через нотариуса ФИО8 письмо другому собственнику, - ФИО4 Письмо ФИО4 было получено, но доля в квартире была подарена истцу ФИО1, которой также было направлено уведомление. Он лично общался с ФИО1 и предлагал приобрести у мамы принадлежащую ей на праве собственности долю квартиры, на что было сообщено о решении всех вопросов с ФИО4 В момент отправки уведомления ФИО1 прожила в спорной квартире, но письмо уведомление умышленно не получала, зная о сумме и условиях сделки. В это время ФИО4 приходил в нотариальную контору и интересовался нправленным уведомлением. Полагает, что имеет место злоупотребление правом поскольку зная о продаже доли, как лично, так и через отца ФИО4, уведомление истцом целенаправленно не получалось.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне ответчика нотариус нотариального округа города Тулы ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просила, в представленном заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в ходе рассмотрения дела по существу 08.08.2022 указала, что первый документ продавца ФИО2 подан 22.10.2021, чтобы передать информацию совладельцу ФИО4, заявление было передано заказной почтой, стоит подпись совладельца о получении, но без даты. Следующее заявление от 12.11.2021 было от ФИО2, где доводилась информация уже в адрес совладельца ФИО1, согласно которой также продалась ? доля квартиры за 3 млн. руб. Письмо было отправлено 15.11.2021 заказной почтой, конверт вернулся невскрытый, письмо ФИО1 не получила. Текст заявлений и суммы были идентичны. ФИО1 не выразила никакого желания и не получала корреспонденцию, в нашей ситуации с учетом ст.86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате неполучение приравнивается к получению. Нежелание человека получать корреспонденцию не расценивается как неполучение, в связи с чем, после того как выдано свидетельство о направлении, они уже делают договор. Полагает, что требования удовлетворению не подлежат, нарушений при заключении договора не имеется.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено своевременно и надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.
В соответствии с положениями ст.165.1 ГК РФ, ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела Центрального районного суда г. Тулы №2-290/2020 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании квартиры совместно нажитым имуществом, разделе совместно нажитого имущества супругов, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).
Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 №4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 06.02.2007) при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Судом установлено, и следует из материалов дела, что на основании вступившего в законную силу решения Центрального районного суда г.Тулы от 27.02.2020, ФИО2 и ФИО4 являлись собственниками по ? доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно договору дарения доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 подарил ? долю в праве на квартиру своей дочери - ФИО1 Договор дарения доли прошел регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО2 ранее являясь собственником ? доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, имея намерение продать принадлежащую ей долю, через нотариуса нотариального округа г.Тулы ФИО5, направила в адрес ФИО4 заявление от 22.10.2021, содержащее уведомление о том, что она –ФИО2 продает принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за 3 000 000 рублей, при условии передачи денег единовременно до подписания договора в день подписания договора купли-продажи указанного недвижимого имущества. Также в заявлении отражено, что в соответствии со ст.250 ГК РФ он имеет преимущественное право покупки этой доли в праве общей долевой собственности на квартиру, как участник общей долевой собственности, и в связи с этим просит не позднее одного месяца со дня вручения настоящего заявления сообщить нотариусу города Тулы ФИО5 о своем желании или отказе приобрети указанную ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру за 3 000 000 рублей и на указанных выше условиях. В случае неполучения ответа по истечении указанного срока будет считать, что Вы не пожелали использовать преимущественное право покупки и принадлежащая ей доля в праве общей долевой собственности на квартиру будет продана на тех же условиях другому лицу.
Факт получения данного уведомления ФИО4 не оспаривался, участвующими в деле лицами, и подтверждается извещением о его получении.
Как следует из пояснений стороны ответчика, при обращении к нотариусу за оформлением сделки в ноябре 2021 года, была установлена смена собственника доли, поскольку ФИО4 подарил свою доли в указанной квартире ФИО1
Ответчик ФИО2, имея намерение продать принадлежащую ей долю, вновь через нотариуса нотариального округа г.Тулы ФИО5, направила в адрес уже ФИО1, зарегистрированной по адресу: <адрес>, заявление от 12.11.2021, содержащее уведомление о том, что она –ФИО2 продает принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за 3 000 000 рублей, при условии передачи денег единовременно до подписания договора в день подписания договора купли-продажи указанного недвижимого имущества. Также в заявлении отражено, что в соответствии со ст.250 ГК РФ она имеет преимущественное право покупки этой доли в праве общей долевой собственности на квартиру, как участник общей долевой собственности, и в связи с этим просит не позднее одного месяца со дня вручения настоящего заявления сообщить нотариусу города Тулы ФИО5 о своем желании или отказе приобрети указанную ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру за 3 000 000 рублей и на указанных выше условиях. В случае неполучения ответа по истечении указанного срока будет считать, что Вы не пожелали использовать преимущественное право покупки и принадлежащая ей доля в праве общей долевой собственности на квартиру будет продана на тех же условиях другому лицу.
Согласно квитанции от 15.11.2021 и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, данное заявление 15.11.2021 принято в отделение связи, 16.11.2021 – прибыло в место вручения, 17.11.2021 – осуществлена неудачная попытка вручения. 15.12.2021 – осуществлен возврат отправителю по иным обстоятельствам.
Согласно ответу на запрос суда УФПС от 13.09.2022 следует, что заказное письмо №№, отправленное 15.11.2021, нотариусом г.Тулы ФИО5 в адрес ФИО4 поступило 16.11.2021 в адресное отделение почтовой связи (ОПС). Согласно информации и производственным документам, заказное письмо доставлялось адресату 17.11.2021, почтальоном ФИО9, адресат отсутствовал, в почтовый ящик было опущено извещение, заказное письмо было возвращено в ОПС для хранения установленном порядком до обращения адресата. Адресат за получением не явился, заказное письмо было возвращено 15.12.2021 по обратному адресу.
В ходе рассмотрения дела в судебном заседании 08.08.2022 судом был вскрыт конверт, возвращенный в адрес нотариуса ФИО10, в котором содержалось заявление аналогичного характера отправленного в адрес ФИО1
21.02.2022 нотариусом ФИО5 на основании ст.86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ФИО2 было выдано свидетельство о направлении документов ФИО1 15.11.2021, в котором отражено, что указанное заявление не было передано адресату по причине неудачной попытки вручения и было возвращено в адрес нотариуса 21.12.2021.
В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи доли квартиры, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО3 купил, принадлежащую ей ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, кадастровый номер №, площадь 92,6 кв.м., назначение: жилое помещение, вид жилого помещения: квартира, этаж №9, местоположение: <адрес>, по условиям которого ФИО2 продала ФИО3, принадлежащую ей ? долю в праве за 3 500 000 рублей.
Согласно п.3 договора стороны подтверждают, что указанная сумма в размере 3 500 000 рублей получена до подписания настоящего договора Продавцом с Покупателя наличными денежными средствами в рублях.
Из п.4 договора также следует, что в указанной квартире на регистрационном учета состоят: ФИО16 и ФИО1, за которыми сохраняется право проживания; продавец ФИО11, которая будет сниматься с регистрационного учета до 01 апреля 2022 года.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено сведениями, содержащимися в ЕГРН от 01.06.2022, и в настоящее время ФИО1 и ФИО3 являются собственниками по ? доли каждый в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Как следует из материалов дела и подтверждено сообщением отдела адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции УМВД России по Тульской области от 14.06.2022, ФИО1 с 23.10.2008 по настоящее время зарегистрирована в квартире по адресу: <адрес>.
Согласно пояснений лиц, участвующих в деле, никем не опровергнутых в ходе рассмотрения дела, ФИО1 на момент продажи доли квартиры была зарегистрирована в ней и постоянно там проживала, также знала о продаже доли квартиры, поскольку ее отец ФИО4 получил уведомление от нотариуса о продаже квартиры, также она знала о продаже со слов своей матери, которую просила подарить ей ? долю квартиры, как сделал это ее отец.
Также в материалы дела представлены копии аналогичного извещения ФИО1, с конвертом, копиями извещений, из которых следует, что извещение о намерении продать долю квартира ФИО1 направлялось истцу по адресу регистрации.
Таким образом, суд приходит к выводу, что подтверждается представленными документами, что при продаже ФИО2 своей доли квартиры были приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности, ФИО1 о намерении продать долю квартиры.
Суд не принимает во внимание доводы стороны истца о нарушении её права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества, поскольку установлено, что ФИО2, предприняты все предусмотренные законом меры по извещению ФИО1 о предстоящем отчуждении принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности.
Так по смыслу ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Таким образом, продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.
Согласно ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате - нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей.
По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.
В силу разъяснений, данных в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Как установлено судом, ФИО2 действия по извещению собственника ФИО1 были произведены через нотариуса г.Тулы ФИО5 в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Таким образом, ФИО2 выполнены требования закона о предложении приобретения спорной доли ФИО1, неполучение истцом почтовой корреспонденции в связи с не удачной попыткой вручения почтовой корреспонденции не может быть расценено как нарушение ее права на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности. Кроме того, стороны по делу являются родственниками (мать и дочь), общались на тему продажи доли квартиры, также факт намерения продажи доли квартиры, подтверждается сообщением об этом отцу ФИО4, непосредственно с которым истец ФИО1 также общается.
Доказательств обратного, стороной истца суду не представлено.
Кроме того, суд полагает отметить следующее, что согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.
Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.
В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.
Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.
По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. При этом, как установлено судом, истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже спорных долей квартиры конкретных действий, направленных на приобретение спорных долей квартиры, не предпринимала. Более того, в рамках рассмотрения дела денежные средства истцом также на депозит внесены не были.
ФИО1 не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса, суда или фактической передачи их ФИО2, подписание проекта договора купли-продажи, согласованного с ответчиком, аренда банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление ответчика о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке, где истец присутствовала, а ответчик не явился.
Вместе с тем, истцом, в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной доли квартиры совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.
Как установлено п. 1 и 2 ст. 327 ГК РФ, должник в праве внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
Таким образом, зная о стоимости спорного имущества в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорную долю путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, суда, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ, считалось бы надлежащим исполнением обязательства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец, достоверно зная о возможности приобретения спорной доли в квартире, а также путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, суда, тем не менее, в течение длительного периода (с ноября 2021 года) никаких действий по приобретению спорной доли квартиры не предприняла. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик от его заключения уклонилась, в материалы дела не представлено.
Ссылки истца на то обстоятельство, что она не получила письмо от нотариуса, не могут послужить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку она проживала с отцом ФИО4 и тот получил ранее заявление от нотариуса о намерении продажи доли квартиры ФИО2, также ФИО2 является матерью истца и между ними неоднократно обсуждалась данная тема, что было подтверждено пояснениями участников процесса в судебном заседании, доказательств обратного материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, поскольку истец, достоверно знавшая о факте продажи спорной доли и условиях ее продажи, в случае наличия у нее намерений на приобретение спорной доли в квартире, не была лишена возможности, с ноября 2021 года (когда первоначально нотариусом было направлено извещение о намерении продажи доли квартиры) заключить договор купли-продажи, согласовать с ответчиком и осуществить необходимые действия для заключения сделки, в случае уклонения ответчика от заключения указанного договора, ФИО1 не лишена была возможности внести денежные средства на депозит нотариуса, суда, тем самым выполнив свои обязательства. В связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что ее права были нарушены, не имеется.
Оценивая иные доводы стороны истца в обоснование заявленных требований, суд находит их несостоятельными, и не принимает во внимание.
Указание на действиях ответчика ФИО3 в части приобретенной доли квартиры, цель приобретения данной доли, а также эмоциональное состояние ФИО1 после состоявшейся продажи, правового значения для разрешения заявленных требований в силу положений ст.250 ГК РФ не имеет.
Указание стороной истца на иное содержание договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ, при сопоставлении его условий с текстом уведомления от 12.11.2021, а именно: 1) о том, что ФИО7 сохраняет право проживания в данной квартире, и то, что продавец ФИО2 будет сниматься с регистрационного учета до 1.04.2022; 2) указание в уведомлении цены продажи в сумме 3 млн. руб., а в договоре цена продажи указана 3,5 млн. руб., не свидетельствует о существенности расхождений их условий, учитывая, что в уведомлении отражается существо намерения о продаже доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продавец продает её. Указанные неточности не могут свидетельствовать о нарушении права преимущественной покупки со стороны истца, поскольку все существенные условия договора отраженные в уведомлении были отражены. Указание цены договора не 3 000 000 рублей, как то предлагалась приобрести истцу, и продажа постороннему лицу за сумму 3 500 000 рублей, то есть большую сумму, прав ФИО1 не нарушило, напротив свидетельствует о меньшей стоимости доли за которую предлагалось приобрести истцу. Цена предлагаемой сделки не являлась завышенной, сведений об очевидном завышении стоимости доли не представлено. Также не могут свидетельствовать о существенности нарушений и другие указанные истцом неточности.
Недобросовестное поведение сторон сделки, которое привело к нарушению прав истца, а также злоупотребление правами сторон договора путем завышения цены долей, указание других условий, в том числе отраженных стороной истца, в спорном имуществе, надлежащими доказательствами не подтверждено.
То обстоятельство, что истец не получила указанное уведомление о продаже доли квартиры и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений статьи 250 ГК РФ, поскольку ФИО2 были предприняты все зависящие от нее меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества.
Указание на злоупотребление правом со стороны ответчика ФИО2 в связи с не отправкой извещения на электронную почту истца с указанием окончательной цены и условий доли, не свидетельствует о невыполнении ответчиком требований ст.250 ГК РФ. Как следует из материалов дела ФИО1 задолго знала о намерении ФИО2 продать долю квартиры, общение между дочерью и матерью носит дистанционный характер, осуществляется преимущественно посредством общения через ФИО4, что не отрицалось участвующими в деле лицами. Требования о преимущественной покупки доли были выполнены иным способом, при этом доказательств того, что посредством иных переговоров сведения о цене и условия договора не доводились в материалы дела не представлено.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что правовых оснований для утверждения о ненадлежащем исполнении ФИО2 обязанности, предусмотренной положениями пункта 2 статьи 250 ГК РФ не имеется, данная обязанность исполнена добросовестно, в связи с чем требования в данной части удовлетворению не подлежат. Доводы стороны истца в указанной части противоречат материалам дела и положениям действующего законодательства.
Также материалами дела подтверждено и не оспаривалось стороной истца, что действий по внесению на банковский счет Управления Судебного департамента в Тульской области, уплаченной покупателем ФИО3 за ? доли спорной квартиры денежной суммы, сборов и пошлин, связанных с регистрацией права собственности на указанные доли в квартире, а также других сумм, подлежащих выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке указанной доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество, ФИО1 в ходе судебного разбирательства совершено не было.
При этом, суд полагает, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих платежеспособность ФИО1, на которую должна быть возложена обязанность по выплате компенсации, суду стороной истца также представлено не было.
Предъявление иска о переводе прав и обязанностей покупателя в отсутствие необходимых денежных средств свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом, что в силу пункта 2 ст. 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Указание стороны истца на готовность заключения мирового соглашения, и не внесение денежных средств на депозит судебного департамента с силу происходящих политических ситуаций, что может обернуться большими потерями, иные доводы стороны истца в указанной части, об отсутствии злоупотребления истцом своим правом, учитывая установленные ранее судом обстоятельства, не свидетельствуют, Суд также принимает во внимание, что на протяжении длительного времени (более 3-х месяцев), а именно с момента подачи искового заявления (18.05.2022 - дата принятия иска судом) по настоящее время, сторона истца не предприняла каких либо действий по внесению денежных средств, в конечном итоге отказавшись от их внесения в ходе рассмотрения дела.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются необоснованными, не доказаны и подлежат отклонению, поскольку продажа ФИО2 ? доли спорной квартиры ФИО3 произведена в соответствии с требованиями закона, так как обязанность, предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению истца ФИО1 о намерении продать долю квартиры исполнены, истцом в ходе судебного разбирательства не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами реальные действия истца приобрести у ответчика спорную долю квартиры и материальную возможность возместить покупателю расходы, связанные с приобретением спорной недвижимости в случае перевода прав и обязанностей покупателя по договору на истца.
Указанные обстоятельства соотносятся с правовой позицией отраженной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136, определении Первого КСОЮ от 31.08.2022 №88-20054/2022, от 15.06.2022 №88-15991/2022.
В ходе судебного разбирательства также не нашли своего подтверждения доводы истца о нарушении ее права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества, поскольку судом установлено, что ответчиком ФИО2 предприняты все предусмотренные законом меры по извещению ФИО1 о предстоящем отчуждении принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности.
При таких данных, в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований надлежит отказать в полном объеме.
На основании ст. 144 ГПК РФ, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры, наложенные определением Центрального районного суда г. Тулы от 18.05.2022 по вступлению решения суда в законную силу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, аннулировании записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, отказать в полном объеме.
Меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым №№, наложенные определением Центрального районного суда г. Тулы от 18 мая 2022 года, отменить по вступлении решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы, представления в Центральный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение по делу изготовлено 04 октября 2022 года.
Председательствующий Е.А. Новиков