Дело № 2-3495/2023 07 августа 2023 года
29RS0018-01-2022-005601-46
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ломоносовский районный суд г.Архангельска
в составе председательствующего судьи Александрова А.А.
при секретаре Касьяновой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Архангельске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве <№> от <Дата>, заключенному между ООО «Капитал Инвест» и ответчиком, в сумме 70714 руб. 08 коп. В обоснование истец указал на неисполнение ответчиком обязанности по оплате квартиры (проектный <№>) в многоквартирном доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г.Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, в границах ... и ... по договору участия в долевом строительстве <№> от <Дата> (далее также – договор). После завершения строительства дома фактическая площадь квартиры за номером 180 (проектный <№>) составила 57,1 кв.м., в том числе, лоджия площадью 2,6 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 1,08 кв.м, что составляет 1,9% общей фактической площади квартиры. <Дата> между ООО «Капитал Инвест» (цедент) и истцом (цессионарий) заключен договор уступки права требований по договору строительства
Представитель истца по вызову суда не явился.
Ответчик в судебном заседании с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 39-41), указал на то, что площадь квартиры составляет 54,5 кв.м.
По определению суда дело рассмотрено при данной явке.
Заслушав пояснения ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что <Дата> между ООО «Капитал Инвест» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве <№>.
В соответствии с договором, застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап: жилой дом в осях 1-16) по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, в границах ... и ..., а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объекта долевого строительства, определенный договором. Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства является квартира за номером 119, которая будет находиться в доме на 5 этаже. ... квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 56,02 кв. м, в том числе лоджия площадью 1,94 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имел следующие характеристики: назначение: жилое; количество комнат 3; площадь комнат 10,48, кв. м, 11,85 кв. м; площадь кухни-гостиной 20,54 кв. м; площадь коридора 7,06 кв. м; площадь санузла 4,15 кв. м; площадь лоджии/балкона 3,88 кв. м (без учета понижающего коэффициента); строительные оси: "12-14", "В-Д". Также договором предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.
Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составила 3668000 руб.
<Дата> ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
<Дата> между застройщиком и участником долевого строительства подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве <№> от <Дата>.
<Дата> ответчику направлено уведомление о необходимости доплаты стоимости квартиры в размере 70714 руб. 08 коп. (65476 руб. * 1,08 кв. м) руб. в связи с увеличением площади готового объекта.
<Дата> между ООО «Капитал Инвест» (цедент) и истцом (цессионарий) заключен договор уступки права требования по договору строительства.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, никем не оспариваются, в связи с чем, суд полагает их установленными.
В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от <Дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее ГрК РФ), для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от <Дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Таким образом, площадь переданного ответчикам объекта долевого строительства следует определять из данных технического паспорта дома на момент ввода в эксплуатацию.
По заданию застройщика ООО «Капитал Инвест» ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап - жилой дом в осях 1-16), почтовый адрес: г. Архангельск, ...).
Согласно указанным обмерам фактическая площадь квартиры за номером 71 составила 57,1 кв. м, в том числе, лоджия площадью 2,8 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Следовательно, площадь квартиры увеличилась на 1,08 кв. м, что составляет 1,9 % общей фактической площади квартиры.
В силу положений п.3.2 договора, в случае увеличения фактической площади Объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 65476 рублей за 1 кв. м.
Таким образом, информация о возможности изменения площади объекта долевого строительства в результате строительства доведена до сведения участника долевого строительства, что очевидно следует из содержания договора участия в долевом строительстве.
Доказательством передачи ответчикам объекта именно указываемой площади является акт передачи объекта, который не оспорен и подтверждает объем исполненных обязательств застройщиком, в том числе, и в части площади переданной квартиры.
Подписывая акт приема-передачи <Дата>, ответчик выразил свое согласие с содержанием п. 1, согласно которому установлено, что общая площадь квартиры составила 54,5 кв. м и лоджии 2,6 кв. м (57,1 кв. м).
Принимая во внимание установленную договором обязанность по оплате разницы между предусмотренной договором и фактической площадью квартиры, несогласие ответчика с необходимостью доплаты денежных средств, расценивается как уклонение от исполнения ранее принятых обязательств в соответствии с договором участия в долевом строительстве.
Направление сообщения о доплате за пределами срока, установленного договором, свидетельствует о нарушении порядка и способа оплаты полной стоимости квартиры, но не может исключать обязанность по полной оплате цены договора, которая определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Согласно представленному истцом расчету, размер доплаты составляет 70714 руб. 08 коп. и определен как произведение стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства на размер превышения площади (65476 руб. * 1,08 кв. м).
Указанный расчет судом проверен, сомнений не вызывае. Контррасчет суммы взыскания, представленный ответчиком, судом не принимается, поскольку он не соответствует условиям договора.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и принимает решение об их удовлетворении.
Доказательств внесения в пользу истца полной стоимости строительства квартиры ответчиком не представлено.
При этом суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика об отсутствии долга со ссылкой на п.9 акта приема-передачи, в котором указано на отсутствие у сторон имущественных взаимных претензий, поскольку содержание указанного акта не свидетельствует об отказе истца от своего права получить полную стоимость строительства квартиры.
Также суд отклоняет доводы ответчика о пресекательности срока внесения доплаты со ссылкой на п.3.2 договора.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1%, участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены настоящего договора в течение 30 дней со дня получения от Застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с Застройщиком, оплата за указанную разницу производиться исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 65476 руб. за 1 кв.м
Указанным условиям стороны достигли договоренности о дате внесения и размере доплаты в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства. Однако содержание указанного пункта не подразумевает, что после истечения указанного в нем срока обязанность участников долевого строительства по доплате будет считаться отсутствующей. Кроме того, данный срок установлен для участников долевого строительства, а не для застройщика.
Доводы ответчика о соответствии площади квартиры выписке из ЕГРН не могут быть приняты в силу следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Площадь квартиры, определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, а также площадь террасы, балкона с применением понижающего коэффициента, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от <Дата> <№>, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Из пункта 12.1 Приказа Росреестра от <Дата> N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" (зарегистрировано в Минюсте России <Дата> N 60938) следует, что площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
В площадь жилого помещения не включается площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверных проемов.
Таким образом, при государственной регистрации права собственности на жилое помещение не учитываются (не подлежат государственной регистрации) площади лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров, дверных проемов.
В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная последним при обращении в суд.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 (паспорт <№> <№>, выдан <Дата>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (ОГРН <***>) задолженность по договору участия в долевом строительстве <№> от <Дата> в размере 70714 руб. 08 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2321 руб. 42 коп., а всего 73035 (Семьдесят три тысячи тридцать пять) руб. 50 коп.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А.Александров