Решение по делу № 2-982/2023 от 17.05.2023 - о признании незаконным начисление арендной платы, исключении задолженности по арендной плате, продлении договора аренды.

Дело № 2-982/2023

УИД № 03RS0014-01-2023-000734-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Октябрьский 17 мая 2023 года

Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Алексеевой О.В.,

при секретаре Ибрагимовой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан о признании незаконным начисление арендной платы, исключении задолженности по арендной плате, продлении договора аренды,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостано признании незаконным начисление арендной платы, исключении задолженности по арендной плате, продлении договора аренды,мотивировав тем, что Администрацией ГО <адрес> РБ самовольно, в нарушение прав землепользователя организована процедура легализации траншеи, разрытой неизвестным лицом без ордера на земляные работы на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, принадлежащем ФИО1 на правах аренды на основании договора №РБ-57-б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением главы администрации ГО <адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 отказано в получении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, которое необходимо для начала проектирования здания магазина на вышеуказанном земельном участке. Также отделом по архитектуре и градостроительству Администрации ГО <адрес> РБ разработан градостроительный план земельного участка №RU03304000-0165 от ДД.ММ.ГГГГ с полной ликвидацией зоны застройки земельного участка, гарантированной при получении земельного участка в аренду. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-1342/2022 постановление главы Администрации ГО <адрес> РБ «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства» от ДД.ММ.ГГГГ и градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №RU03304000-0165 признаны незаконными. До настоящего времени разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства ФИО1 не выдано, уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ГО <адрес> РБ повторно отказано в предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства по основаниям, которые уже были предметом судебного разбирательства, что является злоупотреблением правом. На обращение в отдел по <адрес> по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления поступил ответ № М04ТО-05-56-ИСХ.-940-Г от ДД.ММ.ГГГГ о том, что на основании заключенного соглашения с Администрацией ГО <адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договорам и соглашениям разграничена, осуществляется Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в связи с чем с ДД.ММ.ГГГГ получателем платежей по доходам от арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которое не разграничена, на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан является земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, но при этом, все поступления перечисляются в бюджет ГО <адрес>. В связи с данным обстоятельством исключить задолженность ФИО1 из начислений и восстановить его права относительно срока действия договора аренды без решения суда не представляется возможным. Учитывая, что пользование земельным участком было исключено ввиду незаконных действий должностных лиц Администрации ГО <адрес> РБ арендные платежи подлежат исключению начисление арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а срок договора аренды земельного участка подлежит продлению до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 просит суд признать действия Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по начислению арендной платы и неустойки за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно незаконным, обязать исключить из начислений по договору аренды №РБ-57-б/н от ДД.ММ.ГГГГ арендную плату за указанный период в размере 102 331,46 руб., пени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 365,05 руб., обязать внести изменение в договор аренды, продлив его действие до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация ГО <адрес> РБ.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, обеспечил участие своего представителя ФИО2, поддержавшей уточненные исковые требования.

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, считает исковые требования о признании действий по начислению арендной платы и обязании исключить начисления являются необоснованными, поскольку противоправные действия исходили не от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, а обстоятельства отказа в выдаче разрешения на уклонение от предельных параметров не влияют на правоотношения сторона договора аренды земельного участка. Требования о пролонгации договора аренды по основаниям, изложенным в иске, является незаконным, необоснованным, противоречащим действующему законодательству. Также представитель ответчика пояснила суду, что Управление по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по <адрес> не является самостоятельным лицом или филиалом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Представитель Администрации ГО <адрес> РБ ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Вышеуказанная правовая позиция изложена в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №а-13428/2022 (№а-237/2022) по административному иску ФИО1 к Администрации ГО <адрес> РБ о признании незаконным постановления и градостроительного плата земельного участка, обязании рассмотреть заявление установлено, что решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15.10. 2015, на Администрацию ГО <адрес> РБ возложена обязанность по принятию решения об утверждении акта выбора земельного участка и решения о предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду сроком на 5 лет с целью строительства магазина.

На основании указанного решения суда ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации ГО <адрес> РБ утвержден акт от ДД.ММ.ГГГГ выбора земельного участка под строительство продуктового магазина в районе жилого <адрес> в <адрес> Республики Башкортостан.

Постановлением Администрации ГО <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории; указано на наличие на земельном участке зон с особыми условиями использования: часть земельного участка находится в охранной зоне подземного электрокабеля высокого напряжения и санитарно-защитной зоне от ПС-4 «Городская»; по участку осуществляется поверхностный отвод талых и ливневых вод с <адрес>.

В последующем постановлением Администрации ГО <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ данные указания на наличие на земельном участке зон с особыми условиями использования из содержания постановления № были исключены.

ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 заключен договор аренды № РБ-57-б/н земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 004 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство магазина со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

Каких-либо сведений об обременении указанного земельного участка либо наличии на нем зон с особыми условиями использования договор аренды не содержит.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 за подписью главного архитектора ГО <адрес> РБ ФИО5 выдан градостроительный план земельного участка, содержащий информацию об ограничениях использования части земельного участка площадью 440 кв.м в связи с наличием охранной зоны электрической подстанции и электрокабеля высокого напряжения. В чертеже градостроительного плана земельного участка определены границы, в пределах которых разрешено строительство объекта капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ тем же должностным лицом Администрации ГО <адрес> РБ ФИО1 выдан градостроительный план земельного участка, содержащий информацию об ограничениях использования части земельного участка площадью 430 кв.м в связи с наличием охранной зоны электрической подстанции и коммуникаций. В чертеже градостроительного плана земельного участка определены границы, в пределах которых разрешено строительство объекта капитального строительства.

ФИО1 обратился Администрацию ГО <адрес> РБ с заявлением о получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (здания магазина) на вышеуказанном земельном участке путем уменьшения отступа от границ земельного участка с трех метров до нуля в связи с необходимостью обеспечить возможность подъезда к охранной зоне электроподстанции.

К заявлению административным истцом было приложено проектное обоснование на размещение здания с отклонением от предельных параметров №-ПО, подготовленное ООО «ПСК-Групп», согласно которому в результате такого отклонения нарушений прав третьих лиц, равно как и нарушений градостроительных, противопожарных и других норм, не установлено.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ГО <адрес> РБ были проведены общественные обсуждения по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, в ходе которых поступили замечания от смежного землепользователя ФИО6 о прохождении по земельному участку с кадастровым номером № канала городской. ливневой канализации и возможного затопления электрической подстанции ввиду ее расположения на 1,5 метра ниже рассматриваемого земельного участка, а также о несогласии с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства.

Также поступило обращение ООО «Башкирэнерго», согласно которому но указанному земельному участку проходит общегородская водоотводная канализация, при изменении которой существуют большие риски, связанные С подтоплением территории действующей электрической подстанции. В связи с этим ООО «Башкирэнерго» категорически возражало против предоставления испрашиваемого разрешения.

ДД.ММ.ГГГГ указанное заявление с учетом результатов общественных обсуждений было рассмотрено на заседании комиссии по подготовке и внесению изменений в Правила землепользования и застройки городского округа <адрес> Республики Башкортостан, по результатам которого было рекомендовано отказать в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Постановлением Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ административному истцу отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта Капитального строительства - магазина на земельном участке с кадастровым Номером № по причине несоответствия проектного обоснования требованиям технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования, а именно: отсутствие мероприятий по обеспечению поверхностного отвода талых и ливневых вод с <адрес>; несоблюдение режима использования охраной зоны подземных кабельных линий электропередачи охранной зоны электрической подстанции ПС-4 «Городская».

ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры и градостроительства Администрации ГО <адрес> РБ был разработан новый градостроительный план № RU03304000-0165, который исключает зону застройки на вышеуказанном земельном участке в связи с наличием в его границах зон с особыми условиями территорий: охранная зона электрической подстанции и коммуникаций площадью 430 кв.м, а также прохождение через земельный участок самотечной канализации.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №а-13428/2022 (№а-237/2022) признаны незаконными постановление главы Администрации ГО <адрес> РБ «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров реконструкции объекта капитального строительства» от ДД.ММ.ГГГГ и градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU03304000-0165, на Администрацию ГО <адрес> РБ возложена обязанность рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земель <адрес> № РБ-57-б/н от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ на основании пунктов 3-5 ст. 8 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

ДД.ММ.ГГГГ за № Администрацией ГО <адрес> принято решение об отказе в предоставлении ФИО1 муниципальной услуги (по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ) предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - магазина на земельном участке по <адрес>, с кадастровым номером №, по причине несоответствия проектного обоснования требованиям технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования: несоблюдение режима использования охранной электрической подстанции ПС-4 «Городская» и охранной зоны подземных кабельных линий электропередачи; отсутствие мероприятий по отводу поверхностных вод с земельного участка с кадастровым номером №; нарушаются права и интересы правообладателя смежного земельного участка с кадастровым номером № (ограничение зоны застройки в связи с необходимостью соблюдения противопожарных разрывов от проектируемого объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №), ст. 263 ГК РФ, ст. ст. 40, 43 ЗК РФ, п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования у объемно-планировочным и конструктивным решения», п. 8.3.3 МНГП. Данное решение оформлено в виде уведомления.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 за подписью И.о. начальника отдела архитектуры и градостроительства Администрации ГО <адрес> РБ ФИО7 выдан градостроительный план земельного участка, содержащий информацию об ограничениях использования части земельного участка в связи с наличием охранной зоны инженерных коммуникаций; зоны действия ограничений по природно-экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям; зоны особого градостроительного контроля в зонах общественно-деловых центров и линий застройки магистралей общегородского значения; ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ.

В настоящее время в Октябрьском городском суде Республики Башкортостан рассматривается административное дело №а-497/2023 по административному иску ФИО1 к Администрации ГО <адрес> РБ о признании вышеуказанного уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Таким образом, с учетом приведенных норм права принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства магазина исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством земельных и имущественных отношений в адрес ФИО1 направлена претензия о взыскании суммы долга по договору аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 104 256,81 руб.

В ответ на данную претензию ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением об исключении начислений по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ и внесении в договор аренды изменений по продлению сроком по день фактического исполнения администрацией ГО <адрес> своих обязательство по выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. № М04ТО-05-56-исх-940-Г Министерство земельных и имущественных отношений РБ сообщило ФИО1, что все поступления арендных платежей перечисляются в бюджет ГО <адрес>, направило акт сверки взаимных расчетом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расчеты арендной платы.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм права, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 об освобождении от обязанности по внесению арендной платы со дня вынесения Администрацией ГО <адрес> РБ постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, признанного незаконным апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ до принятия Администрацией ГО <адрес> РБ уведомления (решения) № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку принятие Администрацией ГО <адрес> РБ решений об отказе в предоставлении ФИО1 муниципальной услуги предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - магазина на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства магазина исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

Между тем, суд не усматривает оснований для признания действий Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по начислению арендной платы и неустойки, поскольку данным ответчиком препятствий в использовании истцом земельного участка не создавались, указанный орган не уполномочен в оценке действий Администрации ГО <адрес> РБ по предоставлению разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Также отсутствуют правовые оснований для удовлетворения исковых требований о продлении срока действия договора аренды земельного участка, поскольку не основаны на нормах права, Земельным кодексом РФ не предусмотрено продление договоров аренды в случаях отсутствия у арендатора возможности по использованию земельного участка. Круг лиц, которым возможно продление договора аренды земельного участка установлен в ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, к которому истец не относится.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Иск ФИО1 (№) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>), Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан (ИНН <***>) о признании незаконным начисление арендной платы, исключении задолженности по арендной плате, продлении договора аренды, удовлетворить частично.

Освободить ФИО1 от обязанности по внесению арендной платы и пени по договору аренды № РБ-57-б/н от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований в остальной части, отказать.

Судья: О.В. Алексеева