Дело №
УИД 50RS0№-61
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 октября 2025 года Королёвский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Бортулевой С.П.,
при секретаре Троповой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Королёва в защиту интересов муниципального образования г.о. ФИО1 Московской области и неопределенного круга лиц к ФИО3, Администрации г.о. ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества, прекращении права собственности на земельный участок, применение последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор г.ФИО1, в защиту интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к ФИО3, Администрации г.о.ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом, о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером №, с выплатой ФИО3 стоимости земельного участка в размере 332 551 руб. 20 коп., обязании ФИО3 за свой счет в течение 2 месяцев после вступления решения суда в законную силу демонтировать объект некапитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №
В обоснование исковых требований, истцом указано, что при проведении проверки соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства установлено, что земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. На основании постановления главы г.о. ФИО1 Московской области от 14.12.2010 № с ЗАО «ЮИТ Московия» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды на земельный участок с видом разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного и спортивно-оздоровительного назначения».
В последующем данный участок раздроблен на множество земельных участков и 01.06.2011 заключен новый договор аренды №/КП земельного участка с кадастровым номером № между муниципальным образованием «ФИО2 области» и ЗАО «ЮИТ Московия».
На основании Договора уступки права аренды (от ДД.ММ.ГГГГ №) земельного участка с кадастровым номером № новым арендатором земельного участка является ФИО3.
Далее ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером № согласно записи о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован объект недвижимого имущества – индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №.
На основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, выписок из протоколов заседаний Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в ФИО4 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-З п. 107 и от ДД.ММ.ГГГГ №-З п. 301 администрацией городского округа ФИО1 Московской области в лице заместителя главы городского округа ФИО1 Московской области ФИО6 заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № с гражданином ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 50:45:0020202:88 площадью 2 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Цена договора составляет 332 551 руб. 20 коп.
Вместе с тем при регистрации объекта недвижимого имущества – индивидуального жилого дома с кадастровым номером 50:45:0020202:752 ФИО3 на основании договора на выполнение кадастровых работ от ДД.ММ.ГГГГ № получен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный кадастровым инженером ФИО7, где в характеристиках объекта под видом разрешенного использования здания указан «Жилой дом», площадь объекта 31.8 м2.
Также в соответствии с декларацией об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, составленной и заверенной правообладателем земельного участка – ФИО3, видом разрешенного использования объекта недвижимости указан «Жилой дом».
Вместе с тем, возведенное строение не является объектом капитального строительства оснований для постановки объекта с кадастровым № на государственный кадастровый учет, а также внесения записи о регистрации на него права собственности за ФИО3, как на объект недвижимого имущества, не имелось.
По мнению прокурора, данная сделка является недействительной в силу ничтожности, поскольку ФИО3, обращаясь за выкупом земельного участка, сослался на то, что является собственником индивидуального жилого дома, при этом объект, исходя из технических характеристик, не обладает признаками недвижимого имущества, что исключает возможность предоставления занятого им земельного участка в собственность.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В судебном заседании суда первой инстанции представители истца прокуратуры г.ФИО1 Московской области старший помощник прокурора ФИО8, помощник прокурора г. ФИО1 Московской области ФИО9 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела в установленном законом порядке, для представления своих интересов направил своего представителя ФИО10, которая против удовлетворения иска возражала.
Представитель Администрации г.о.ФИО1 Московской области ФИО11 возражал против удовлетворения иска, пояснив, что на момент совершения сделки, администрация действовала в соответствии с нормами действующего законодательства.
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Мытищинский филиал "МОБТИ" своих представителей в суд не направили, извещены о слушании дела в установленном законом порядке.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, проверив материалы дела, заслушав мнение явившихся лиц, приходит к следующему.
В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимым вещам (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и следует из материалов дела, что при проведении проверки соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства установлено, что земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. На основании постановления главы г.о. ФИО1 Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № с ЗАО «ЮИТ Московия» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды на земельный участок с видом разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного и спортивно-оздоровительного назначения».
В последующем данный участок раздроблен на множество земельных участков и ДД.ММ.ГГГГ заключен новый договор аренды №/КП земельного участка с кадастровым номером 50:45:0020202:88 между муниципальным образованием «ФИО2 области» и ЗАО «ЮИТ Московия».
На основании Договора уступки права аренды (от ДД.ММ.ГГГГ №) земельного участка с кадастровым номером № новым арендатором земельного участка является ФИО3.
Далее ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером № согласно записи о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован объект недвижимого имущества – индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №
На основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, выписок из протоколов заседаний Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в ФИО4 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-З п. 107 и от ДД.ММ.ГГГГ №-З п. 301 администрацией городского округа ФИО1 Московской области в лице заместителя главы городского округа № ФИО6 заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № с гражданином ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 332 551 руб. 20 коп.
В соответствии с заключением экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № в области строительно-технических исследований АНО «Центр судебной экспертизы «РОСОБЩЕМАШ» здание 2-х этажное, общей площадью 46,65 м2 с кадастровым номером, расположенное по адресу: Московская область, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, не обладает основными признаками капитальных сооружений, как с технической точки зрения, так и в соответствии с законодательством Российской Федерации, следовательно, является движимым имуществом. Прочная связь с землей у объекта отсутствует, основные несущие конструкции не имеют прочную связь с фундаментом и могут быть легко демонтированы и смонтированы на новом месте. Данные выводы экспертизы поддержал допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании эксперт ФИО12
В целях проверки доводов иска, по ходатайству представителя ответчика, по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ФГБУ Московская Областная Лаборатория Судебной Экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.
Согласно выводам экспертизы, строение с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> является капитальным строением, имеющим прочную связь с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.
Суд принимает в качестве допустимого доказательства вышеуказанное заключение, так как выводы эксперта мотивированы, обоснованы, при даче заключения эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. Оснований, позволяющих усомниться в правильности составления экспертного заключения, описания приведенного в нем исследования и сделанных в результате этого выводов не имеется.
Согласно объяснениям БТИ представленным в материалы дела (стр.231-234 Т.1) указано что по результатам полевых и камеральных работ, без проведения строительно-технической экспертизы, кадастровый инженер определил строение на земельном участке как отвечающее требованиям капитального строительства (здание), в связи с чем кадастровым инженером ФИО7, по результатам кадастровых работ изготовлен технический план на объект недвижимости от 22.12.2022 г., а заказчиком подписана декларация об объекте недвижимости от 30.11.2022 г. В рамках ч.12 ст.70 ФЗ №218 не требуется предоставление разрешений и (или) проектной документации, в связи с чем, сведения об объекте недвижимости внесены в ЕГРН на основании декларации об объекте недвижимости и составленного на основании неё технического плана. Объект недвижимости представляет деревянное здание площадью 31,8 кв.м, 2022 года постройки, постановлено на государственный кадастровый учет с одновременной государственной регистрацией права на него и ему присвоен кадастровый номер и адрес.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.
На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов содержит статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному федеральному закону, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 1).
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с указанным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).
На основании частей 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).
В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая сведения о характеристиках объекта и сведения о зарегистрированных правах, из которой следует, что 24.04.2023 г. произведена регистрация права собственности ФИО3 на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 50:45:0020202:752, площадью 31,8 кв. м, 1 этаж. Указанная запись в судебном порядке не оспаривалась, недействительной не признана. Названный объект являлся отдельно стоящим зданием, расположенным на земельном участке с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
Анализ представленных в материалы дела документов показывает, что на момент обращения ФИО3 с заявлением о предоставлении ему земельного участка без торгов право собственности на расположенный на нем индивидуальный жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, достоверность сведений, внесенных в реестр недвижимости, не опровергнута, а факт размещения на земельном участке жилого дома установлен, то в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации истец имел исключительное право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).
Таким образом, предоставление испрашиваемого ФИО3 земельного участка в собственность отвечает требованиям действующего земельного законодательства, правовых оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2024 № недействительным не имеется.
Доводы помощника прокурора о том, что при внесении сведений в кадастровый учет о жилом доме фактически жилой дом не обладал признаками капитального сооружения, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела.
При этом суд отмечает, что при наличии сомнений в капитальности строения, прокурор не воспользовался правом и не обратился в суд об оспаривании сведений, содержащихся на кадастровом учете по спорному объекту недвижимости.
С учетом изложенного, суд, разрешая по существу спор и исковые требования, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований прокурора г.ФИО1 в защиту интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных исковых требований прокурора г. Королёва в защиту интересов муниципального образования г.о. ФИО1 Московской области и неопределенного круга лиц к ФИО3, Администрации г.о. ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества, прекращении права собственности на земельный участок, применение последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: С.П. Бортулева
Мотивированное решение составлено 20 октября 2025 года.
Судья: С.П. Бортулева