УИД 74RS0№-61
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(адрес) 15 сентября 2025 года
Калининский районный суд (адрес) в составе:
председательствующего Лысакова А.И.,
при секретаре судебного заседания ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенный строительством,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Калининский районный суд (адрес) с иском к ответчику о признании за ФИО1 права собственности на объект незавершенный строительством с кадастровым номером 74:36:0602003:7865 Здание 1 Этап 1 общей площадью 305,1 кв.м. степенью готовности 39%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по (адрес).
Право собственности ФИО2 на указанный объект признать отсутствующим.
В обосновании иска указано, что (дата) между ним (инвестор), ООО «Катавэнерго» (заказчик) и ФИО2 (инвестор-застройщик) был заключен Договор инвестирования строительства нежилого помещения, торгового комплекса по (адрес) на земельном участке №, общей площадью 4053 кв.м.
В соответствии с условиями настоящего Договора Инвестор принимает участие в финансировании строительства указанного торгового комплекса в объеме: общая проектная площадь 900 кв.м.:
Здание 1, Этап 1, проектной площадью 300 кв.м. в срок до (дата) Здание 2, Этап 2, проектной площадью 600 кв.м. в срок до (дата).
В соответствии с п. 4.1 Договора Инвестор вносит фиксированный вклад в строительство в размере 45 000 000 рублей.
В соответствии с п.2.7 Договора Инвестор после окончания строительства и полного внесения инвестиционного взноса приобретает в собственность нежилое помещение общей проектной площадью 900 кв.м.
(дата) он и ФИО2 заключили договор долевого участия в строительстве. Цена договора 15 000 000 рублей.
Предмет договора - строительство торгового комплекса по (адрес) на земельном участке №. Здание №, Этап 1. Общая проектная площадь 299.1 кв.м.
В подтверждение исполнения настоящего договора имеются платежные поручения.
Ответчик возвёл на участке объект – Здание 1 Этап 1 общей площадью 305,1 кв.м., степенью готовности 39%, право собственности на который с (дата) зарегистрировано за ФИО2 - незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по (адрес). Далее строительство было остановлено. До настоящего времени объект является незавершенным строительством, строительные работы не ведутся. В настоящее время ответчик размещает объявление о продаже объекта незавершенного строительством по указанному адресу.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать.
Третьи лица: ООО "Катавэнерго", Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям (адрес) (КУИЗО) в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Сведения о дате, времени и месте судебного разбирательства также доведены до всеобщего сведения путём размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://www.kalin.chel.sudrf.ru
Суд в силу ч.2.1 ст.113, ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц
Суд, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ч. 1, 2 ст. 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности, возникают не с начала строительства объектов недвижимости, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту ранее возникшего вещного права на имущество. Иском о признании права может быть осуществлена защита уже возникшего права, оспариваемого другими лицами.
Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Суд оценивает договор, связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Согласно положений п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от (дата) N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.
Из абзаца 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от (дата) N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" усматривается, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов за нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещение причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.
В абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от (дата) N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" даны разъяснения о том, что "если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество".
В статье 8 Федерального закона от (дата) N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.Из материалов дела следует, что (дата) между ФИО1 (инвестор), ООО «Катавэнерго» (заказчик) и ФИО2 (инвестор-застройщик) был заключен Договор инвестирования строительства нежилого помещения, торгового комплекса по (адрес) на земельном участке №, общей площадью 4053 кв.м.
В соответствии с условиями настоящего Договора Инвестор принимает участие в финансировании строительства указанного торгового комплекса в объеме: общая проектная площадь 900 кв.м.:
Здание 1, Этап 1, проектной площадью 300 кв.м. в срок до (дата);
Здание 2, Этап 2, проектной площадью 600 кв.м. в срок до (дата).
В соответствии с п. 4.1 Договора Инвестор вносит фиксированный вклад в строительство в размере 45 000 000 руб.
В соответствии с п. 2.7 Договора Инвестор после окончания строительства и полного внесения инвестиционного взноса приобретает в собственность нежилое помещение общей проектной площадью 900 кв.м.
(дата) ФИО1 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи торгового комплекса по (адрес) на земельном участке №. Здание №, Этап 1. Общая проектная площадь 299.1 кв.м. Цена договора 15 000 000 рублей.
Право собственности на объект возникает, согласно п.1.2 Договора с момента ввода объекта в эксплуатацию.
Основной договор - Договор инвестирования строительства нежилого помещения заключен между ФИО1, ООО «Катавэнерго» и ФИО2 на сутки раньше - (дата). В силу чего предварительный договор является недействительным.
(дата) ФИО1 и ФИО2 заключили договор долевого участия в строительстве. Цена договора 15 000 000 рублей.
Предмет договора - строительство торгового комплекса по (адрес) на земельном участке 74:36:0602003:166. Здание №, Этап 1. Общая проектная площадь 299.1 кв.м.
В подтверждение исполнения настоящего договора представлено:
платежное поручение № от (дата) о переводе денежных средств инвестором заказчику в размере 200 000 руб.;
платежное поручение № от (дата) о переводе денежных средств инвестором заказчику в размере 300 000 рублей;
платежное поручение № от (дата) о переводе денежных средств инвестором заказчику в размере 199 000 руб.;
платежное поручение № от (дата) о переводе денежных средств инвестором заказчику в размере 250 000 руб.;
платежное поручение № от (дата) о переводе денежных средств инвестором заказчику в размере 1 000 руб.;
платежное поручение № от (дата) о переводе денежных средств инвестором заказчику в размере 300 000 руб.;
платежное поручение № от (дата) о переводе денежных средств инвестором заказчику в размере 3 000 000 руб.;
платежное поручение № от (дата) о переводе денежных средств инвестором заказчику в размере 3 000 000 руб.;
квитанция к приходному кассовому ордеру б/н от (дата) об оплате денежных средств инвестором заказчику в размере 3 000 000 руб.
Федеральным законом от (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее соответственно - участники долевого строительства, Объект недвижимости), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в Объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Поскольку объектом строительства является нежилое помещение - строительство торгового комплекса по (адрес) на земельном участке №. Здание №, Этап 1. Общая проектная площадь 299.1 кв.м., то нормы выше указанного Закона не могут быть применены к спорным правоотношениям, а сам договор долевого участия в строительстве от (дата) является недействительным в силу противоречия Закону.
ФИО2 возвёл на участке объект здание 1 Этап 1 общей площадью 305,1 кв.м., степенью готовности 39%, право собственности на который с (дата) зарегистрировано за ФИО2 - незавершенный строительством объект с кадастровым номером 74:36:0602003:7865, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:166 по (адрес).
Далее строительство было остановлено. До настоящего времени объект является незавершенным строительством, строительные работы не ведутся.
Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что в настоящее время ответчик ФИО2 размещает объявление о продаже объекта незавершенного строительством по указанному адресу. Несмотря на то, что истцом надлежащим образом исполнены все обязательства по Договору инвестирования, предмет договора в собственность истца до настоящего времени не передан.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований так и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При разрешении споров связанных с договорами инвестирования необходимо руководствоваться разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Если не установлено иное, суд оценивает договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом суд также учитывает, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
Заключение договора инвестирования с застройщиком не порождает прав у инвестора без исполнения обязательств, предусмотренных договором инвестирования, а также права у инвесторов возникают после оформления права собственности за застройщиком.
Из материалов дела следует, что у ответчика, как у продавца, право собственности на незавершенные строительством спорные жилые помещения - нежилого помещения, торгового комплекса по (адрес) на земельном участке 74:36:0602003:166, общей площадью 4053 кв.м. в ЕГРН не зарегистрировано, истец свои обязательства по инвестированию 45 000 000 руб. до настоящего времени не исполнил. Следовательно, исковые требования о признании за ФИО1 право собственности на объект незавершенный строительством с кадастровым номером № Здание 1 Этап 1 общей площадью 305,1 кв.м. степенью готовности 39%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по (адрес) и признании права собственности ФИО2 на указанный объект отсутствующим не подлежат удовлетворению, истец, заявляя исковые требования, избрал ненадлежащий способ защиты, и защита нарушенного права может быть осуществлена путем возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.
Являющееся объектом инвестирования истца имущество (торговый комплекс) не создано и не выделено из объекта незавершенного строительства (торговый комплекс), что также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Судебный порядок признания права собственности на объект недвижимости является допустимым, но исключительным способом защиты нарушенного права, применяемым при исчерпании установленных административных процедур и при наличии спора между претендентами на объект недвижимости, чего в настоящем случае не усматривается.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенный строительством – оказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Челябинский областной суд через Калининский районный суд (адрес) в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: п/п А.И. Лысаков
***
***
***
***
***