Дело №2-718/2025 копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2025 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Ежовой К.А.,

при секретаре ФИО5,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО17,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО4, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> ФИО10, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Регион», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, ФИО2 о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регион», ФИО2 о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что заочным решением Пермского районного суда <адрес> от 05.07.2022 по делу № удовлетворены исковые требования ФИО6 к ФИО1 об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером №:4610, расположенный по адресу: <адрес>, Пермский муниципальный округ, д. <адрес>, <адрес>. Судебным приставом-исполнителем ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП в целях принудительного исполнения названного заочного решения. ООО «Регион», действующим на основании контракта, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, организованы и проведены 09.09.2024 торги в форме открытого аукциона по реализации указанного земельного участка. По итогам торгов победителем торгов признан ФИО2, между ООО «Регион» и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка.

Истец полагает, что судебным приставом исполнителем допущены существенные нарушения закона при реализации спорного имущества с торгов, поскольку земельный участок был передан на торги без учета нахождения на нём жилого дома, возведенного ещё в 2016 года, оценка земельного участка проведена также без учета нахождения на нём жилого дома. Данный жилой дом является единственным пригодным для проживания истца, поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не может быть обращено взыскание на спорный земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом.

Указанные нарушения являются существенными, в связи с чем истец просит признать торги по продаже земельного участка с кадастровым номером №:4610, расположенного по адресу: <адрес>, Пермский муниципальный округ, д. <адрес>, <адрес>, и договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между ООО «Регион» и ФИО7 (победителем торгов), недействительными, а также применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства судом привлечены к участию в деле соответчик Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО18, Межрайонная ИФНС России № по <адрес>, Управление Росреестра по <адрес>, судебные приставы-исполнители ОСП по <адрес> ГУФССП по <адрес> ФИО8, ФИО9 (л.д. 113-114 том 1), ГУФССП России по <адрес>, УФССП России (л.д. 179-181 том 2), Межрайонная ИФНС России № по <адрес>, Агентство по делам юстиции и мировых судей <адрес> в лице УФК по <адрес> (л.д. 205 том 2), ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (л.д. 41-43 том 3).

Истец ФИО1 и его представитель ФИО17 в судебном заседании просили об удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске, пояснили, что ФИО1 приобрел спорный земельный участок в 2014 году, на участке сначала поставил баню, в 2016 году возвёл жилой дом, с указанного времени проживает в нём. Дом поставлен на кадастровый учет только ДД.ММ.ГГГГ, поскольку невозможно было зарегистрировать дом ранее, так как по ошибке органов местного самоуправления категория земельного участка с «земли населенных пунктов» была переведена на «земли сельскохозяйственного назначения», после обращения истца в администрацию, прокуратуру категория земельного участка изменена на «земли населенного пункта», на которых возможно осуществление жилищного строительства. Дом является единственным жильем истца.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности (л.д. 110 том 1), в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве (с учетом дополнений).

Согласно отзыву, составленному представителем ответчика ФИО2, исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку торги были проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, процедура проведения торгов не была нарушена, спорный земельный участок был реализован на торгах во исполнение заочного решения Пермского районного суда <адрес> по гражданскому делу №, согласно выводам суда, изложенным в указанном заочном решении, объекты недвижимого имущества, расположенные в пределах земельного участка, отсутствуют, спорный земельный участок не относится к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с положениями ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 79 Федерального закона №229-ФЗ «об исполнительном производстве». В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда, изложенные в заочном решении, обязательны для истца, не подлежат оспариванию им при рассмотрении настоящего дела. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанное заочное решение является обязательным и должно исполняться как органами государственной власти (ФССП России), так и самим истцом. Не включение в состав имущества, продаваемого со спорных торгов, строения, указанные должником (истцом), не может считаться незаконным ввиду уклонения самого должника от предоставления информации о данном имуществе, отсутствия государственной регистрации данного имущества и возможности его гражданского оборота, а также отнесения его как составной части к составу земельного участка, реализованному с публичных торгов и перешедшему добросовестному приобретателю. Соответственно, строение должника, расположенное на земельном участке, не могло являться самостоятельным объектом продажи, поскольку возможность его гражданского оборота ограничена в силу отсутствия его государственной регистрации в качестве объекта недвижимости, кадастрового учета, технической инвентаризации; оно было реализовано вместе с земельным участком, поскольку оно является его составной частью и следует его судьбе. По мнению ответчика, в действиях (бездействии) должника (истца) по несообщению судебному приставу-исполнителю информации о наличии на спорном земельном участке здания, которое в последствие было зарегистрировано в установленном порядке, усматривается злоупотребление правом (л.д. 236-238 том 1, л.д. 16-18, 165 том 2).

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, согласно которому отсутствуют предусмотренные ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания торгов недействительными, поскольку реализация спорного имущества произведена в установленном законом порядке на основании вступившего в законную силу заочного решения Пермского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которое подлежало исполнению; в период исполнения мероприятий по реализации спорного имущества документация соответствовала требованиям для их проведения; дом, расположенный на спорном земельном участке, не мог являться самостоятельным объектом продажи, поскольку возможность гражданского оборота постройки ограничена в силу отсутствия государственной регистрации в качестве объекта недвижимости, кадастрового учета, технической инвентаризации (л.д. 145-148 том 1, л.д. 224-225 том 2).

Представитель ответчика ООО «Регион» не явился в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела ответчик и его представитель извещены надлежащим образом, в материалы дела представителем ответчика представлен отзыв, согласно которому ООО «Регион» просит отказать в удовлетворении иска, поскольку спорный земельный участок принят и реализован на торгах ООО «Регион» в порядке и сроке, установленные действующим законодательством, в соответствии с Государственным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, и выданной доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ. Нарушений в организации и проведении торгов арестованного имущества не допущено (л.д. 49-55 том 2, л.д. 31-32 том 3).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО18, Межрайонная ИФНС России № по <адрес>, Управление Росреестра по <адрес>, судебные приставы-исполнители ОСП по <адрес> ГУФССП по <адрес> ФИО8, ФИО9, ГУФССП России по <адрес>, УФССП России, Межрайонная ИФНС России № по <адрес>, Агентство по делам юстиции и мировых судей <адрес> в лице УФК по <адрес>, ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» в материалы дела представлены письменные возражения на иск, согласно которым Общество просит отказать в удовлетворении иска (л.д. 88-92 том 3).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на кадастровым учете стоит земельный участок площадью 1440 кв.м, с кадастровым номером №:4610, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, Пермский муниципальный округ, д. Болдино, <адрес>, з/у 1, правообладателем которого с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1. На указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №:12269, поставленный на кадастровый учет ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.161-166, 167-171 том 1, л.д. 211-217 том 2).

Согласно ответу ФППК «Роскадастр» по <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, документам, помещенным в реестровое дело на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №:12269, указанный жилой дом поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ. Заявление о постановке на государственный учет подано ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в отношении адреса объекта недвижимости с кадастровым номером №:12269 на основании Распоряжения Управления архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального округа «О присвоении адреса объекта адресации, расположенным в д. Болдино» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому земельному участку с кадастровым номером №:4610 присвоен адрес: <адрес>, Пермский муниципальный округ, д. Болдино, <адрес>, з/у 1, индивидуальному жилому дому с кадастровым номером №:12269 присвоен адрес: <адрес>, Пермский муниципальный округ, д. Болдино, <адрес> (л.д. 184-235 том 1, л.д. 1-2, 47а том 2).

Определением судьи Пермского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу № удовлетворено ходатайство истца, принята мера по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №:4610 (л.д.116-118 том 1).

Заочным решением Пермского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования ФИО6 к ФИО1, обращено взыскание на принадлежащий ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №:4610. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-15 том 3).

На основании выданного ДД.ММ.ГГГГ по делу № исполнительного листа серии ФС № в ОСП по <адрес> ГУФССП по <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ФИО1 в пользу взыскателя ФИО6, предмет исполнения: об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером №:4610 (л.д.173-181 том 1, л.д. 112-114 том 2).

В целях принудительного исполнения требований исполнительного документа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому аресту подвергнут земельный участок с кадастровым номером №:4610, на котором находятся садовый дом и постройки (л.д. 59-61 том 2).

Исполнительное производство №-ИП объединено с исполнительными производствами №№-ИП, №-ИП, возбужденными в отношении ФИО1, в сводное исполнительное производство 124107/22/59034-СД.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО15 вынесено постановление об участии в исполнительном производстве специалиста, согласно которому для участия в сводном исполнительном производстве №-СД для оценки арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером №:4610 привлечен специалист ФИО11 (л.д 104 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО15 вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом оценщика № об оценке объекта оценки, составленным специалистом ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» ФИО11, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:4610 на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 405000 руб. Оценка земельного участка произведена специалистом без его осмотра, на основании составленного судебным приставом-исполнителем ФИО15 акта о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ, при этом рыночная стоимость земельного участка определена без учета нахождения на нём садового дома и построек, указанных в акте о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 117-118, 122-163 том 2).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество (земельный участок с кадастровым номером №:4610) передано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> (далее также ТУ Росимущества в <адрес>) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, и направлена заявка на торги. Начальная цена земельного участка определена в сумме 405000 рублей на основании отчета специалиста ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д 97, 98 том 2).

ТУ Росимущества в <адрес> в соответствии с Государственным контрактом от ДД.ММ.ГГГГ N 3 на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, уведомления о готовности к реализации арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ N 1075т (з.588 т) поручено ООО "Регион" принять от судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> земельный участок с кадастровым номером №:4610 стоимостью 405000 руб., принадлежащий должнику ФИО1, и осуществить его реализацию на торгах (л.д. 110, 89-96 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ между судебным приставом-исполнителем ФИО12 и представителем ООО «Регион» составлен акт передачи арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером №:4610 на торги, арестованного по акту ареста имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 79-80 том 2).

В бюллетене «Вестник поверенного» № (191) от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регион» по поручению ТУ Росимущества в <адрес> опубликовано извещение о проведении ДД.ММ.ГГГГ в 10:00 час. на электронной площадке http://lot-online.ru торгов в форме аукциона (открытого по составу участников и по форме подачи предложений по цене имущества) по продаже арестованного имущества, в том числе лот № (пор.475т): земельный участок площадью 1440+/- 8 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, кадастровый номер №:4610, расположенный по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес>, начальная цена 405000 руб. (л.д. 67, 74 том 2).

Согласно протоколу подведения итогов процедуры № от ДД.ММ.ГГГГ специализированной организацией ООО «Регион» ДД.ММ.ГГГГ на электронной площадке http://lot-online.ru проведены торги земельного участка с кадастровым номером №:4610, победителем торгов по продаже земельного участка признан ФИО2, цена проданного имущества составляет 506250 руб. (л.д. 85 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регион», действующим на основании Государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в <адрес>, и ФИО3 заключен договор купли-продажи имущества на торгах №т в отношении земельного участка с кадастровым номером №:4610 по цене 506250 руб. (л.д. 86 том 2).

ФИО3 оплата стоимости земельного участка по договору купли-продажи произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении АО «РАД» ответчику ТУ Росимущества в <адрес> суммы внесённого ФИО3 задатка 202500 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении ФИО3 ТУ Росимущества в <адрес> суммы 303750 руб. (л.д. 81 том 2).

Государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2 не произведена.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство №-ИП объединено с исполнительными производствами №№ (взыскателем по которым является ФИО18), № (взыскателем по которому является Межрайонная ИФНС России № по <адрес>), № (взыскателем по которым является Межрайонная ИФНС России № по <адрес>), № (взыскателем по которому является Агентство по делам юстиции и мировых судей <адрес>) в сводное исполнительное производство №-СД (л.д. 180-181 том 1).

Согласно справке о движении денежных средств по депозитному счету по исполнительному производству №-СД денежные средства в размере 506250 руб. (303750 руб. + 202500 руб.) от реализации арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером №:4610 поступили на депозитный счет по указанному сводному исполнительному производству, не распределены судебным приставом-исполнителем, хранятся на депозитном счете (л.д. 1-18 том 3).

Истцом ФИО1 в обоснование доводов иска о наличии жилого дома на спорном земельного участка как на момент принятия судом заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания на земельный участок, так и на момент проведения оспариваемых торгов представлена копия договора энергоснабжения объекта по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №:4610, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Пермэнергосбыт» и ФИО1 (л.д. 126-129 том 1), копии товарных чеков и кассовых чеков от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о приобретении профнастила синего цвета (л.д. 133-134 том 1), копия договора бытового подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Сервис-Актив» и ФИО1 на монтаж и выполнение отделочных работ (конструкций из ПВХ) по адресу: <адрес>, д. Болдино, копию кассового чека об оплате стоимости услуг ООО «Сервис-Актив» в сумме 18020 руб. (л.д. 130-132 том 1), копии квитанций об оплате электроэнергии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 124).

Также по ходатайству истца была опрошена в качестве свидетеля его дочь ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показала, что строительство дома на спорном земельном участке началось в 2015 году, в 2016 году дом был достроен, дом собой представляет одноэтажное здание с мансардной крышей, в доме три комнаты, печное отопление. Изначально истец возвел на земельном участке баню, в которой жил в период строительства дома. Об этом ей известно доподлинно, поскольку она приезжала к отцу на выходные, когда училась в школе во втором классе, после того, как отец построил дом, она стала приезжать к нему на каникулы. Дом – это единственное жилье отца (л.д. 182 том 2).

Также согласно ответу ПАО «Пермэнергосбыт» на запрос суда, между ПАО «Пермэнергосбыт» и ФИО1 с ноября 2015 года заключен договор энергоснабжения объекта по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №:4610 на основании документов о праве владения земельным участком с кадастровым номером №:4610, об осуществлении технологического присоединения вышеуказанного земельного участка к централизованным электросетям с открытием лицевого счета №. Согласно акту сверки по лицевому счету № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, приложенному ПАО «Пермэнергосбыт» к ответу на запрос суда, за указанный период имелось потребление электроэнергии, плата за которую произведена по показаниям прибора учета исходя из количества проживающих – 1 (л.д. 229-242 том 2, л.д. 54-62 том 3).

Кроме того, третье лицо взыскатель ФИО18 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что ранее состояла в отношениях с ФИО1, в 2020 году жилой дом был на земельном участке, но он не был достроен: в доме не было коммуникаций, полов, однако в указанном доме она жила с ФИО1, достроен дом уже после вынесения заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания на земельный участок (л.д. 181 том 2).

Также истцом в обоснование иска представлен отчет об оценке №, составленный оценщиком ООО «Краевая гильдия оценщиков» ФИО14, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость индивидуального жилого дома с кадастровым номером №:12269, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №:4610, составляет 2780000 руб., стоимость указанного земельного участка – 620000 руб. К данному отчету приложена фототаблица с изображением жилого дома с крышей из профнастила синего цвета и установленными окнами (конструкциями из ПВХ), а также баня (л.д. 98-173 том 3).

Статьей 93 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 449.1 ГК РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 (ред. от 19.11.2024) "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

В силу приведенных выше положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их организации и проведения, имеющее существенное влияние на результаты торгов и, если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте положений п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В ст. 67 ГПК РФ законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществления правосудия.

Согласно приведенной норме суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правила ст.ст. 55,67 ГПК РФ, суд находит установленным, что как на момент принятия судом заочного решения от 05.07.2022 об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером №:4610, так и на момент составления судебным приставом-исполнителем акта от 20.03.2024 о наложении ареста (описи имущества) указанного земельного участка в целях принудительного исполнения приведенного заочного решения, и соответственно, на момент проведения оспариваемых торгов, на земельном участке находился жилой дом, который после проведения торгов истцом (должником) поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер №:12269.

Указанные обстоятельства подтверждается совокупностью доказательств, представленных истцом в обоснование соответствующих доводов иска, описанных судом выше, а также актом о наложении ареста (описи имущества) указанного земельного участка от 20.03.2024, объяснениями третьего лица (взыскателем) ФИО6 Данные доказательства отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, ответчиками не опровергнуты приведенные доказательства.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах, в том числе: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу названных норм права фундаментальным принципом земельного и гражданского законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Таким образом, в настоящем случае жилой дом с кадастровым номером №:12269, как объект капитального строительства, прочно связанный с землей, является неотъемлемой частью земельного участка с кадастровым номером №:4610, следовательно, отчуждаться они должны как единый объект.

Однако судебный-пристав исполнитель ФИО15, 20.03.2024 составив акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому аресту подвергнут земельный участок с кадастровым номером 59:32:3980009:4610, на котором находятся садовый дом и постройки, не выяснила: кому принадлежит указанный садовый дом, является ли данный объект недвижимости объектом индивидуального жилищного строительства, учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка – для жилищного строительства, относится ли данное строение к объектам недвижимости, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с положениями ст. 446 ГПК РФ, ст. 79 Федерального закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»; не уведомила взыскателя о выявленном объекте недвижимости, не рекомендовала взыскателю обратиться в суд с иском о понуждении должника оформить право собственности на строение на земельном участке; при проведении оценки арестованного имущества – земельного участка спорный жилой дом не был включен в заявку на оценку арестованного имущества, соответственно, специалистом произведена оценка только земельного участка без учета нахождения на нём объекта недвижимости; также не уведомила организатора торгов о наличии на земельном участке объекта недвижимости с рекомендацией включить информацию о нем в извещении о проведении торгов, при этом состав реализуемого имущества должен быть определен правильно.

Суд находит, что неучет объекта недвижимости при оценке земельного участка привел к неправильному определению начальной продажной цены. Начальная цена была определена исключительно как стоимость земельного участка, без учета стоимости находящего на нём жилого дома («садового дома» согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 20.03.2024), что значительно занизило реальную рыночную стоимость реализуемого имущества. Так, согласно оценке, проведенной судебным приставом-исполнителем, стоимость земельного участка на 11.06.2024 составила 405000 руб.; согласно представленной истцом оценке стоимость жилого дома, расположенного на земельном участке, составляет 2780000 руб., стоимость указанного земельного участка – 620000 руб. Это прямо нарушает требование ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» об оценке арестованного имущества по рыночной стоимости.

Кроме того, неучет объекта недвижимости при передаче земельного участка на торги привело к искажению предмета торгов. Лот был сформирован неправильно. Участникам торгов был предложен к продаже «земельный участок», в то время как реальным предметом являлся «земельный участок с расположенным на нем садовым домом» (согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 20.03.2024). Это напрямую повлияло на формирование цены арестованного имущества – земельного участка и привело к тому, что имущество было реализовано по цене, не соответствующей его реальной рыночной стоимости.

Суд находит, что указанные нарушения, допущенные при оценке земельного участка и направлении арестованного имущества (земельного участка) на торги, являются существенными, повлияли на результаты торгов, целью которых являлось получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, которая в данном случае не была достигнута, в связи с чем были нарушены права и законные интересы истца (должника), поэтому суд приходит к выводу о признании торгов, проведенных 09.09.2024 по продаже спорного арестованного имущества и оформленных протоколом подведения итогов процедуры №№ от 09.09.2024, недействительными.

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку публичные торги, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ, признаются недействительными, поэтому на основании п. 2 ст. 449 ГК РФ надлежит признать недействительным заключенный по результатам торгов между ООО «Регион», действующим на основании Государственная контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, и ФИО3 договор купли-продажи имущества на торгах №-т от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №:4610, расположенного по адресу: <адрес>, Пермский муниципальный округ, д. <адрес>, <адрес>, как нарушающий требований закона и права ФИО1 (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, признание договора купли-продажи имущества на торгах №-т от 13.12.2024 недействительной сделкой влечет последствия в виде двусторонней реституции.

Согласно положениям ст.ст. 447, 449.1, 971 ГК РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Из буквального толкования закона следует, что закон не допускает организацию проведения публичных торгов иным лицом от своего имени.

В силу части 1 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В силу пункта 1.2 Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015 "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество" (далее - Соглашение от 30.04.2015) реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество (его территориальные органы) и привлекаемые им в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок физические и юридические лица (далее - специализированные организации).

Согласно пункта 5.3.1 Соглашения от 30.04.2015 контроль за реализацией арестованного имущества должников, соблюдения положений настоящего Соглашения обеспечивает Росимущество.

Таким образом, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет именно Росимущество. При этом Росимущество вправе привлекать на конкурсной основе специализированные организации для реализации в установленном порядке арестованного имущества. Вместе с тем, факт реализации имущества привлеченной Росимуществом специализированной организацией не отменяет обязанностей Росимущества по обеспечению контроля за реализацией арестованного имущества должников, сохранности данного имущества, осуществлению оплаты вырученных от его продажи средств.

Из содержания договора купли-продажи имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с победителем торгов ФИО3, следует, что ответчик ТУ Росимущества в <адрес> являлся продавцом, поскольку ООО "Регион" действовало от имени ТУ Росимущества в <адрес> на основании Государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в <адрес> (л.д. 86 том 2).

Согласно государственному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по продаже имущества должников, заключенному между ТУ Росимущества в Пермском крае (заказчик) и ООО «Регион» (исполнитель), заказчик поручает, а исполнитель обязуется совершать от имени заказчика действия по продаже имущества должников, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым представлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на территории г. Перми и Пермского края (л.д. 89-96 том 2).

Таким образом, правоотношения, возникшие между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае и ООО "Регион", подлежат квалификации как вытекающие из договора поручения. При этом в соответствии с п. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В этой связи обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени – в данном случае Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае.

Учитывая, что именно Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае является продавцом имущества, арестованного во исполнение судебных решений, то именно оно уполномочено в соответствии с законом и иными нормативными правовыми актами отчуждать имущество в рамках исполнительного производства и несет обязанности в связи с реализацией арестованного имущества, поэтому суд считает необходимым при применении последствий недействительности сделки (договора купли-продажи имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ) взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 506250 руб., уплаченные последним по договору купли-продажи имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд находит, что перечисление денежных средств от реализации арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером №:4610 на депозитный счет службы судебных приставов не освобождает ответчика Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, как организатора торгов и сторону по договору купли-продажи, от исполнения обязанности по возврату денежных средств, оплаченных по исполнению заключенного с ТУ Росимущества в Пермском крае по результатам торгов договора купли-продажи, признанных недействительными.

При этом в результате признания торгов недействительными возникают новые обязательства органа государственной власти, выступающего организатором торгов – Росимущества, перед покупателем, заключающиеся в обязанности вернуть за счет бюджета Российской Федерации уплаченную покупателем стоимость имущества. В свою очередь, ТУ Росимущества в Пермском крае не лишено в последующем потребовать со службы судебных приставов возврата указанных денежных средств.

Принимая во внимание, что в ЕГРН не произведена государственная регистрация перехода права собственности в отношении спорного земельного участка к победителю торгов ФИО2 на основании договора купли-продажи имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ, при заключении указанного договора между сторонами договора не составлялся акт о передачи земельного участка, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на ФИО2 обязанности по возврату продавцу земельного участка.

Доводы ответчиков об обязательности исполнения заочного решения Пермского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № об обращении взыскания на спорный земельный участок, во исполнение которого были организованы и проведены оспариваемые торги, о добросовестности победителя торгов не являются юридически значимыми, поскольку судом установлено, что были допущены нарушения правил, установленных законом для реализации арестованного имущества на торгах, которые привели к ущемлению прав и законных интересов истца (должника), которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Вопреки доводам представителя ответчика ФИО2, суд не усматривает в действиях ФИО1 по несвоевременной постановке жилого дома на кадастровый учет и регистрации на него права собственности злоупотребление правом, учитывая, что на момент проведения оценки арестованного имущества – земельного участка и передачи арестованного имущества на торги службе судебных приставов было известно о нахождении на данном земельном участке объекта недвижимости, поименованного в акте о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ как садовый дом, и построек, соответственно, судебный пристав-исполнитель обязан был предпринять меры для реализации земельного участка совместно с находящимся на нём объектом недвижимости на торгах.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Регион», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, ФИО2 о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительными публичные торги по продаже арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером №:4610, расположенного по адресу: <адрес>, Пермский муниципальный округ, д. <адрес>, <адрес> (в настоящее время адрес: <адрес>, Пермский муниципальный округу, д. Болдино, <адрес>, з/у 1), состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ и оформленные протоколом подведения итогов процедуры № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным заключенный по результатам торгов между ООО «Регион», действующим на основании Государственная контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, и ФИО3 договор купли-продажи имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №:4610, расположенного по адресу: <адрес>, Пермский муниципальный округ, д. <адрес>, <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ИНН <***>, КПП 590201001, ОГРН <***> от 28.02.2011) в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 506250 руб., уплаченные ФИО3 (<данные изъяты>) по договору купли-продажи имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме

Судья /подпись/ К.А. Ежова

Решение в окончательной форме составлено 16.10.2025.

Судья /подпись/ К.А. Ежова

Копия верна.

Судья К.А. Ежова

подлинник решения подшит в деле №2-718/2025

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2024-006334-84