Решение по делу № 02-2284/2025 от 25.11.2025 - о признании преимущественного права покупки доли в праве на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя.

77RS0012-02-2024-011834-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Звереве Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2284/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, в котором просила перевести на Истца ФИО1 права и обязанности покупателя 1/4 доли в праве общей долевой собственности в квартире №208 расположенной по адресу: …; признать за ФИО1 в порядке преимущественного права покупки право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности в квартире №… расположенной по адресу: г… прекратить право собственности ответчика ФИО2 на 1/4 долю в квартире №… взыскать с ФИО1 1 425 000 рублей в пользу ФИО2 за ¼ доли в квартире №…

В обоснование иска указано, что истец является собственником 1/4 доли в квартире №…расположенной по адресу: … Собственниками по 1/4 доли каждый в спорной квартире являются ФИО4 и ФИО5 До недавнего времени собственником 1/4 доли в указанной квартире являлась ответчик ФИО3 27 мая 2024 года от ответчика ФИО2 стало известно, что она приобрела 1/4 долю в квартире у ответчика ФИО3 Как следует из сведений, содержащихся в ЕГРН, государственная регистрация перехода права собственности ФИО2 на 1/4 доли в квартире была осуществлена 21 марта 2024 года, номер государственной регистрации № .. В адрес истца ответчиком ФИО3 было направлено нотариально заверенное уведомление от 10 октября 2022 года о продаже спорной доли в квартире. Указанное уведомление от имени ответчика ФИО3 было направлено представителем по доверенности ФИО6 В ответ на указанное уведомление о продаже доли в квартире истцом в адрес ответчика ФИО3 и ее представителя ФИО7 01 ноября 2022 года было направлено согласие на выкуп спорной доли в квартире (почтовая опись прилагается). Также в адрес нотариуса, которым было заверено указанное уведомление также было направлено заявление, о том, что не имеется связи с ФИО3 и ее представителем ФИО7 После направления согласия на приобретения спорной доли у ответчика ФИО3 каких-либо действий или намерений о продаже с ее стороны не предпринималось. Все попытки связаться с ней не имели положительного результата. Согласно отчету об оценки № 857/05/24 рыночная стоимость спорной доли в квартире составляет 1 425 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, доводы иска поддерживала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО9, который в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, полагал, что истцом не доказаны обстоятельства иска.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, письменных пояснений не представила, ходатайств не заявила.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание явилась, полагала, что требования иска не подлежат удовлетворению.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена.

Учитывая изложенное, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, выслушав явившихся лиц, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2 настоящей статьи).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 настоящей статьи).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела, являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Согласно "Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28 марта 2016 года N 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом установлено, что спорным жилым помещением является квартира, расположенная по адресу: …

Истец ФИО1 является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности квартиры №…

Иными долевыми собственниками (по ¼ доли в праве общей долевой собственности) вышеуказанной квартиры являются ФИО4, ФИО5 и ответчик ФИО3, что подтверждено представленной в адрес суда выпиской из ЕГРН, по состоянию на 18.04.2024 г.

Вместе с тем, 21 марта 2024 года была произведена регистрация перехода права собственности ФИО2 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности в отношении квартиры №…, номер государственной регистрации № …

Как следует по тексту иска и из пояснений истца, о переходе права собственности, истице стало известно от ответчика ФИО2 27 мая 2024 года.

10 октября 2022 года нотариусом города Москвы ФИО10 направлено заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении ФИО1, проживающей по адресу: … уведомление с предложением использовать преимущественное право покупки 1/4 доли в праве общей собственности на спорное жилое помещение по цене 2 700 000 руб., с приложением заявления ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО6

Исх.письмом от 01 ноября 2022 года истец уведомила ответчика о согласии на выкуп ¼ доли в праве общей долевой собственности, что следует из представленного в адрес суда почтового отправления.

Одновременно, истцом было направлено такое же письмо в адрес нотариуса города Москвы ФИО10 с просьбой оказать содействие по приобретению доли путем передачи такого уведомления продавцу.

27 марта 2023 года нотариусом города Москвы ФИО10 составлено и выдано свидетельство (бланк …) о том, что 10 октября 2022 года по просьбе ФИО7, действующего по доверенности от имени ФИО3, передан почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением о вручении гр. ФИО1 по адресу: … уведомление о продаже ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенное ФИО10, нотариусом города Москвы, 10 октября 2022 года.

Материалы регистрационного дела содержат также свидетельства о направлении документа (бланк … от 27 марта 2023 года, подтверждающие направление уведомлений о продаже ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенное ФИО10, нотариусом города Москвы, 10 октября 2022 года, в адрес ФИО5, а также ФИО4

17 мая 2023 года между ФИО7, действующим от имени ФИО3 (Продавец) и ФИО8 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи ¼ доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: …

Согласно условиям договора, стороны оценивают ¼ доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: …в сумме 2 700 000 руб. (п. 5 договора).

Истец отмечает, что после направления согласия на приобретения спорной доли у ответчика ФИО3 каких-либо действий или намерений о продаже с ее стороны не предпринималось. Истцом были предприняты все необходимые меры, с целью достижения договоренностей с Ответчиком ФИО3 в порядке преимущественного права приобретения доли.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомлен.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

В соответствии с п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть, в том числе, свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

Согласно пункта 2.7. указанных рекомендаций, в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества. Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (п. 3.3 Методических рекомендаций).

В соответствии с Письмом Федеральной Нотариальной Палаты от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности", в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО3 исполнила возложенную на нее законодательством обязанность по извещению истца в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием ее продажной цены.

Законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указала о нарушении своих прав как участника общей долевой собственности недвижимого имущества, поскольку она не смогла реализовать принадлежащее ей право преимущественной покупки.

Указанные доводы суд признает несостоятельными, поскольку истцу в установленном порядке было направлено письмо с предложением выкупа спорной доли в жилом помещении за 2 700 000 руб.

При этом, как следует из материалов дела, истец в течение месяца после ее извещения о продаже спорной доли в квартире конкретных действий, направленных на ее приобретение, не предпринимала, доказательств обратного не представлено.

Вопреки доводам ФИО1, установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве на объект недвижимости, находящийся в долевой собственности, ФИО3 были соблюдены. Продавец выполнила свои обязанности по извещению истца в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Эти условия при продаже доли изменены не были. Сама ФИО1 не реализовала своего права преимущественной покупки доли квартиры в установленный срок. Задаток ею не вносился.

Учитывая, что в последующем истец на протяжении определенного периода времени, выходящего за пределы, установленного законом срока в один месяц, не приобрела продаваемую долю и не совершила действий, достоверно свидетельствующих о ее намерении заключить договор купли-продажи доли на условиях, указанных продавцом - за цену 2 700 00 рублей, то, соответственно, продажу указанной доли иному лицу - в настоящем случае ФИО2, нельзя расценивать как нарушение прав истца.

При согласии на совершение предлагаемой сделки, именно истец должна была совершить действия, направленные на ее заключение, в противном случае ответчик была вправе продать свою долю иному лицу. Доказательств уклонения или отказа ФИО3 от заключения сделки суду не представлено.

Как следует из выводов отчета об оценке № 857/05/24 от 31 мая 2024 года, подготовленного ООО «Оценочно-правовая компания Независимость», составленного по инициативе истца, рыночная стоимость спорной доли в квартире по адресу…. кадастровый номер №… составляет 1 425 000 рублей.

Согласно абзацу 5 пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с пунктом 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Таким образом, в рамках заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, наличие доказательств платежеспособности истца, является одним из условий удовлетворения заявленных требований, и при отсутствии таких доказательств, подтверждающих намерение фактически реализовать свое право преимущественной покупки, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда РФ, невнесение денежных средств в указанном порядке и в том размере, который определен участниками договора купли-продажи является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ.

При этом одного согласия истца на приобретение спорной доли не достаточно, поскольку последний в силу ст. 56 ГПК РФ должен доказать наличие денежных средств в размере, указанном в предложении о продаже, то есть обладать возможностью совершить сделку купли-продажи, иное бы приводило к возможности злоупотребления правом со стороны лиц, заявляющих требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что он не только имел желание приобрести имущество, но и обладал этой возможностью.

Как видно из материалов дела, в качестве подтверждения реальности намерения приобрести спорную долю, стороной истца внесены денежные средства на депозитный счет Судебного департамента в гор. Москве в сумме 215 000,00 руб. (платежное поручение … от 09.12.2024 г.) , а также денежные средства в сумме 999 000 руб. (платежное поручение № … от 16.09.2024 года) и в сумме 211 000 руб. (платежное поручение № … от 16.09.2024 г.) , на общую сумму 1 425 000,00 руб. , вместе с тем, материалами дела достоверно установлено, что продавец предлагал совершить сделку по выкупе , принадлежащей ей доли, за цену, определенную 2 700 000 руб., тогда как истцом денежные средства на депозит УСД в гор. Москве были внесены, исходя из стоимости, проведенной истицей оценки, в сумме 1 425 000,00 руб.

Как следует из представленных в адрес суда решения мирового судьи судебного участка № 130 района «Выхино-Жулебино» города Москвы от 17 ноября 2010 года по иску ФИО5 к ФИО11, ФИО1 об определении порядка пользования жилым помещением: решения мирового судьи судебного участка № 127 района «Кузьминки» города Москвы от 15 ноября 2017 года по иску ФИО4 к ФИО11 ФИО1, ФИО5 об определении порядка пользования жилым помещением; решения мирового судьи судебного участка № 130 района «Выхино-Жулебино» города Москвы от 14 июня 2019 года по иску ФИО5, ФИО4 к ФИО11, ФИО1 ФИО12 Р.об определении порядка пользования жилым помещением, судом достоверно установлено наличие правопритязаний между сторонами в отношении порядка пользования спорным жилым помещением, характер таких отношений носит длящийся характер.

При указанных обстоятельствах, при действительном намерении приобрести спорную долю, ФИО1 имела возможность согласовать с ответчиком время и дату заключения договора, кроме того, в случае уклонения ответчика от заключения указанного договора, ФИО1 не лишена была возможности внести денежные средства на депозит нотариуса в порядке статьи 327 ГК РФ, тем самым выполнив свои обязательства по оплате стоимости доли спорной квартиры.

Данные выводы суд основывает на положениях ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. ст. 250, 432, 454, 549 ГК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку при заключении договора, нарушений требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации допущено не было.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 08.05.2026 года.

Судья: