Решение по делу № 2-135/2025 от 23.05.2025

Подлинник данного документа подшит в гражданском деле №, хранящемся в Мамадышском районном суде РТ

Копия

УИД 16RS0№-80

Дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 мая 2025 года <адрес> РТ

Мамадышский районный суд Республики ФИО2 в составе:

председательствующего судьи Гатиной Г.Р.,

с участием прокурора ФИО3,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Государственного жилищного фонда при ФИО2 Республики ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора социальной ипотеки, возложении обязанности возвратить жилое помещение, выселении, взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ :

Государственный жилищный фонд при ФИО2 Республики ФИО2 (далее – Фонд) обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора социальной ипотеки, возложении обязанности возвратить жилое помещение, выселении, взыскании задолженности.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1, ФИО5 был заключен договор социальной ипотеки №, во исполнение обязательств которого Фонд передал ФИО8 жилое помещение, расположенное по адресу: ФИО2, <адрес>, на условиях выкупа, о чем ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, который является актом приема-передачи. Истец свои обязательства выполнил надлежащим образом, передав квартиру в надлежащем техническом состоянии. ФИО1 и С.Б. надлежащим образом свои обязательства по внесению платы на условиях заключенного договора не исполняли. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. Решением Мамадышского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО1 в пользу истца были взысканы: текущий долг по платежам по договору социальной ипотеки в размере 587063 рубля 41 копейка, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 122710 рублей 56 копеек, уплаченная государственная пошлина в размере 9888 рублей 98 копеек.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка № по Мамадышскому судебному району Республики ФИО2 по гражданскому делу № вынесено заочное решение, которым с ФИО1 в пользу истца взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27684 рубля 36 копеек, а также расходы по государственной пошлине в размере 1030 рублей 53 копейки.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление с требованием о расторжении договора, погашении задолженности и освобождении жилого помещения. Ответчиком претензия оставлена без удовлетворения. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору составляет 1709809 рублей 75 копеек.

Ссылаясь на то, что в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору, Фонд имеет право расторгнуть договор, истец просит суд признать расторгнутым договор социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, признать ФИО1 утратившей право пользования жилым помещение, расположенным по адресу: ФИО2, <адрес>, выселить ответчика из указанного жилого помещения, обязать ее возвратить жилье по акту приема-передачи в надлежащем техническом состоянии, взыскать с ответчика в пользу Фонда задолженность по платежам, обеспечивающим право использования жилого помещения, в размере 32953 рубля 13 копеек, взыскать с ответчика 8 рублей 94 копейки за каждый день использования спорного жилого помещения, начиная со ДД.ММ.ГГГГ до дня вынесения судом решения, взыскать с ответчика 160 рублей 96 копеек за каждый день использования спорного жилого помещения, начиная с даты вынесения судом решения и до дня исполнения решения суда в части выселения и возврата квартиры истцу, взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Мамадышским районным судом Республики ФИО2 постанавливалось заочное решение об удовлетворении исковых требований истца, которое определением суда от ДД.ММ.ГГГГ было отменено, производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен, в исковом заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признала и суду показал, что другого жилого помещения для проживания не имеет, является пенсионеркой, испытывает финансовые трудности. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО6 в судебном заседании иск не признал, заявил ходатайство о применении срока исковой давности по начисленным платежам, обеспечивающим право использования жилого помещения, за пределами трехлетнего срока. При удовлетворении исковых требований в части выселения, просит отсрочить исполнение решения суда на 6 месяцев для разрешения ФИО1 вопроса с жильем.

Представитель третьего лица – Отдела по вопросам миграции ОМВД России по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен.

Выслушав в судебном заседании ответчика и ее представителя, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования о выселении, расторжении договора социальной ипотеки, возложении обязанности возвратить Фонду жилое помещение, подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Правоотношения по договору социальной ипотеки регулируются Законом Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в ФИО2", постановлением Кабинета Министров Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № "О дальнейших мерах по реализации Закона Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в ФИО2" и совершенствованию порядка предоставления жилья в рамках республиканской государственной поддержки", постановлением Кабинета Министров Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении Правил и порядка постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки в ФИО2".

В силу положений статей 3, 4 Закона Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в ФИО2" социальная ипотека - предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства.

Государственная поддержка развития жилищного строительства в ФИО2 осуществляется на основе принципов доступности, обеспечения содействия органов государственной власти и органов местного самоуправления в ФИО2 реализации жителями Республики ФИО2 конституционного права на жилище, платности, срочности, возвратности, адресности государственной поддержки с учетом доходов граждан, обеспечения защиты прав граждан и инвесторов.

Согласно статье 13 Закона Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в ФИО2" гражданам в ФИО2 в системе социальной ипотеки предоставляются следующие меры государственной поддержки:

1) получение жилья с различным уровнем оплаты первоначального взноса;

2) рассрочка платежей за полученное жилье на период до 28,5 лет;

3) возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства;

4) предоставление невыкупленной части жилья в наем (в том числе в случае невозможности своевременного внесения текущих платежей с возможностью последующего возобновления выкупа жилья);

5) при рождении, а также при усыновлении (удочерении) каждого ребенка семье, реализующей право на жилище в соответствии с настоящим Законом и зарегистрированной в качестве нуждающейся в государственной поддержке в улучшении жилищных условий, предоставляется право на оплату первоначального и текущего взносов за выкупаемое жилье в размерах, установленных законодательством.

Согласно Порядку определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке, утвержденному постановлением Кабинета Министров Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № "О дальнейших мерах по реализации Закона Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в ФИО2" и совершенствованию порядка предоставления жилья в рамках республиканской государственной поддержки", начальная стоимость 1 кв. м приобретаемого жилого помещения устанавливается специализированной организацией (Фондом). Стоимость неоплаченной части жилого помещения увеличивается из расчета 7% годовых ежемесячно (7/12 процента в месяц) со дня утверждения акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией. Ежемесячные платежи по рассрочке рассчитываются исходя из стоимости 1 кв. м жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения на момент платежа и поделенной на срок рассрочки платежа в месяцах. Срок рассрочки платежей определяется персонально по каждой семье на основании среднемесячного дохода семьи в расчете на одного гражданина.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между некоммерческой организацией «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики ФИО2» в лице социально-ипотечного потребительского кооператива «Строим будущее» и ФИО1, ФИО5 был заключен с договор социальной ипотеки №. Согласно п. 1.1 договора, договор предоставляет гражданину право выбора, право «использования» и возможность получения права собственности на проинвестированную специализированной некоммерческой организацией «будущую собственную квартиру». Оформление права собственности за гражданином осуществляется на основании справки Стороны о выплате пая, выдаваемой после зачисления на расчетный счет Фонда 100% платежей за будущую собственную квартиру, поступающих в виде задатков. Договор обеспечивает право гражданина выбрать свою будущую собственную квартиру, использовать ее после выбора и оформления будущей собственной квартиры в собственность после полного внесения суммы, преобразуемой кооперативом в пай (л.д. 12-14).

Исходя из условий договора, пунктов 3.1.1, 3.1.4, 3.1.9, ДД.ММ.ГГГГ гражданин (ответчики) обязаны внести сумму «задатка» в размере 1000 рублей с целью обеспечения участия в выборе, заполнить и подписать протокол; ежемесячно увеличивать сумму задатка по итогам «выбора» с целью обеспечения «права использования» «неоплаченных квадратных метров» выбранной «будущей собственной квартиры»; в целях паенакопления и оформления в собственность «будущей собственной квартиры» ежемесячно увеличивать сумму задатка до полного покрытия «неоплаченных квадратных метров» путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров» суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права на оформление права собственности будущей квартиры.

Согласно пункту 2.10 договора социальной ипотеки "задаток" - это сумма денежных средств, вносимая гражданином с целью обеспечения участия в "выборе", использования выбранной "будущей собственной квартиры" и выкупа "будущей собственной квартиры" в собственность. Часть "задатка" в форме предварительного накопления и первоначального взноса участвует в "выборе будущих собственных квартир" и учитывается при подведении итогов "выбора". Сумма «задатка», полученная за обеспечение обязательств Гражданина по выкупу «будущей собственной квартиры» при достижении стоимости «будущей собственной квартиры» преобразуется Кооперативом в пай Гражданина. Сумма "задатка", полученная за обеспечение обязательств по использованию удерживается Фондом в оплату за использование будущей собственной квартиры.

Согласно пункту 5.2.2. договора социальной ипотеки истец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения ответчиком условий договора.

Указанный в договоре протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина был подписан ФИО1, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому участникам по итогам выбора определено и передано жилое помещение, расположенное по адресу: ФИО2, <адрес>, общей площадью 54,4 кв.м. Первоначальная стоимость 1 кв. м условиями договора была определена в размере 23500 рублей. Указанный протокол предоставляет гражданину право заселения и регистрации по месту жительства, использования «будущей собственной квартиры» на условиях заключенного договора социальной ипотеки, является актом приема-передачи (л.д. 15).

Согласно условиям договора социальной ипотеки и протокола участия обязанностью ответчиков является ежемесячная оплата 0,19136328 кв.м., исходя из стоимости 1 кв. м. с учетом изменения стоимости неоплаченных квадратных метров выбранной будущей собственной квартиры.

Пунктом 7.1 протокола участия определен размер ежемесячного "изменения стоимости неоплаченных квадратных метров выбранной "будущей собственной квартиры" на дату подведения итогов, который составляет 7% годовых. Указанный размер изменяется решением Кабинета Министров Республики ФИО2. При осуществлении расчетов по внесению сумм задатка применяется действующий на дату внесения задатка размер изменения стоимости неоплаченных квадратных метров выбранной будущей собственной квартиры.

Подписав договор социальной ипотеки и протокол участия, участники тем самым приняли все указанные в них условия и согласились исполнять свои договорные обязательства в том виде, как они были определены условиями соглашения. На день рассмотрения судом требований истца условия договора социальной ипотеки и протокола участия не изменены, они не признаны недействительными, договор социальной ипотеки не расторгнут и не прекращен.

Фонд со своей стороны обязательства по договору социальной ипотеки исполнил надлежащим образом - передал гражданам квартиру в надлежащем техническом состоянии.

Однако обязательства по оплате за предоставленное жилое помещение гражданами, заключившими вышеуказанный договор социальной ипотеки, надлежащим образом не исполняются.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер.

Решением Мамадышского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО1 в пользу истца были взысканы: текущий долг по платежам по договору социальной ипотеки в размере 587063 рубля 41 копейка, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 122710 рублей 56 копеек, уплаченная государственная пошлина в размере 9888 рублей 98 копеек (л.д. 25-29, 32-36).

Определением Мамадышского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу № в части исковых требований Фонда к ФИО5 о взыскании денежных средств прекращено (л.д. 30-31).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору составляет 1709809 рублей 75 копеек.

Согласно адресной справке, ответчик ФИО1 в спорном жилом помещении зарегистрирована и проживает с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.63).

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с требованием об освобождении жилого помещения, расторжении договора социальной ипотеки, передачи квартиры по акту приема-передачи (л.д. 38), которое оставлено без удовлетворения.

Приказами Фонда утверждены ставки оплаты права пользования (найма) жилыми помещениями в рамках Программы социальной ипотеки, а именно: приказом от ДД.ММ.ГГГГ № установлена ставка оплаты права пользования (найма) в размере 5 рублей за 1 кв. м. «неоплаченных квадратных метров»; приказом от ДД.ММ.ГГГГ №-П утверждена ставка арендной платы в <адрес> за 1 кв. м. жилого помещения в месяц в размере 90 рублей.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполняет свои обязательства по договору социальной ипотеки в течение длительного периода времени, подобное нарушение условий договора, заключенного с истцом, является существенным и по смыслу пункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 3.3.2 договора дает истцу право расторгнуть сделку в одностороннем порядке.

Поскольку суд пришел к выводу о наличии оснований для признания договора социальной ипотеки расторгнутым по мотиву существенного нарушения его условий участником, ответчик ФИО1 утрачивает право пользования спорной квартирой, это является основанием для признания ответчика утратившей право пользования спорным жилым помещение. Как следствие перечисленных выше юридически значимых обстоятельств, являются обоснованными требования истца о выселении ФИО1 из спорного жилого помещения, о возложении на ответчика как участника договора обязанности передать истцу по акту приема-передачи находившееся в ее пользовании жилое помещение.

Согласно статье 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Учитывая, что ответчик ФИО1 другого жилья не имеет, является пенсионеркой, суд считает возможным отсрочить исполнение решения суда в части выселения и возвращения жилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании пункта 7.1.2 договора, в случае расторжения договора, уплаченная гражданином сумма "задатка", обеспечивающего приобретение "права пользования", возврату не подлежит и удерживается фондом в качестве целевого финансирования фонда, в размере, покрывающем рассчитанную поверенным сумму за фактическое использование поверенным гражданином "будущей собственной квартиры".

За период проживания с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчику начислены платежи, обеспечивающие право использования квартиры, по ставкам, утвержденным приказами Фонда, с учетом площади жилого помещения, в размере 47475 рублей 55 копеек. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком оплачены задатки, обеспечивающие права использования квартиры, в размере 14522 рубля 42 копейки, задолженность составляет 32953 рубля 13 копеек.

Эти расчеты судом проверены и признаются верными, соответствующими условиям договора социальной ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Разрешая требования о взыскании образовавшейся задолженности по платежам суд считает необходимым удовлетворить ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности по начисленным платежам за пределами трехлетнего срока.

Так, Фондом заявлена к взысканию задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день исполнения решения суда в части выселения и возврата жилого помещения Фонду. Иск был подан в суд ДД.ММ.ГГГГ по почте (л.д. 56).

Таким образом, задолженность, образовавшаяся до ДД.ММ.ГГГГ взысканию не подлежит ввиду пропуска срока исковой давности, с ФИО1 подлежит взысканию задолженность за пользование жилым помещением за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9496 рублей 90 копеек.

Как следует из пункта 7.1.1, при расторжении договора удерживается сумма задатка в размере 1000 рублей.

Кроме того, начиная со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик должна уплатить 8 рублей 94 копейки (54,4 кв. м х 5 руб. х12 мес./365 дн.) за каждый день пользования жилым помещением.

Начиная с даты вынесения судом решения ответчиком надлежит уплатить 160 рублей 96 копеек (54,4 кв. м х90 руб. х12 мес./365 дней) за каждый день пользования жилым помещением до момента фактической передачи жилого помещения истцу.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу Фонда подлежат взысканию понесенные расходы на оплату государственной пошлины в размере 24000 рубля.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать договор социальной ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между некоммерческой организацией «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики ФИО2» и ФИО1, расторгнутым.

Признать ФИО1 (ИНН №) утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ФИО2, <адрес>.

Выселить ФИО1 (ИНН №) из жилого помещения, расположенного по адресу: ФИО2, <адрес>.

Возложить на ФИО1 (ИНН №) обязанность передать Государственному жилищному фонду при ФИО2 Республики ФИО2 (ИНН <***>) жилое помещение, расположенное по адресу: ФИО2, <адрес>, по акту приема-передачи в надлежащем техническом состоянии.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу Государственного жилищного фонда при ФИО2 Республики ФИО2» (ИНН <***>) задолженность по платежам, обеспечивающим право использования жилого помещения, в размере 9496 (Девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей 90 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 24000 (Двадцать четыре тысячи) рублей.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу Государственного жилищного фонда при ФИО2 Республики ФИО2» (ИНН <***>) 8 рублей 94 копейки за каждый день пользования жилым помещением, начиная со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу Государственного жилищного фонда при ФИО2 Республики ФИО2» (ИНН <***>) 160 рублей 96 копеек за каждый день использования жилого помещения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, и до исполнения решения суда в части выселения и возврата квартиры.

Отсрочить исполнение решения суда в части выселения и возвращения жилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики ФИО2 в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Мамадышский районный суд Республики ФИО2.

Судья подпись

Копия верна

Судья Гатина Г.Р.

Решение вступило в законную силу «_____»__________________

Судья Гатина Г.Р.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ