Решение по делу № 2-152/2025 от 05.03.2025 - о признании многоквартирного жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

№ 2-152/2025

УИД 55RS0033-01-2025-000083-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Таврическое 5 марта 2025 года

Таврический районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Новопашиной Н.Н., при секретаре судебного заседания Артемьевой Е.Н., с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Пристанского сельского поселения Таврического муниципального района Омской области, Администрации Таврического муниципального района Омской области о признании многоквартирного жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ :

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Пристанского сельского поселения Таврического муниципального района Омской области, Администрации Таврического муниципального района <адрес> о признании многоквартирного жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, указав в обоснование требований, что истец является собственником квартиры с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости указанная квартира имеет общую площадь 63,3 кв.м. ФИО3 является собственником самостоятельного земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Согласно выписке из Единого государственного реестра уточненная площадь земельного участка составляет 1430 кв.м. Принадлежащее истцу жилое помещение (<адрес>) расположено в здании многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, который в своем составе имеет 2 квартиры: с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, общей площадью 63,3 кв.м, собственник ФИО3; с кадастровым номером №, <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м – право собственности по сведениям ЕГРН ни за кем не зарегистрировано. Статус дома как многоквартирного не соответствует таковому, поскольку по техническим характеристикам обе квартиры фактически разделены между собой глухими стенами, каждая часть дома имеет автономную систему отопления, электричества, водоснабжения и водоотведения, имеются самостоятельные входы и выходы, хозяйственные постройки расположены на отдельном земельном участке, земельные участки на местности обособлены искусственными ограждениями в виде забора. Истцом представлено экспертное заключение ГП <адрес> «Омский центр КО и ТД» по вопросу о признании входящих в состав жилого дома по адресу: <адрес>, квартир – домами блокированной застройки. Кроме того, истец в целях улучшения жилищных условий произвел реконструкцию (перепланировку и переустройство) принадлежащей части дома (<адрес>), в результате чего, общая площадь принадлежащего объекта недвижимости увеличилась и составила 81,8 кв.м. Согласно составленного ГП <адрес> «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового плана помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, общая площадь ранее составляла 63,3 кв.м. Согласно подготовленного кадастрового инженером технического плана здания (квартиры) общая площадь здания (дома блокированной застройки) в настоящее время составляет 81,8 кв.м. Истец лишен возможности узаконить произведенную реконструкцию, поскольку принадлежащее истцу жилое помещение по документам не является объектом капитального строительства, однако по факту является самостоятельной частью жилого дома – жилым домом блокированной застройки, который расположен на принадлежащем истцу земельном участке. При реконструкции жилого дома не допущено нарушений градостроительных норм и правил, объекты недвижимости в реконструированном виде не создают угрозу жизни и здоровья граждан. Истец ФИО3 обращался в досудебном порядке в Администрацию Таврического муниципального района <адрес> и в Администрацию Пристанского сельского поселения Таврического муниципального района <адрес> по вопросу легализации возведенных пристроек и произведенной реконструкции. Просит снять с государственного кадастрового учета здание многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Признать жилые помещения: с кадастровым номером № (<адрес>) и с кадастровым номером № (<адрес>), по адресу: <адрес> – домами блокированной застройки, путем внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении каждого указанного помещения, изменив вид объекта «здание», назначение объекта недвижимости на «жилой дом», вид разрешенного использования (наименование) на «дом блокированной застройки». Сохранить объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии общей площадью 81,8 кв.м. Признать право собственности за ФИО3 на жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером №, общей площадью 81,8 кв.м.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, его интересы в судебном заседании представляет ФИО1, представил заявление, в котором настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требованиям по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Администрации Пристанского сельского поселения Таврического муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимал, надлежаще извещен судом о времени и месте рассмотрения дела, в адрес суда направил заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия, не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчика Администрации Таврического муниципального района Омской области участия в судебном заседании не принимал, надлежаще извещен судом о времени и месте рассмотрения дела.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области, филиала ППК «Роскадастр» по Омской области в судебном заседании участие не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Заслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приход к следующему выводу.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с жилищным законодательством к жилым помещениям относятся жилой дом, (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

В силу ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденном приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, блокированная застройка домами жилыми индивидуальными включает в себя дома блокированной застройки жилые индивидуальные (два и более), блокированные (разделенные) между собой в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющие отдельный выход на земельный участок.

Согласно пп. 3.2, 3.3 данного Свода правил блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Как следует из указанных норм и правил, жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками. При этом существенным признаком, отличающим многоквартирный жилой дом от блокированного дома, состоящего из нескольких квартир, является наличие в многоквартирном доме помещений общего пользования, а жилые дома, в случае, если каждая квартира в них имеет самостоятельный выход на земельный участок, блоки технически и функционально не связаны между собой ничем, кроме общей стены, не имеющие общие помещений общего пользования, признаются домами блокированной жилой застройки, которые многоквартирным домом не являются.

Таким образом, при наличии спора о признании дома блокированной застройки юридически значимыми являются следующие обстоятельства: категория земельного участок, на котором расположен жилой дом; возможность раздела в дома с формированием отдельных блоков, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт, коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов; наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным сетям.

Из материалов дела следует, что здание, площадью 108,9 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, является многоквартирным жилым домом. В указанном здании расположены помещения: <адрес>, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью 63,3 кв.м, <адрес>, с кадастровым номером <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, квартира, с кадастровым номером №, площадью 63,3 кв.м, по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3; квартира, с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м, по адресу: <адрес>, сведения о правообладателе отсутствуют.

Квартира, с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м, расположена на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1430 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, в сведениях о правообладателях указан ФИО3

Квартира, с кадастровым номером № площадью 63,3 кв.м, расположена на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют.

Согласно экспертному заключению ГП <адрес> «Омский центр КО и ТД» по вопросу о признании входящих в состав жилого дома по адресу: <адрес>, квартир – домами блокированной застройки, обследуемый объект состоит из двух блоков, имеющих самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющих общих чердаков, подполий, шахт коммуникаций, инженерного оборудования, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком и имеет отдельный выход на территорию общего пользования.

Обследуемый жилой дом, в соответствии с картой градостроительного зонирования территорий Пристанского сельского поселения Таврического муниципального района Омской области расположен в зоне – зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1). Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная жилая застройка.

В соответствии с п. 3.1 СП 55.13330.2016 Свод правил «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 40 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации», жилой дом по адресу: <адрес>, обладает признаками дома блокированной застройки.

Из технической документации следует, что каждый из блоков имеет жилые комнаты и помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан. Каждый блок оборудован отдельными подключениями к коммуникационным сетям (отдельными вводами сетей электроснабжения, сети водоснабжения, канализации). Система отопления индивидуальные в каждом блоке и между собой и с другими блоками не связаны.

Таким образом, каждый блок полностью удовлетворяет критериям отнесения объектов капитального строительства к домам блокированной застройки.

Принимая во внимание представленные суду доказательства, те обстоятельства, что блоки спорного многоквартирного дома имеют общую стену без проемов с соседними блоками, разные выходы, отсутствие возражений сторон относительно предмета спора, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в этой части.

Рассматривая требование истца сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии суд приходит к следующему.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права собственности.

Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешить строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Вместе с тем ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за строительства - многоквартирного дома исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что истец ФИО3 в целях улучшения жилищных условий произвел реконструкцию принадлежащей части дома (квартиры), в результате чего, общая площадь принадлежащего объекта недвижимости увеличилась и составляет 81,8 кв.м.

Данная реконструкция помещения произведена без соответствующего разрешения уполномоченного органа.

Согласно кадастровому плану помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, составленного ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ранее площадь составляла 63,3 кв.м.

Согласно техническому плану здания (квартиры) по адресу: <адрес>, подготовленному кадастровым инженером ООО «Кадастр-Профи», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь здания (дома блокированной застройки) составляет 81,8 кв.м.

Общая площадь жилого блока (<адрес>), определенная кадастровым инженером н основании измерений, отраженных в техническом плане, составляет 81,8 кв.м.

Согласно экспертному заключению БУ <адрес> «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» по результатам обследования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что при реконструкции жилого дома не допущено нарушений градостроительных норм и правил, объекты недвижимости в реконструированном виде не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

На основании вышеизложенного, суд делает вывод о том, что произведенной реконструкцией жилого помещения, по адресу: <адрес>, не нарушаются права и законные интересы других граждан, не создано угрозы их жизни или здоровью.

Данных о том, что выполненные работы по реконструкции спорного дома не соответствует нормам и правилам, либо нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в материалах дела не имеется.

Оценивая представленные документы, и принимая во внимание отсутствие возражений со стороны ответчиков относительно сохранности жилого дома в реконструированном состоянии, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца и признании за ними права собственности на спорное жилое помещение.

При таких обстоятельствах, суд считает, что данное жилое помещение может быть сохранено в реконструированном состоянии.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с чем суд считает необходимым указать, что решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости в сведения об указанных выше объектах на основании заявления одного из правообладателей.

На основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Вместе с тем, учитывая разъяснения данные в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, суд полагает необходимым все судебные расходы оставить за сторонами.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО3 к Администрации Пристанского сельского поселения Таврического муниципального района <адрес>, Администрации Таврического муниципального района <адрес> о признании многоквартирного жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости удовлетворить.

Снять с государственного кадастрового учета здание многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Признать жилые помещения: с кадастровым номером № (<адрес>) и с кадастровым номером № (<адрес>), по адресу: <адрес> – домами блокированной застройки, путём внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении каждого указанного помещения, изменив вид объекта «Здание», назначение объекта недвижимости на «Жилой дом», вид разрешенного использования (наименование) на «Дом блокированной застройки».

Сохранить объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии общей площадью 81,8 кв.м.

Признать право собственности за ФИО3 на жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером №, общей площадью 81,8 кв.м.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости в сведения об указанных выше объектах на основании заявления одного из правообладателей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Таврический районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 6 марта 2025 года.

Судья Н.Н. Новопашина