Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2022 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Семенихина В.А.

при помощнике ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» обратился в суд с исковым заявлением, указав, что между сторонами был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома «Квартал многоэтажной жилой застройки», расположенного по строительному адресу: . ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком было получено разрешение на ввод s эксплуатацию многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи. Согласно п. 1 Акта приема-передачи площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на кв.м. стоимостью руб. Итоговая стоимость квартиры составила руб. В соответствии с п. 6 Акта приема-передачи застройщик подтверждает, что денежные обязательства по Договору перед застройщиком исполнены частично. На момент подписания акта приема-передачи участник долевого строительства произвёл оплату в размере руб. Согласно п.7 Акта приема-передачи в соответствии с п. 3.3 Договора Участник долевого строительства обязан, в течение ) месяцев с даты уведомления Застройщиком об изменении площади в сторону увеличения, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, внести дополнительные денежные средства за разницу между проектной и фактической площадью в размере руб. на расчетный счет Застройщика. Вместе с тем, ответчик так и не оплатил разницу между проектной и фактической площадью в размере руб. В адрес ответчика направлялись претензии, однако требования истца ответчиком не удовлетворены в досудебном порядке. Просит взыскать задолженность, неустойку за просрочку платежа, предусмотренную договором и п. 6. ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 11891,95 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала, указав, что при строительстве проектная площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на кв.м., ответчиком был подписан акт приема передачи квартиры, в котором данные обстоятельства указаны, ответчик обязалась оплатить в течение трех месяцев образовавшуюся задолженность в сумме руб. равными платежами, был подписан график платежей, ответчиком внесен первый платеж, однако в последующем ответчик беспричинно отказался оплачивать задолженность, при том, что обязанность по оплате образовавшейся задолженность в связи с увеличением площади квартиры предусмотрена договором. Со своей стороны, истец обязанности по договору исполнил. Обмер площадей многоквартирного дома производился кадастровыми инженерами специализированной организации ООО «СТП-Контроль», поскольку на момент произведения обмеров площадей стоимость услуг ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» существенно выросла. Просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, уведомленный надлежащим образом представив ходатайство об отложении судебного заседания в связи со служебной командировкой. В порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд признает причину неявки в судебное заседание не уважительной и отказе в ходатайстве об отложении рассмотрения дела, поскольку как следует из представленных документов ответчик направляется в командировку в , который находится в границах и в пределах досягаемости места проведения судебного заседания.

В ходе рассмотрения дела ответчик исковые требования не признал, указав, что не согласна с исковыми требованиями. По Договору долевого участия № мной в ДД.ММ.ГГГГ году полностью оплачено приобретение квартиры площадью кв. м. В соответствии с выпиской из ЕГРН я приняла в собственность квартиру именно площадью кв. м. Требования Истца основываются на содержании Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры упомянутая в акте не соответствует действительности, квартира поставлена на учет площадью кв.м., что соответствует оплаченной по договору, кроме того уклонится от подписания акта она не могла, поскольку была связана обязательствами по Договору ипотечного кредитования между ней и Сбербанком России по которому была обязана заключить договор страхования объекта недвижимости, передаваемого в залог и Договор оценки объекта недвижимости. Заключение этих договоров в соответствии с общепринятыми правилами возможно только после регистрации права собственности на объект недвижимости, которая в свою очередь возможна только лишь после подписания Акта приема-передачи. О том, что застройщик укачал в Акте приема-передачи площадь, превышающую проектную площадь по Договору № долевого участия ( кв. м вместо кв. м), ей стало известно только лишь при подписании этого Акта. Заранее её с проектом Акта приема-передачи никто не знакомил, с обмерами, произведенными ООО «СТП- Контроль», также не была ознакомлена. Акт изготавливался и распечатывался в офисе застройщика. Сравнить те данные, которые были указаны в упомянутом Акте, с фактическими размерами квартиры она ДД.ММ.ГГГГ не могла. Поскольку ключи от квартиры отсутствовали и были выданы после подписания акта, причин увеличения площади квартиры и, соответственно отступления от проекта никто не разъяснил, когда она сама произвела замеры исходя из данным выписки из ЕГРН по квартиры, выяснила, что площадь квартиры не соответствует площади указанной в акте. В нарушение условий договора обмер площади осуществлялся ООО «СТП-Контроль» вместо указанного в договоре ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Более того с исковым заявлением истец обратился по истечении ДД.ММ.ГГГГ, увеличивая, таким образом размер неустойки несоизмеримой с последствиями нарушения обязательств. Истец злоупотребляет своими правами. Просит в иске отказать.

К материалам дела приобщены возражения ответчика относительно исковых требований.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела и дав собранным по делу доказательствам оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу ст. 5 указанного федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома «Квартал многоэтажной жилой застройки», по которому застройщик (истец) взял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить МКД и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику (ответчик) его долю в виде входящего в состав объекта, согласно разрешения на строительство объекта, жилого помещения (квартира) со строительным номером №, расположенного на объекта, проектной площадью кв.м. В силу п. 1.2 договора в общую проектную площадь объекта долевого строительства, входят площади всех частей квартиры, в том числе площадь балконов с коэффициентом и лоджий с коэффициентом .

Согласно п. 3.3 договора, стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонение от фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в п. 1.1. договора, и это не будет считаться нарушением требований о качестве объекта долевого строительства. Уточнение фактической площади объекта долевого строительства производится на основании обмера Объектов Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства окажется больше площади. Указанной в п. 1.1 договора, то дольщик обязан в течение рабочих дней с даты уведомления об изменении площади в сторону увеличения, внести дополнительные денежные средства в качестве части долевого взноса, в размере определяемом п. 5.1 договора исходя из стоимости квадратного метра площади квартиры с учетом понижающих коэффициентов. Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства окажется меньше площади, указанной в п. 1.1 договора, то застройщик обязан произвести перерасчет денежных средств, уплачиваемых дольщиков исходя из фактической площади передаваемого объекта долевого строительства из расчета стоимости одного кв.м., с учетом понижающего коэффициентов.

В силу п. 6.1 договора в соответствии с п. 6 части 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушение установленного настоящим договором срока уплаты очередной части долевого взноса, а равно доплаты части долевого взноса по смыслу ст. 3.3 договора, либо оплаты иных платежей, предусмотренных настоящим договором, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени), предусмотренную законодательством РФ, за каждый день просрочки по фактическую дату исполнения дольщиком своих обязательств.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчику истцом передана , расположенная на МКД, расположенного по адресу: площадью: общая проектная площадь по ДДУ – кв.м., общая площадь с учетом площади лоджий, балконов, на основании технического паспорта выданного ООО «СТП-Контроль»: кв.м., общая площадь без учета площади лоджий, балконов на основании технического паспорта, выданного ООО «СТП-Контроль» составила кв.м. Акт имеет ссылки на изменение площади относительно проектной в сторону увеличения на кв.м. Указана итоговая стоимость квартиры в размере руб. Также акт имеет ссылки на то, что денежные обязательства дольщика перед застройщиком исполнены частично в руб. П. 7 акта предусматривает обязанность дольщика в соответствии с п. 3.3 договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ внести дополнительно денежные средства в размере руб. в течение месяцев в соответствии с графиком платежей.

Указанный акт и график платежей, подписан ответчиком без замечаний.

Сторонами не оспаривается, что ответчик в счет исполнения обязательств внес первый платеж в сумме руб., от исполнения остальной части взятых на себя обязательств отказался.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» направил в адрес ФИО1 претензию с требованием оплаты задолженности в сумме руб., образовавшейся за счет увеличения площади квартиры на кв.м. от проектной и частичной оплаты задолженности в сумме руб. и неустойку от суммы задолженности в соответствии с п. 6.1 договора, п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в сумме руб.

Согласно ответа ФИО5 на претензию возражает против требований истца, указав, что согласно выписке из ЕГРН площадь квартиры составляет кв.м., т.е. площадь согласно проектной, стоимость квартиры оплачена полностью, и имеется переплата в сумме руб.

В повторной претензии от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» настаивает на требованиях, указывая в том числе на то, что проектная площадь квартиры по условиям договора включает площади всех частей квартиры, в том числе площадь балкона с коэффициентом 3, вместе с тем фактическая площадь квартиры с учетом балкона составила кв.м., при этом в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости указан площадь жилого помещения не включающая в себя площадь балкона.

Изучив договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, приложение № к договору судом установлено, что проектная площадь квартиры: составляет кв.м. в том числе: жилая кв.м (состоящая из двух комнат площадью кв.м и кв.м.), кухня площадью кв.м., санузел кв.м., холл кв.м., балкона с коэффициентом кв.м.

Согласно технического плана МКД подготовленного кадастровым инженером ООО «СТП-Контроль», в части , площадь квартиры составляет кв.м., в том числе две жилых комнаты площадью кв.м и кв.м., кухни кв.м., санузла площадью кв.м., холл площадью кв.м., балкона с понижающих коэффициентом кв.м.

Таким образом увеличение площади квартиры произошло из-за увеличения площади жилых комнат на кв.м. и кв.м., кухни на кв.м., санузла на кв.м., холла на кв.м., всего на кв.м.

При этом суд учитывает, что технический план составлен кадастровым инженером ООО «СТП-Контроль» на основании договора между ООО «СТП-Контроль» и ООО «Эко-Город», кадастровый инженер ФИО6, подготовивший технический план, является аттестованным кадастровым инженером (квалификационный аттестат от ДД.ММ.ГГГГ), состоит в государственном реестре кадастровых инженеров, реестровый №, является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» с ДД.ММ.ГГГГ.

При этом доводы ответчика о нарушении условий договора истцом, в части изменения организации проводившей обмер объекта долевого строительства с Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на ООО «СТП-Контроль», не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Оснований сомневаться в произведенных обмерах и установления фактической её площади у суда не имеется. Доказательств свидетельствующих о не соответствии площади квартиры установленной входе составления технического плана МКД кадастровым инженером, фактической площади квартиры суду не представлено.

Также суд учитывает, что акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подписан без замечаний, как график платежей (приложение № к акту приема-передачи), при этом доводы об отсутствии объективной возможности ознакомиться с актом до его подписания, произведенными обмерами площади квартиры суд находит не состоятельными, доводы о необходимости подписания акта для регистрации права собственности на квартиру и её страхования, как предмета ипотеки по кредитному договору не обоснованными. ФИО1 не была лишена возможности при подписании акта с его ознакомлением, доказательств свидетельствующих об отказе в предоставлении документов по обмерам квартиры не представлено, каких-либо заявлений в адрес истца ответчиком не подавалось, вплоть до направления в её адрес претензии от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, требования ООО «Эко-Город» о взыскании задолженности в сумме руб. обоснованы и подлежат удовлетворению, договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, определена площадь объекта долевого строительства, в которую, в том числе включается площадь балкона (п. 1.2), а также условия взаиморасчетов при увеличении или уменьшении фактической площади квартиры от проектной (п. 3.3).

Кроме того истцом предъявляются требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты задолженности в соответствии с подписанным с ответчиком графиком (л.д. 17), ООО «Эко-Город» просит взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме руб.

Условия расчета неустойки, её размер, предусмотрены п. 6.1 договора участия в долевом строительстве, а также п. 6 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающие в случае нарушение установленного договором срока уплаты очередной части долевого взноса, а равно доплаты части долевого взноса по смыслу ст. 3.3 договора, либо оплаты иных платежей, предусмотренных настоящим договором, уплату застройщику неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Проверив расчет размера неустойки суд находит его арифметически правильным.

Размер неустойки в сумме руб. суд находит соразмерным нарушенным обязательствам с учетом длительности неисполнения обязательств по договору.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО7. в пользу ООО «Эко-Город» подлежит взысканию государственная пошлина уплаченная при подаче искового заявления в размере руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки (паспорт серия № №) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» (ИНН №, ОГРН №) задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 61856,72 руб., неустойку в размере 11891,95 руб., судебные расходы в размере 2412 руб., а всего взыскать 76160,67 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/