УИД № 34OS0000-01-2021-000478-54

Дело № 3а-162/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 12 августа 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...> (Единое землепользование), площадью 2507 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области(Облкомимущество) №78-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составляет 12334 440рублей. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную, что нарушает его права, поскольку возлагает обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета об оценке № 1016/21-Н от 6 июля 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «<.......>», по состоянию на 1 января 2020года составляет 5202 000рублей.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания стороны по делу и заинтересованные лица не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили.

До судебного заседания от представителя административного истца ФИО2 поступило письменное заявление, в котором она просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Материалы дела также содержат ее заявление об уточнении исковых требований, в котором просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 4940 294 рубля, исходя из выводов заключения судебной экспертизы (т. 2 л.д. 160).

В поступившем до судебного заседания заявлении представитель административного ответчика Облкомимущество ФИО3 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, замечаний к заключению эксперта, проводившего дополнительную судебную оценочную экспертизу, не представила.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные в установленном законом порядке о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, замечаний относительно результатов судебной оценочной экспертизы, а также возражений по сути заявленных исковых требований не представили.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон, заинтересованных лиц и их представителей не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 с 24 августа 2016 года является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...> (Единое землепользование), площадью 2507 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1 л.д. 11-12).

Согласно данным кадастровой справки оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 14 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 78-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли сельскохозяйственного назначения» на территории Волгоградской области». Кадастровая стоимость земельного участка в размере 12334 440 рублей определена на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 113).

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 78-н, - 1 января 2020 года.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 12 упомянутого закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Не согласившись с произведенной кадастровой оценкой земельного участка, полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2020 года.

Исходя из представленного административным истцом в суд отчета №1016/21-Н, выполненного 6 июля 2021 года оценщиком ООО «<.......>» ФИО4, по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 5 202 000 рублей (т. 1 л.д. 17-99).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Согласно положениям статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 13 сентября 2021 года с учетом возражений административного ответчика Облкомимущество о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки представленного административным истцом отчета об оценке и определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года, проведение которой поручено эксперту ООО «<.......>».

В своем заключении № 211007/05-ЗУ от 16 ноября 2021 года эксперт ФИО5 пришел к выводу о не соответствии представленного истцом в суд отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 7, пункта 22 ФСО № 7. Рыночную стоимость земельного участка в результате произведенного расчета он определил в размере 4139 000 рублей (т. 2 л.д. 30 оборот).

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта и наличием противоречий в его выводах определением суда от 22 декабря 2021 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО6 № 9104/5-4 от 11 апреля 2022 года отчет № 1016/21-Н имеет не соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 4940294 рублей.

Ввиду неполноты и неясности представленного экспертного заключения определением суда от 7 июня 2022 года назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО7

Дополнительным заключением эксперта № 10182/5-4 от 15 июля 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 4940294 рублей (т. 2 л.д. 200).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд находит заключения экспертов ООО «<.......>» ФИО5 и ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО6 в части вывода о несоответствии представленного истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности достоверными. Каких-либо замечаний к ним в данной части не представлено.

В свою очередь, оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает следующее.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Исследовав заключение первичной судебной оценочной экспертизы №9104/5-4 от 11 апреля 2022 года и дополнившее его заключение №10182/5-4 от 15 июля 2022 года, выполненные экспертами ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО6 и ФИО8, сопоставив их содержание с иными материалами дела, оценив их по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности вывода экспертов о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В их заключениях содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключения содержат мотивированное описание процедуры и результаты проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является корректным, обоснование не применения иных подходов экспертом подробно мотивированно. Эксперт ФИО6 верно определил сегмент рынка, исходя из категории земель сельскохозяйственного назначения и вида разрешенного использования. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

После изучения информации о продаже и предложении земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Волгоградской области, экспертом отобрано 5 сопоставимых объектов-аналогов, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности на торг, на удаленность от пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, на площадь, степень заброшенности, учитывалась плодородность земельных участков с присвоением объекту исследования и аналогам класса бонитета, размер которых подробно разъяснен в тексте исследовательской части заключения. Отказ от применения иных корректировок подробно мотивирован. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Выводы дополнительной экспертизы, выполненной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО8, выводы эксперта, проводившего первоначальную экспертизы, не опровергли, замечания, представленные ГБУ ВО «Центр ГКО» и Облкомимущество, на расчет итоговой стоимости земельного участка не повлияли и к ее изменению не привели.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений экспертов, являющихся субъектами оценочной деятельности и обладающих необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертные заключения ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО № 1, приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы дополнительного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключения экспертов ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО6 и ФИО8, выполненные ими в рамках назначенных судом первоначальной и дополнительной судебных оценочных экспертиз, объективными и полными, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости – 4940294 рублей достоверным.

Стороной истца указанные выводы не оспариваются, напротив, представителем истца представлено письменное заявление об уточнении исковых требований с учетом выводов экспертов (т. 2 л.д. 160).

В свою очередь представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 1016/21-Н, выполненный оценщиком ООО «<.......>», приведенным выше требованиям закона не отвечает, поскольку оценщиком нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, пункт 12 ФСО № 1 (подобранные аналоги не соответствуют правилам отбора, информация, представленная в отчете, частично не является достоверной, достаточной и проверяемой), которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем такое доказательство в основу решения суда положено быть не может.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (12334440 рублей) превышает его рыночную стоимость (4940 294 рубля) на 60%, то есть более чем в два раза, что затрагивает права и обязанности истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению. Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении дополнительной судебной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 19 августа 2021 года (т. 1 л.д. 109).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> (Единое землепользование), площадью 2507 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4940294 (четыре миллиона девятьсот сорок тысяч двести девяносто четыре) рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 19 августа 2022 года.