РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2023 года город Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Соловьяновой С.В.,

при секретаре судебного заседания Мозымове В.В.,

с участием:

представителя ответчика администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на основании доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостиницу,

установил:

ФИО2 обратился в Геленджикский городской суд с уточненным исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, в котором просит суд:

-признать право собственности за ФИО2 на объект недвижимости - гостиницу, общая площадь - 472,5 кв.м., количество этажей - 4, расположенную на земельном участке с кадастровым №, по адресу: Россия, <адрес>.

Требования мотивированы тем, что истцу принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. На указанном земельном участке истцом возведен объект недвижимости - гостиница, площадью 472,5 кв.м, без получения необходимых разрешений. Истец полагает, что возведенная гостиница не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, воспользовался правом на ведения дела через представителя.

В судебное заседание (судебные прения) 27.03.2023 представитель истца ФИО2 на основании доверенности ФИО3 не явилась, просила провести судебные прения без её участия. В предыдущих судебных заседаниях представитель истца ФИО2 на основании доверенности ФИО3 исковые требования подержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на основании доверенности ФИО1 исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица Геленджикского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомил.

С учетом требований статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных о месте и времени судебного заседания. Оснований для отложения судебного заседания нет.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым №, площадью 700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание» по адресу: Россия, <адрес>.

Истец указывает, что на данном земельном участке возведен объект капитального строительства - гостиница, площадью 472,5 кв.м без получения соответствующего разрешения, предусмотренного Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

На основании пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

При этом также пункт 3 статьи 222 ГК РФ предусматривает, что в целях удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, соответствие ее параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах устанавливается на день обращения в суд.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2014 года, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Также в приведенном Обзоре разъяснено, что допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми.

К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

На основании приведенных правовых положений и разъяснений высшей судебной инстанции, учитывая особую значимость вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект, поскольку удовлетворение такого иска влечет введение в гражданский оборот названного объекта, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для проверки соответствия объекта градостроительным, строительным и иным нормам и правилам, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 4 июля 2022 года № 67С-07/22, выполненному ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы», спорный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, имеет следующие технико-эксплуатационные характеристики: площадь застройки 131 кв.м, общая площадь 472,5 кв.м, количество этажей 4 ед., количество подземных этажей 0 ед., высота объекта 11,2 м.

В результате определения методом спутниковых геодезических измерений, положения на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контуров строений, произведенных с применением аппаратуры геодезической спутниковой GALAXY GI Plus Peг. №74464-19, свидетельство о поверке №С-АЦМ/03-03-2022/136804054 и программного обеспечения «BricsCAD», установлено, что на территории земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, в южной его части, расположен объект капитального строительства. Объект имеет трапециевидную форму в плане, со сторонами 14,93м, 7,83м, 15,95м, 9,19м. Площадь застройки спорным объектом составляет 131 кв.м. Спорный объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым №, площадь застройки составляет 109 кв.м.; и частично за пределами указанного земельного участка.

Заступ спорным объектом капитального строительства на территорию смежного земельного участка с кадастровым №, составляет 8 кв.м.

Заступ спорным объектом капитального строительства на территорию смежного земельного участка с кадастровым №, составляет 3 кв.м.

Заступ спорным объектом капитального строительства на территорию общего пользования улицы Подгорной, составляет 11 кв.м.

Исследуемый объект по архитектурно-планировочному решению и функциональному использованию предназначен для сезонного проживания отдыхающих и туристов, количество оборудованных номеров - 9, вместимость до 20 человек и относится к номенклатурному виду - гостиница.

Обследование спорного здания на предмет соблюдения требований безопасности, основано на требованиях Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», устанавливающего минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессами, и на требованиях Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", принятого в целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров, и устанавливаемого общие требования пожарной безопасности к объектам защиты.

Местоположение спорного объекта нарушает требования градостроительного регламента, установленного Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 18 декабря 2020 года №327 с изменениями к решению Думы МО город-курорт Геленджик от 10.09.2021 №416), в части соблюдения предельно-допустимых отступов от границ при строительстве объекта недвижимости. А именно:

- минимальный отступ зданий, сооружений, строений от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования (улицы), - 5 метров, проездов, переулков - 3 метра;

- минимальный отступ зданий, сооружений, строений от границ смежных земельных участков - 3 метра (за исключением вспомогательных построек);

Параметры этажности спорного объекта, для предполагаемого вида использования - «индивидуальный жилой дом», сопутствующего виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0809007:5 - «для индивидуального жилищного строительства», нарушает требования градостроительного регламента, установленного Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 18 декабря 2020 года №327 с изменениями к решению Думы МО город-курорт Геленджик от 10.09.2021 №416), в части соблюдения предельно-допустимых параметров по количеству надземных этажей здания. А именно:

Максимальное количество надземных этажей зданий (за исключением строений и сооружений вспомогательного использования, индивидуальных жилых домов) – 4.

В соответствии со сведениями из ЕГРН, земельный участок с кадастровым № относятся к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства». В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, вышеуказанный вид разрешенного использования земельного участка (код 2. Г), предполагает размещение на территории участка индивидуального жилого дома, предназначенного для проживания семьи собственника. Спорный объект идентифицирован зданием гостиницы. Вид использования объекта не сопутствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым №

Спорное строение, с видом использования - гостиница, размещенное на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил.

В соответствии с Приказом МЧС России от 20.07.2020 N 539 "Об утверждении свода правил "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требований пожарной безопасности", объекты класс функциональной пожарной опасности исследуемого объекта — Ф1.2, в обязательном порядке должны быть оборудованы системами пожарной сигнализации. Исследуемый объект (классифицируемый по функциональной пожарной опасности - Ф1.2) не оборудован системами пожарной сигнализации в соответствии с НПБ 104-03. Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях и сооружениях" (утв. Приказом МЧС РФ от 20.06.2003 N 323) (ред. от 07.02.2008) и СП 3.13130.2009. Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности" (утв. Приказом МЧС РФ от 25.03.2009 N 173).

Территория земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, благоустроена. Свободная от застройки территория земельного участка с кадастровым №, составляет 54%, для хранения автотранспорта оборудована 50% площади участка, что позволяет разместить не менее 20 машино-мест.

Обследование спорного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, не выявлены причины и следствия угрозу жизни и здоровью граждан. Для безопасной эксплуатации объекта гостиницей, рекомендовано оборудование объекта системами пожарной сигнализации. Размещение спорного объекта с заступами за границы земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, относится к нарушению прав третьих лиц.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы» ФИО4 суду пояснила, что они совместно с экспертом ФИО5 проводили экспертизу на основании определения суда по делу по иску ФИО2 Экспертами была проведена геодезическая съемка, и с помощью публичной карты было установлено расстояние, на которое здание выходит за границы участка. Геодезическую съемку проводили специалисты ООО «ЮжГео», с которыми заключен договор. Заступы за границу земельного участка были установлены с помощью специальной программы. Был также осуществлен выезд на местность, данные внесены в специальную программу. Эксперты заходили на участок, самого собственника не было, но они с ним связывались по телефону. Доступ открыт с левой стороны. Исходные данные были получены из данных ЕГРН, публичной кадастровой карты.

Оценивая указанное заключение ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы» от 4 июля 2022 года № 67С-07/22, суд признает его надлежащим доказательством по делу, представленное заключение содержит исчерпывающие выводы на поставленные судом вопросы, выводы экспертов мотивированы. Нарушений Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при проведении экспертизы судом не установлено.

Данное заключение ответчиком не оспорено, ходатайств о назначении и проведении по делу повторной судебной экспертизы ответчик не заявлял, в связи с чем, суд находит возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве относимых и допустимых по делу доказательств.

Однако необходимо отметить, что делая вывод о несоответствии вида использования объекта недвижимости виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0809007:5 - «для индивидуального жилищного строительства», эксперт учитывал сведения из ЕГРН. Вместе с тем, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:40:0809007:5 имеет вид разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.03.2023.

Таким образом, судом установлено, что спорный объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, является гостиницей, общей площадью 472,5 кв.м. Спорный объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, принадлежащем на праве собственности истцу, при этом вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение гостиницы. Спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Существенных нарушений строительных, санитарно-гигиенических норм и правил при строительстве указанного объекта не допущено, нарушения требований пожарной безопасности устранимы путем оборудования объекта системами пожарной сигнализации.

Вопреки доводам ответчика достоверные доказательства того, что при строительстве спорного объекта были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также то, что объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, с учетом требований статьи 56 ГПК РФ представлены не были.

Несоблюдение тех или иных строительно-технических и других норм и правил, допущенное при возведении объекта капитального строительства, может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на такой объект, т.е. в его легализации только в том случае, если такое несоблюдение является существенным, т.е. создает угрозу жизни или здоровью граждан, а также имуществу иных лиц, причиняет вред такому имуществу.

В данном случае, допущенный при строительстве заступ спорным объектом на территорию смежных земельных участков, с учетом выводов судебной экспертизы о полном соответствии спорного строения иным строительно-техническим и санитарным нормам, и отсутствии угрозы жизни или здоровью граждан, имуществу иных лиц, не является каким-либо существенным нарушением, при котором признание за истцом права собственности на такое имущество невозможно.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что по делу установлена совокупность предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ условий для признания за ФИО2 права собственности на гостиницу, назначение: нежилое, площадью 472,5 кв.м, количество этажей: 4, подземных этажей: 0, расположенную на земельном участке с кадастровым №, по адресу: Россия, <адрес>.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на гостиницу, назначение: нежилое, площадью 472,5 кв.м, количество этажей: 4, подземных этажей: 0, расположенную на земельном участке с кадастровым №, по адресу: Россия, <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения изменений в кадастровую документацию в части наименования - с установленного на «Гостиница», в части назначения - с установленного на «нежилое» и является обязательным основанием для государственной регистрации права собственности на гостиницу, назначение: нежилое, площадью 472,5 кв.м, количество этажей: 4, подземных этажей: 0, расположенную на земельном участке с кадастровым № по адресу: Россия, <адрес>.

Решение может обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда принято в окончательной форме 31.03.2023г.