Дело №2-53/2023
УИД 69RS0009-01-2023-000004-34
В окончательной форме решение составлено 17 июля 2023 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Зубцовский районный суд Тверской области, в составе председательствующего судьи Худякова В.А.,
при секретаре Буряковой Е.В.,
с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2,
представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
представителя ответчика ФИО5 – ФИО6,
в открытом судебном заседании 11 июля 2023 года в г. Зубцове Тверской области, рассмотрев гражданское дело по иску по иску ФИО7 к ФИО3, ФИО5 и ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления записи о государственной регистрации права собственности, о прекращении права собственности на земельный участок, о признании недействительной записи, об истребовании земельного участка
установил:
ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу д. <адрес>.
В качестве соответчика по делу привлечен ФИО5 и ФИО8.
В основании заявленных требований истец указал, что он имеет на территории Зубцовского района ряд недвижимого имущества, в частности земельных участков. Сам истец постоянно проживает в Московской области, поэтому не может лично заниматься процессом подготовки и продажи принадлежащего ему имущества, расположенного на указанной территории, в связи с чем, выдал нотариально удостоверенную доверенность ФИО5, делегировав ему право продать принадлежащее истцу имущество за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договора купли-продажи и получения денег.
ФИО9 9 апреля 2021 г., действуя от имени истца по доверенности 50 АБ 1951424 от 16 октября 2018 г., заключил договор купли-продажи земельного участка с Шейной Н.С..
По условиям указанного договора, продавец продал покупателю земельный участок, принадлежавший продавцу земельный участок, общей площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.
По условиям договора расчет между сторонами произведён полностью до подписания договора.
Согласно передаточного акта от 14 июня 2021 г. продавец передал в собственность покупателю земельный участок, а покупатель принял от продавца указанный земельный участок.
Стоимость земельного участка, исходя из пункта 2.1. указанного договора была определена сторонами в сумме 1200000 рублей.
Истец указывает, что выдавая доверенность, он планировал продать земельный участок по рыночной цене, которая в несколько раз превышает стоимость, согласованную сторонами в договоре купли-продажи от 9 апреля 2021 г., о чем не могли не знать ФИО5 и ФИО3, что свидетельствует об их явном недобросовестном поведении.
Полагает, что ФИО3 исходя из своего имущественного положения фактически не произвела оплату по договору.
Согласие продавца продажу от его имени ФИО5 указанного земельного участка по цене значительно ниже рыночной не имелось.
Также ФИО7 полагает, что указанная выше сделка была совершенна с заинтересованностью ввиду того, что на момент заключения договора генеральным директором ООО «Большой Берег» являлся ФИО5. В тоже время ФИО3 являлась работником ООО «Большой Берег» и находилась в непосредственном подчинении ФИО9.
Также указанные лица являются бывшими супругами и имеют совместных несовершеннолетних детей, рожденных как в период брака так и вне брака. По мнению истца, указанное свидетельствует о заинтересованности сторон при совершении сделки.
Кроме того, до настоящего момента ФИО5 не предоставил сведения о реализации земельного участка, не передал оригинал договора, а также деньги, за реализацию земельного участка.
Земельный участок не используется Шейной Н.С, что в свою очередь, дает основание полагать о неисполнении Шейной Н.С. встречного обязательства по передаче денежных средств по спорному договору.
То есть, оспариваемая сделка совершена представителем на заведомо и значительно невыгодных условиях для истца, чем причинен явный имущественный ущерб, в совершении оспариваемой сделки имеется заинтересованность, что является основанием признания договора недействительным.
О заключении договора он узнал только в августе 2022 года, при подготовке к оформлению нотариально удостоверенной доверенности на представителей ООО «ОберегЪ».
Данный факт подтверждается выданной истцом доверенностью 50 АБ 7865309 от 15 июля 2022 г. на имя ФИО9, в которой фигурировал спорный земельный участок (данная доверенность в последствии была отозвана). Письмом ООО «ОберегЪ» от 10 августа 2022 г. №13, а также полученными сведениями из ЕГРН от 1 сентября 2022 г., выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и договором купли-продажи земельного участка.
Полагает, что срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ не истек.
Также указывает, что собственник в настоящее время земельного участка ФИО8 не является добросовестным приобретателем.
ФИО7 просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 9 апреля 2021 г., признать недействительной запись № в ЕГРН, применить последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО7 земельного участка и восстановлении записи о государственной регистрации его права собственности на земельный участок, истребовать земельный участок из незаконного владения ФИО8 в собственность ФИО7, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины (т.2 л.д.177-187).
Истец ФИО7 в судебное заседание не явился. Его представители ФИО1 и ФИО2 поддержали заявленные требования своего доверителя.
ФИО1 пояснила, что действия ФИО5 и ФИО3 носили противоправный характер. Так ФИО5 злоупотребив доверием ФИО7 поручившего ему произвести продажу земельного участка, совершил действия по его отчуждению в пользу своей бывшей супруги, с которой он имеет общих детей и находившейся в служебном подчинении у него. ФИО3 не располагала денежными средствами по приобретение земельного участка. Так ФИО5 действую по доверенности от ФИО7 продал ФИО3 еще 6 земельных участков. Действия как ФИО5 так и ФИО3 были направлены на изъятие из собственности ФИО7 земельного участка. Также полагает, что проведенная по делу судебная оценочная экспертиза была выполнена с нарушением требований действующего законодательства и её выводы не отражают рыночную стоимость земельного участка, которая по её мнению значительно выше указанной в заключении экспертизы.
Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась. Её представитель ФИО4 исковые требования не признал, пояснив, что в выданной ФИО7 ФИО5 доверенности было указано, что он уполномочил его продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок за цену и на условиях по своему усмотрению. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 276848,5 рублей. ФИО3 приобрела спорный земельный участок за 1200000 рублей (т.1 л.д.47-49).
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. Его представитель ФИО6 также исковые требования не признал.
Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО11 в письменном отзыве указывал, что стороны по сделки выполнили все её условия. Цена сделки соответствовала рыночной цене и в последствии по данной цене он приобрел земельный участок.
3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Управление Росреестра по Тверской области, просит дело рассмотреть в отсутствие своих представителей. В представленном отзыве указывают, что заявленное с учетом уточнений требование о признании недействительной запись в ЕГРН является ненадлежащим способом защиты права.
Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, находит, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации закреплено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п.2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федераци» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
В соответствии с п.7 того же постановления, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм с учетом их официального толкования под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст.10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
В соответствии с п. 1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Положениями п.2 ст.174 ГК РФ определено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Также гражданским законом определено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п.2 ст.179 ГК РФ).
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 16 октября 2018 г. ФИО7 выдал доверенность ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>.
Доверенность удостоверена нотариусом и зарегистрирована в реестре за № 50/115 – н/50-2018-5-899, бланк 50 АБ 1951424 (т.2 л.д.84).
На основании указанной доверенности 9 апреля 2021 г. ФИО5 продал ФИО3 земельный участок, принадлежащий ФИО7 общей площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи, стороны оценили земельный участок в 1 200 000 руб.
Из п. 2.3 договора следует, что расчет между сторонами произведён полностью. До подписания договора.
Согласно передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка от 9 апреля 2021 г. продавец в соответствии с договором купли-продажи земельного участка продал покупателю в собственность земельный участок общей площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Продавец передал в собственность покупателю земельный участок, а покупатель принял от продавца указанный земельный участок (т.2 л.д.82-83).
На основании договора купли-продажи земельного участка от 3 октября 2022 г. ФИО3 продала вышеуказанный земельный участок ФИО8 (т.2 л.д.89-90).
Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в исследованных по делу вышеуказанных договорах, доверенности, а также выписках из ЕГРН.
Из заключения судебно-оценочной экспертизы №23-123э от 7 апреля 2023 г. следует, что рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 1769 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на 9 апреля 2021 г. составила 1 081 930 рублей (т.1 л.д.159-210).
Суд принимает данную экспертизу в качестве доказательства действительной стоимости спорного земельного на момент его продажи ФИО3, поскольку несмотря на критику в представленной стороной истца рецензии выполненной НП «Саморегулируемая организация судебных экспертиз», заключение эксперта выполнено на всестороннем анализе предложений на рынке недвижимости с испрашиваемы период и компетентным лицом. Имеющиеся недочеты указанные в рецензии носят технический характер и на существо выводов экспертного заключения не влияют (т.2 л.д.120-173).
В связи с чем заявленное ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы в соответствии со ст.87 ГПК РФ подлежит отклонению.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно п.1 ст.427 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Пунктом 4 ст. 427 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). Несоответствие цены сделки рыночной стоимости при отсутствии иных признаков недействительности сделки не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной, за исключением случаев, прямо предусмотренных нормами действующих нормативно-правовых актов (например, нормами законодательства о банкротстве).
Таким образом, судом не установлено, что действиями ФИО5 и ФИО3 при совершении сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № был причинен экономический либо иной ущерб ФИО7, поскольку цена договора соответствовала действительной стоимости земельного участка, и значительно превышала его кадастровую стоимость.
ФИО5 действовал в интересах ФИО7 в рамках предоставленных ему полномочий, определенных в выданной доверителем доверенности.
Не доведение до сведений доверителя о совершенной сделки и не передача ему денежных средств полученных по сделке, не свидетельствует о её недействительности и не лишает права истца на истребование у доверяемого полученных по сделке денежных средств.
Несмотря на имеющиеся данные о взаимозависимости ФИО5 и ФИО3, данные обстоятельства не повлияли на законный характер совершенной сделки.
Заслуживают внимание доводы Управление Росреестра по Тверской области в части не соответствия, заявленного требования о признании записи в ЕГРН недействительной, положениями ст.12 ГК РФ и разъяснениям данными в п.52 постановления Пленума ВС РФ от 29 апреля 2010 г. №10, как не восстанавливающее нарушенное право.
Добросовестным является владелец, который не знал и не должен был знать, что приобретает вещь у лица, которое не вправе ее отчуждать (п.1 ст.301 ГК РФ).
Добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН, предполагается (п. 6 ст. 8.1, п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Каких-либо данных свидетельствующих о том, что ФИО8 приобретая 3 октября 2022 г. у ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № действовал недобросовестно не установлено, в связи с чем у него не может быть истребован указанный земельный участок.
При таких обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь стст.194-199 ГПК РФ суд,
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО3, ФИО5 и ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 9 апреля 2021 г., о признании недействительной записи № в ЕГРН, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата ФИО7 земельного участка и восстановлении записи о государственной регистрации его права собственности на земельный участок, об истребовании земельного участка из незаконного владения ФИО8 отказать в полном объёме.
Обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий по сделкам с земельным участком с кадастровым номером 69:09:0000025:374, расположенного по адресу д. Высокино Зубцовского района Тверской области, принятые определением Зубцовского районного суда Тверской области от 11 января 2023 г. отменить со дня вступления настоящего решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Зубцовский районный суд Тверской области в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.
Председательствующий В.А. Худяков