Дело № 2-109/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 января 2025 года город Лаишево РТ

Лаишевский районный суд Республики Татарстан

под председательством судьи Бахтиевой А.И.

при секретаре судебного заседания Барышевой Н.Ю.,

с участием представителя истца - ответчика по встречному иску ФИО1,

представителя ответчика – истца по встречному иску ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества прекращенным, и оставлении задатка у продавца,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 и просит:

обязать ФИО4 заключить договор купли-продажи объекта: жилой дом, с кадастровым номером: №, объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, обшей площадью ДД.ММ.ГГГГ расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок, в пределах которого расположен указанный жилой дом, кадастровый номер земельного участка №, категория земель: земля населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью ДД.ММ.ГГГГ расположен по адресу: <адрес> согласно условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 по цене, предусмотренной п. 1.8. договора стоимостью 7 500 000 рублей,

взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 рублей,

взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей,

взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 300 рублей.

Доводы иска мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (подрядчиком) и ответчиком (заказчиком) заключен договор подряда на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № для ответчика. Впоследствии между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на покупку жилого дома с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, в пределах которого расположен указанный дом. В установленный договором срок, основной договор купли-продажи не был заключен, поскольку кредитные учреждения долго рассматривали заявку на получение ипотечного кредита. При этом интерес покупателя к совершению сделки не пропал.

ФИО4 обратилась со встречным иском к ФИО3 и просит:

признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 прекращенным в связи с истечением сроков, в пределах которых должен был быть основной договор купли-продажи объектов недвижимости: жилой дом с кадастровым номером № лощадью <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>,

признать, что не заключение основного договора купли-продажи объектов ответственен покупатель ФИО3, внесенный по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ задаток в размере 3 000 000 рублей остается у продавца ФИО4

Доводы встречного иска мотивированы тем, что основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен по причине халатности со стороны покупателя в связи с нарушением взятых на себя обязательств, в этой связи денежные средства в размере 3 000 000 рублей, являющиеся задатком, должны остаться у продавца.

В судебном заседании представитель истца-ответчика по встречному иску ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить, пояснив, что истец не уклонялся от заключения основного договора купли-продажи, в срок основной договор не был заключен по причине длительного рассмотрения кредитными учреждениями заявки на получение ипотечного кредита, с предложением о заключении основного договора купли-продажи к ФИО4 не обращался, дополнительного соглашения о продлении срока заключения основного договора не заключали.

Представитель ответчика – истца по встречному иску ФИО2 с первоначальным иском не согласилась, просила удовлетворить встречные исковые требования, суду показала, что у ФИО4 было намерение продать жилой дом, вместе с тем, ответчик ФИО3 в срок, установленный предварительным договором, с предложением о заключение основного договора не обратился.

Иные лица в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданского кодекса Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора.

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами активных действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Судом установлено, что между ФИО4 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости: жилого дома с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес> <адрес> земельный участок с кадастровым номером № в пределах которого расположен указанный жилой дом (л.д.50-51).

В день подписания предварительного договора истцом ответчику выдан задаток в размере 3 000 000 рублей (л.д. 52).

По соглашению сторон цена объекта составляет 9 000 000 рублей, которая установлена соглашением сторон и является окончательной, изменениям н подлежит, если не будет установлено дополнительным соглашением.

Покупатель осуществляет оплату в следующем порядке:

- сумма в размер 3 000 000 рублей оплачивается наличными денежными средствами при подписании настоящего договора в виде задатка,

- сумма в размере 6 000 000 рублей оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных покупателю кредитной организацией АО «Россельхозбанк», после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в течении 3 рабочих дней.

Основной договор купли-продажи объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора должен быть заключен сторонам в срок до ДД.ММ.ГГГГ (1 месяц) включительно.

Срок по заключению основного договора купли-продажи начинает истекать с момента предоставления продавцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости со снятой отметкой об обременении и заверенной печатью и подписью уполномоченного органа.

Согласно пункту 3.3 указанного договора при не заключении договора купли-продажи в срок, установленный пунктом 1.5 настоящего договора, ни одна из сторон настоящего договора не вправе утверждать, что договор купли-продажи не был заключен не по ее вине, если она не сделала другой стороне предложение заключить договор купли-продажи объекта. Указанное предложение должно быть направлено СМС-сообщением, либо WhatsApp сообщением.

В случае если одна из сторон настоящего договора будет уклоняться от заключения осинового договора кули-продажи объекта, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить данный договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Покупатель должен обеспечить к сроку, указанному в пункте 1.5 настоящего договора, наличие у него денежных средств в сумме, достаточной для приобретения им объекта у продавца.

Согласно пункту 3.9 договора покупатель, заключая настоящий договор, подтверждает, что он к моменту его подписания выяснил все существенные условия кредитования его кредитной организацией и получил предварительное одобрение на получение кредита.

Если за не заключение основного договора купли-продажи объекта ответственен покупатель, задаток остается у продавца.

Как поясняет представитель истца, ответчиком выписка из Единого государственного реестра недвижимости о снятии ограничений была предоставлена ДД.ММ.ГГГГ, соответственно с указанной даты исчисляется месячный срок на заключение основного договора купли-продажи. Основной договор не был заключен, поскольку банки не одобряли заявку на кредит.

Между тем, согласно сведениям АО «Россельхозбанк» заявка ФИО3 одобрена ДД.ММ.ГГГГ и действительна 4 месяца с момента одобрения (л.д. 61).

Согласно ответу ПАО «РНКБ» ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обращался в банк для получения ипотечного кредита с целью приобретения недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ по заявке принято положительное решение, срок которого составляет 2 месяца, ДД.ММ.ГГГГ ввиду того, что продавец на подписание договора купли-продажи не явился, сделка не состоялась (л.д.135).

ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 направлено письменное уведомление о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором (л.д.64).

Из скриншотов переписки через WhatsApp видно, что ФИО4 имела намерение по продаже объектов недвижимости и неоднократно обращалась с подобными сообщениями в адрес ФИО3 (л.д.72-79).

Между тем, ФИО3 не соблюдены условия заключенного предварительного договора, которые обязывает покупателя получить предварительное одобрения на получение кредита и наличие денежных средств в сумме, достаточной для приобретения им объекта недвижимости у продавца, не использовано предварительное одобрение заявки на получение ипотечного кредита ПАО «РНКБ», с предложением заключить основной договор и либо продлить срок заключения основного договора не обращался.

При указанных обстоятельствах, в отсутствии направления в установленные сроки предложения ФИО3 о заключении основного договора, и вины со стороны ФИО5, суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Кроме того, приведенное положение статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в системной связи с абзацем первым пункта 2 статьи 435 того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом пункт 6 статьи 429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.

Поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, основной договор заключен не был, стороны не направили друг другу предложении о заключение основного договора в надлежащем порядке, обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ прекратили свое действие.

Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

В рассматриваемом случае правовая природа, переданной по предварительному договору купли-продажи, суммы в размере 3000 000 рублей, в силу положений действующего законодательства не может являться задатком, так как противоречит положениям пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору.

В этой связи требования ФИО4 об оставлении денежной суммы в размере 3 000 000 рублей у нее, удовлетворены быть не могут.

При указанных обстоятельствах встречное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО3 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4, прекращенным.

В остальной части встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Лаишевский районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.И. Бахтиева