УИД: 78RS0012-01-2025-000769-06
Дело № 2-1091/2025
28 июля 2025 года
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
Председательствующего судьи
ФИО1
<данные изъяты> "<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> При секретаре <данные изъяты> "<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> ФИО2, <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 ФИО15 к ООО «Специализированный застройщик-Эталон Галактика» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ :
ФИО8 С.А. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик-Эталон Галактика», в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму соразмерного уменьшения стоимости объекта ДДУ в размере 867 052, 87 руб. (по договору в отношении машино-места), неустойку в размере 114 884, 51 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб., неустойку за неисполнение требований о возмещении юридических услуг в размере 1 950 руб. (делу был присвоен номер №2-1091/2025).
Также ФИО9 С.А. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик-Эталон Галактика», в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму соразмерного уменьшения стоимости объекта ДДУ в размере 1 252 409, 70 руб. (по договору в отношении квартиры), неустойку в размере 165 944, 29 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. (делу был присвоен номер №2-1121/2025).
Определением суда от 20.05.2025 указанные гражданские дела объединены в одно производство, делу присвоен номер №2-1091/2025.
Представитель истца в судебное заседание явился, доводы искового заявления поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представители третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, с учетом в том числе положений п. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между ФИО10 С.А. и ООО «Специализированный застройщик-Эталон Галактика» заключен договор участия в долевом строительстве от 24.12.2019, предметом которого являлась квартира по адресу: <адрес>, стоимостью 12 859 033, 50 руб. Указанная квартира передана истцу по акту приема-передачи от 04.06.2022.
Также между ФИО11 С.А. и ООО «Специализированный застройщик-Эталон Галактика» заключен договор участия в долевом строительстве от 31.01.2020, предметом которого являлось машино-место по адресу: <адрес>, стоимостью 1 007 375 руб. Указанное машино-место передано истцу по акту приема-передачи от 08.07.2022.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что вместе с квартирой и машино-местом по указанным договорам ответчик должен был передать истцу часть земельного участка под многоквартирным домом, пропорциональную доле истца в объектах долевого строительства, согласно актам приема-передачи объектов от 04.06.2022 и от 08.07.2022 в общую стоимость объектов по договору долевого участия включена и стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, между тем земельный участок под многоквартирным домом на дату подачи исков находился в собственности ответчика и имеет обременения, в связи с чем истец полагает, что соответствующая доля в праве на участок ей передана не была, а потому полагает, что с ответчика в ее пользу подлежит взысканию сумма соразмерного уменьшения стоимости квартиры и машино-места по договорам долевого участия в строительстве, пропорционально доле площади земельного участка.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежал на праве собственности ООО «Специализированный застройщик-Эталон Галактика».
На указанном земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоквартирный дом по адресу: <адрес>. Право собственности на первое помещение в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано 01.04.2022.
При этом согласно ответу Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на запрос суда право собственности застройщика в отношении спорного земельного участка было погашено Управлением и зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома согласно требованиям действующего законодательства только в период рассмотрения спора 18.04.2025 (после получения запроса суда), что также подтверждается актуальной выпиской из ЕГРН.
Суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, кроме того, истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.
Согласно ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Положения настоящей части о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости применяются также в отношении общего имущества в здании или сооружении, которое в соответствии с законом принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений и (или) машино-мест в таких здании или сооружении.
В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.
Таким образом, согласно прямому указанию закона, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок осуществляется регистрирующим органом одновременно и без соответствующего заявления.
При этом истец, полагая свои права нарушенными наличием непогашенной записи о праве застройщика на земельный участок, в регистрирующий орган с заявлениями, претензиями либо требованиями не обращалась. Доводы истца о том, что она не имела бы на этой право, судом отклоняются как несостоятельные. При этом истец не была лишена права обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права общей долевой собственности, поскольку в действовавшем на момент принятия истцом объектов по договорам долевого участия Порядке ведения ЕГРН не имелось никаких указаний относительно лица, которое должно было обратиться с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок (п. 162 Приказа Росреестра от 01.06.2021 №П/0241).
Также суд учитывает, что истец, полагая нарушенными свои права относительно наличия непогашенной записи в ЕГРН о праве собственности застройщика на земельный участок, не была лишена права обратиться с иском о признании права застройщика отсутствующим.
Кроме того, в настоящее время регистрирующим органом самостоятельно произведено погашение записи о праве собственности застройщика и внесена запись о праве общей долевой собственности на земельный участок.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в статье 44 Земельного кодекса РФ.
Специальными положениями части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.
Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).
Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
В этой связи невнесение регистрирующим органом регистрационной записи об общей долевой собственности в отношении земельного участка, отсутствие каких-либо заявлений в регистрирующий орган от участников правоотношений по долевому строительству никаким образом не свидетельствует о наличии оснований для возложения на застройщика обязанности возвратить истцу часть стоимости объекта долевого строительства, пропорционального доле истца в праве на земельный участок.
При этом суд исходит из того, что согласно нормам ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок под многоквартирным домом входит в состав общего имущества многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 287.6 ГК РФ собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здание или сооружение, в соответствии с правилами, установленными статьей 287.3 настоящего Кодекса (п. 1). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2).
В силу п. 2 ст. 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.
Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, истец подписав акт приема-передачи объектов долевого строительства, приняла в том числе и часть имущества, относящегося к общей собственности всех собственников многоквартирного дома, в том числе соответствующую долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом. При этом о наличии препятствий в реализации истцом прав собственника в отношении земельного участка со стороны ответчика истец суду не заявляет. Истец в полном мере владела и пользовалась земельным участком под многоквартирным домом, какого-либо нарушения ее прав в связи с формальным отсутствием в ЕГРН сведений о том, что участок является общей собственностью многоквартирного дома, суд не усматривает, с учетом прямого указания закона о том, что такой участок переходит в собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Также суд отклоняет доводы истца о наличии зарегистрированных залогов ответчика в отношении спорного земельного участка, поскольку согласно вышеуказанной ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. При этом истец, полагая свои права нарушенными недостоверной записью в ЕГРН, вправе обращаться с соответствующими заявлениями и требованиями в регистрирующий орган. Кроме того, суд учитывает, что доводы истца о наличии зарегистрированных залогов ответчика в отношении спорного участка ничем не подтверждены, оспариваются ответчиком, а из выписки из ЕГРН доводы истца не следуют, напротив, выписка из ЕГРН подтверждает доводы ответчика о том, что записи об ипотеке внесены регистрирующим органом в отношении договоров ипотеки, заключенных участниками долевого строительства (об этом свидетельствуют документы, указанные в ЕГРН в качестве оснований регистрации ипотеки).
В любом случае данные доводы истца никаким образом не свидетельствуют о наличии оснований для взыскания с ответчика суммы соразмерного уменьшения стоимости объектов по договорам участия в долевом строительстве по указанным в иске основаниям непередачи истцу, по ее мнению, пропорциональной ее доле в праве общей собственности части земельного участка под многоквартирным домом.
С учетом указанных обстоятельств, нарушения прав истца со стороны ответчика по указанным в иске основаниям не имеется, в связи с чем у суда отсутствуют оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика суммы соразмерного уменьшения стоимости объектов по договорам участия в долевом строительстве, а также для удовлетворения производных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО12 ФИО16 к ООО «Специализированный застройщик-Эталон Галактика» отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
В окончательной форме решение изготовлено 28.07.2025.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>