РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2022 года г.о. Самара

Советский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Пряниковой Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Красновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежных средств, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи комнаты в 5-комнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>

В качестве обеспечения выполнения сторонами обязательств по договору покупатель передал продавцу задаток в размере 30 000 рублей до подписания предварительного договора. В случае не заключения основного договора купли-продажи комнаты по вине покупателя задаток покупателю не возвращается. В случае не заключения сделки купли-продажи комнаты по вине продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере. Стороны обязались заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не выходила на связь, не отвечала ни на звонки, ни на сообщения. Только ДД.ММ.ГГГГ сообщила, что сделка отменяется, так как нашелся другой покупатель, что не является обстоятельством непреодолимой силы.

ДД.ММ.ГГГГ на «Вайбер»истца от ФИО2 направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по причине того, что в одной из комнат данной коммунальной квартиры произошла смена собственника, и новый собственник решил приобрести и ту комнату, на которую между истцом и ответчиком уже был составлен предварительный договор купли-продажи и за которую был внесен задаток.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была направлена претензия с требованием добровольно вернуть денежные средства в размере 60 000 рублей в 10-дневный срок с момента получения данной претензии. Ответа на претензию не последовало.

ДД.ММ.ГГГГ истцом приобретена другая комната в том же доме, в том же подъезде, но этажом выше. Метраж такой же, как и комната ФИО2

Стоимость комнаты ФИО2 по адресу: <адрес> согласно п. 2.2. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, составляла 445 000 рублей, а стоимость приобретённой истцом комнаты по адресу: <адрес> после отказа ФИО2 составила 500 000 рублей. Разница в цене составила 55 000 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика в пользу истца сумму задатка в двойном размере в размере 60 000 рублей, компенсацию разницы в цене между несостоявшейся по вине ответчика сделки и покупкой другой комнаты в размере 55 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 1700 рублей и компенсацию морального вреда в размере 5 424 рублей.

В судебное заседание истецФИО1 не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО4 исковые требования поддержала, просила удовлетворить, по основаниям в нем изложенным.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала частично в сумме 30 000 рублей, в остальной части просила в удовлетворении требований отказать.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила письменные пояснения.

Представитель третьего лицаУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явилось, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2(продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи комнаты.

Согласно п.1.1 указанного договора купли-продажистороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи комнаты, расположеннойпо адресу: <адрес>,объект недвижимости - пятикомнатная квартира, площадью 87,00 кв.м,на 4 этаже, общая долевая собственность (доля 10/16).

По соглашению сторон стоимость комнаты составляет 445 000 рублей (п.2.2 предварительного договора).

Расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся наличными денежными средствами покупателя перед подписанием основного договора купли-продажи (п.2.4.1).

Согласно п.2.3 предварительного договора в качестве обеспечения выполнения сторонами своих обязательств по договору, покупатель передает продавцу задаток в размере 30 000 рублей в дату подписания предварительного договора. Договор имеет силу расписку по передаче-приему денежных средств от продавца к покупателю (п.6.2).

Денежная сумма в размере 30 000 рублей получена ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 полностью, претензий не имеет, что подтверждается её подписью в предварительном договоре и не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

Согласно п.3.3 предварительного договора по соглашению сторон денежные средства, переданные в качестве задатка в соответствии с п.2.3.3 договора, засчитываются в счет оплаты стоимости комнаты по основному договору.

Согласно п.1.3 стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В случае не заключения сделки основного договора купли-продажи комнаты по вине покупателя задаток покупателю не возвращается. В случае не заключения сделки купли-продажи комнаты по вине продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере (п. 2.3. предварительного договора).

Со всеми условиями заключенного договора ФИО2 при заключении договора согласилась, что подтверждается её подписью.

Установлено, что основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок до ДД.ММ.ГГГГ не заключен.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщила истцу, сделка отменяется, так как нашелся другой покупатель.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила истцу уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по причине того, что после заключения предварительного договора в одной из комнат (участника долевой собственности) произошла смена собственника, и новый собственник решил воспользоваться преимущественным правом покупки.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ФИО2 претензию с требованием о возврате денежных средств в размере 60 000 рублей в 10-дневный срок с момента получения данной претензии. Ответа на претензию не последовало.

ФИО2 на имя ФИО1 оформлен денежный перевод на получение денежной суммы 30 000 рублей, который согласно извещению Почты России от ДД.ММ.ГГГГ возвращен отправителю ФИО2 за истечением срока хранения.

Согласно выписки из ЕГРН № доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ принадлежала ФИО6

Согласно договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ продала, а ФИО5 купила в общую долевую собственность 14/61 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, о чем сделана запись в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №.

По общему правилу при продаже доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу остальные участники долевой собственности (сособственники) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Они могут воспользоваться этим правом или отказаться от покупки доли (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО5 от ФИО2 поступила телеграмма о намерении ФИО2 продать свою № долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>

В ответ на предложение ФИО5 как сособственник воспользовалась своим правом преимущественной покупки и направила ФИО2 согласие на приобретение данной доли у ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> за 445 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО2 заключен основной договор купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО5 №.

Таким образом, ФИО2 после истечения срока предварительного договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ продала ФИО5 принадлежащую ей № доли в праве общей долевой собственности в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Учитывая, что ни истец, ни ответчик не обращались к другой стороне с предложением заключить договор купли-продажи в установленный срок, а также в суд с иском о понуждении к его заключению, суд приходит к выводу, что стороны взаимно отказались от заключения основного договора купли-продажи комнаты.

В силу ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3).

Согласно ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращен (п.1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2).

Таким образом, задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функции. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия.

Для квалификации суммы, уплаченной по договору в качестве задатка, могут быть указаны условия, установленные п.2 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации для задатка.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные п.2 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке.

В соответствии с п.1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в предварительном договоре купли-продажи комнаты слов и выражений, а также исходя из смысла договора в целом, следует, что покупатель передает продавцу денежные средства в сумме 30 000 рублей.

При этом какие-либо отсылки к расписке в получении денежных средств отсутствуют. Более того, из договора усматривается факт достижения между сторонами соглашения об обязанности заключить в последующем основной договор купли-продажи, что позволяет суду признать факт получения ответчиком денежных средств в сумме 30 000 рублей.

Доводы представителя ФИО1 - ФИО4 относительно того, что денежные средства в размере 30 000 рублей является задатком, в связи с чем подлежат возврату в двойном размере, основаны на неверном толковании норм права и не могут быть признаны обоснованными.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом из материалов дела усматривается, что ни одна из сторон, в том числе истец не направил в адрес другой стороне предложение о заключении основного договора, что свидетельствует об утрате интереса в заключении основного договора обеих сторон (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"). Соответственно, обязательства из предварительного договора были прекращены.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

С учетом указанных обстоятельств, приведенных выше положений закона предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие до обращения истца в суд, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения в судебном порядке. Суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению.

В связи с этим ранее переданная денежная сумма в размере 30 000 рублей продавцу является авансом по незаключенному основному договору (статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что переданные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 30 000 рублей являются авансом, сделка между сторонами не состоялась, то сумма аванса должна быть возвращена истцу, суд приходит к выводу о необходимости взыскания указанной суммы в размере 30 000 рублей с ФИО2 в пользу ФИО1

На основании пунктов 1 и 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. В силу пункта 1 названной статьи, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В п.2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в совместном Постановлении N 6/8 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснили, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом и доказательствами.

Таким образом, при исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобретена другая комната в том же доме, в том же подъезде, но этажом выше, что подтверждается договором купли-продажи доли квартиру между ФИО8 и ФИО9, действующим в интересах ФИО1, о покупке 10/60 долей в квартире по адресу: <адрес>, за 500 000 рублей.

Стоимость комнаты ФИО2 по адресу: <адрес> согласно п. 2.2. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляла 445 000 рублей. Стоимость приобретённой истцом комнаты по адресу: <адрес> составила 500 000 рублей. Разница в цене составляет 55 000 рублей, указанную сумму истец считает убытками.

Суд полагает, что исковые требования ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 55 000 рублей не подлежит удовлетворению, поскольку причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшей разницей в цене между несостоявшейся сделкой по договору с ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ и покупкой истцом ДД.ММ.ГГГГ комнаты выше этажом отсутствует, оснований для взыскания убытков с ФИО2 у суда не имеется.Истцом не предоставлено достоверных доказательств, подтверждающих факт причинения ему убытков в результате не заключения с ответчиком договора купли-продажи комнаты.

Разрешая требования истца в части взыскания компенсации морального вреда, руководствуясь ст. ст. 150, 151, 1100, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данных требований и исходит из того, что компенсация морального вреда с учетом возникших между сторонами правоотношений законом не предусмотрена.

Частью 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса (ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" следует, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ФИО1 понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, что подтверждается договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ и актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 рублей, а также расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1700 рублей, оригинал доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, которой ФИО1 уполномочила ФИО4 представлять её интересы в суде, приобщен к материалам дела.

Исходя из участия представителя в судебных заседаниях, продолжительности рассмотрения дела, сложности рассматриваемых правоотношений, частичного удовлетворения исковых требований, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, принципов разумности и справедливости, суд считает, что расходы на оплату юридических услуг подлежат удовлетворению частично в сумме 8 000 рублей.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерациис ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оформление нотариальной доверенности в сумме 1700 рублей.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 5367 рублей, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ

Руководствуясь положениями статей 88, 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из абзаца третьего подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, объема удовлетворенных требований, с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1100 рублей.

На основании изложенных обстоятельств ируководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое требование ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт № № от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ФИО1 денежные средства в размере 30 000 рублей, расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 1700 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 100 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/ Т.Н.Пряникова