УИД 50RS0<№ обезличен>-04
№ 2-408/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Химки, <адрес> 11 февраля 2025 года
Химкинский городской суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Ефремовой Е.Ю.
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств, возмещении убытков, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ
ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств, возмещении убытков, судебных расходов, ссылаясь на то, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка ответчик не предоставил сведения о наличии обременений в виде охранной зоны ЛЭП, таким образом, наличие ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю является существенными обстоятельствами, влияющими на правильное формирование воли покупателя на приобретение земельного участка.
На основании изложенного, истец после уточнения иска просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с к/<№ обезличен>, заключенный с <дата>, взыскать с ответчика уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты>., дополнительные расходы (убытки) в размере <данные изъяты> в размере <данные изъяты> расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>., транспортные расходы в размере <данные изъяты>
Представитель истицы в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что истец не является специалистом и, осмотрев земельный участок, рядом с которым проходили столбы с проводами, не могла предположить, что приобретаемый ею земельный участок частично расположен в охраной зоне, в связи с чем лишь часть земельного участка можно использовать под строительство, а также в охраной зоне ЛЭП нельзя сажать насаждения, нельзя ее огораживать забором. Тем, самым приобретя указанный земельный участок, использовать его полностью по назначению она не может. Более того, указала, что ответчиком поставлено в извечность о водоохраной зоне на земельном участке.
Представитель ответчика в судебном заседании указала, что истицу при осмотре земельного участка информировали о наличии на нем охраной зоны ЛЭП, однако, данное обстоятельство, действительно, не было включено в договор купли-продажи. Кроме того, показала, что при осмотре участка истица видела ЛЭП и при должной осмотрительности могла на публичной кадастровой карте посмотреть границы такой зоны. Также показала, что охранная зона ЛЭП занимает лишь 45% земельного участка, в связи с чем жилой дом на нем истица построить может. Также показала, что истице было предложено заключить мировое соглашение, в частности ответчик мог оказать бесплатные услуги по продаже указанного земельного участка либо выкупить сотку от соседнего земельного участка, на что истица не согласилась. Пояснила суду, что в данной местности ответчик продал также несколько земельных участков без каких-либо замечаний со стороны клиентов.
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при указанной явке.
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующему.
Согласно выписке из ЕГРИП основанным видом деятельности ответчика является покупка и продажа недвижимого имущества, как пояснила сторона ответчика, в д. Владычино ответчиком было продано несколько земельных участков.
Судом установлено, что ИП ФИО2 и ФИО1 <дата> заключили договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты>м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (п.1.1).
Согласно п. 1.2 договора продавец подтверждает свое полное право на распоряжение земельным участком, что земельный участок свободен от каких-либо обязательств как со стороны третьих лиц, так и со стороны продавца, в залоге, под арестом, запрещением не находится, предметом спора не является.
П. 2.1 договора установлена его цена – <данные изъяты>.
Судом установлено, что истицей денежные средства в сумме <данные изъяты>. выплачены ИП ФИО2, что подтверждено представленными чеками и распиской, а также не отрицалось ответчиком в судебном заседании.
Согласно градостроительного плана, а также выписке из ЕГРП земельный участок с к/н <№ обезличен> частично расположен в охраной зоне инженерных сетей (ЛЭП).
Согласно преамбуле Закона Российской Федерации от <дата> N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в сферу регулирования данного Закона входят отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг.
Как следует из абзаца 6 преамбулы Закона Российской Федерации от <дата> N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавцом является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.
Таким образом, деятельность ответчика при заключении с истцом договора купли-продажи земельного участка необходимо квалифицировать в качестве предпринимательской и применить к спорным правоотношениям положения Закона Российской Федерации от <дата> N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар
Особенности купли-продажи земельных участков определены в статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) которой установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
К такой информации относятся также сведения об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.
Продавец в п. 1.2 договора купли-продажи сообщил недостоверную информацию об отсутствии ограничений в использовании земельного участка, тем самым не выполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ.
При этом наличие ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на правильное формирование воли покупателя земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
В пункте 2 указанной статьи содержится перечень тех сведений, которые должна в обязательном порядке содержать информация о товаре, доводимая изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.
В соответствии с пунктом 3 статьи 10 названного закона информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.
Из приведенной нормы закона следует, что на продавце лежит обязанность по предоставлению потребителю информации, обеспечивающей возможность его правильного выбора.
Установленный данной нормой обязательный перечень информации не является исчерпывающим и не освобождает продавца от предоставления иной информации, если она имеет значение для указанного в пункте 1 статьи 10 правильного выбора товара потребителем.
Поскольку наличие обременения товара имеет для покупателя существенное значение, то сведения об этом также относятся к информации о товаре, которую изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю.
В силу статьи 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков (пункт 1).
Доказательств, соответствующих требованиям статей 59, 60 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о том, что до заключения договора купли-продажи истцу была предоставлена вся необходимая информация относительно имеющихся обременений по использованию земельного участка, о наличии на земельном участке охранных зон минимальных расстояний ЛЭП, о которых продавцом не могло не быть известно, суду не представлено.
Согласно ответа ПАО «Россети Московский регион» - Северные электрические сети от <дата> земельный участок с к/н <№ обезличен> обременен охранной зоной линии электропередачи Охранной зоной ВЛ-6 кВ ф.ЦРП-35 с.1+ТП-371-ТП-316 с.1-ТП-314 с.1+отпайка на КТП-1210 (ф. Владычинский). Границы охраной зоны установлены по всей длине линии электропередачи на расстоянии 10 м по обе стороны от крайних проводов в соответствии с классом напряжения.
Согласно норм действующего законодательства в охранной зоне ЛЭП запрещается производить строительство зданий и сооружений, осуществлять горные, мелиоративные работы, производить посадку деревьев, полив сельскохозяйственных культур и пр.
Как указала сторона истца ФИО1 является многодетной матерью и приобрела данный земельный участок для строительства жилого дома, о чем было первоначально указано ответчику при его приобретении, что не оспаривалось ответчиком в суде.
Согласно представленным ответчиком документам охранная зона ЛЭП занимает 374 м, то есть менее 45% участка.
Поскольку требования истицы основаны на ФЗ «О защите прав потребителей», то на ответчике лежит бремя доказывания доведения до истицы информации о наличии обременений на земельном участке.
Согласно представленной распечатке из мессенджера истица <дата> прислала ответчику фотографию с ЕГРП со схемой участка и указала на пунктиры на нем, на что ответчик указал, что это либо лесная полоса (убираем) либо прибрежная защитная полоса. На постройку это не влияет, можно строить.
<дата> ответчик прислал истице градостроительный план земельного участка. При этом, данный план был изготовлен на основании заявления ФИО2 от <дата>, электронная подпись на плате действительна до <дата>.
Таким образом, наличие ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю является существенным обстоятельством, влияющим на правильное формирование воли покупателя земельного участка.
Принимая во внимание, что при заключении договора купли-продажи, истец разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участком, как покупатель, не мог, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было, ответчик, гарантируя, что ограничений в пользовании объектом недвижимости не имеется, действуя разумно и добросовестно, принял на себя все возможные риски, связанные с такой гарантией, что должно быть учтено при рассмотрении заявленных требований.
К доводу ответчика о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка ФИО1 была осведомлена о наличии обременений, ничем не подтверждены.
То обстоятельство, что ФИО1 при осмотре видела линию электропередач, а также могла посмотреть все имеющие обременения земельного участка на публичной кадастровой карте не могут повлиять на существо выносимого решения, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка с профессиональным участником рынка вправе была рассчитывать на получение полной информации о свойствах земельного участка и наличии обременений.
Учитывая, что при заключении договора купли-продажи от <дата> ФИО1 разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в использовании участка не могла, так как в договоре купли-продажи не отражены обременения, а ответчик о наличии данных ограничений при заключении договора не сообщил, несмотря на то, что занимается на профессиональной основе покупкой и продажей недвижимого имущества, деятельность которой связана в том числе с предоставлением услуг при купле-продаже недвижимого имущества, деятельность агентства недвижимости за вознаграждение и других услуг, то суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от <дата>.
При разрешении заявленных требований по существу суд приходит к выводу о том, что продавцу, в силу своей профессиональной деятельности, было достоверно известно о том, что продаваемый им земельный участок находится в зоне с особыми условиями хозяйственного использования и имеет ограничения для его использования. Сведений о том, что данная информация была доведена до покупателя суду не представлено.
С учетом изложенного выше, исковые требования о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ответчика денежных средств, оплаченных по договору в размере 5 940 000 рублей, подлежат удовлетворению.
В соответствии с абзацем 5 пункта 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
<дата> ФИО1 произведена оплата в ПАО «Россети Московский регион» за технологическое присоединение в размере <данные изъяты>. Указанный договор исполнен, в материалах дела имеются сведения о технических условиях, в связи с чем суд приходит к выводу о взыскании с ответчика указанных убытков без учета копеек, поскольку требований о взыскании 06 копеек заявлено не было, а согласно ст. 196 ГПК РФ суд не может выйти за рамки заявленных требований.
Судом установлено, что истицей понесены расходы в сумме <данные изъяты> по договору на выполнение инженерно-геологических изысканий от <дата>, заключенному с ИП ФИО5
Так, согласно договора ИП ФИО5 обязался провести на указанном выше земельном участке инженерно-геологические изыскания в объеме 5 скважин глубиной 1000 п.м. и предоставить материалы по результатам выполненных работ.
Между тем, каких-либо доказательств того, что указанный договор был исполнен, суду не представлено, как и не представлено доказательств того, что истица обращалась к исполнителю за возвратом денежных средств ввиду невозможности исполнения договора. При этом, согласно п.4.4 договора подрядчик возвращает аванс за минусом суммы исходя из одного дня выезда – <данные изъяты>. Каких-либо выездов с бурением скважин осуществлено не было.
А потому указанное требование заявлено преждевременно.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истицей понесены расходы по оплате юридических услуг на основании договора от <дата> в размере 25000 руб., а также транспортные расходы, которые согласно п. 4 договора, заказчик оплачивает отдельно, в сумме <данные изъяты>
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от <дата> N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Разумность пределов взыскиваемых расходов является оценочной категорией, определяется с учетом особенностей конкретного дела: сложности, характера рассматриваемого спора и категории дела, количества судебных заседаний, продолжительности подготовки к рассмотрению дела, объема оказанных услуг представителем.
В силу пп. 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Учитывая сложность гражданского дела, что исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, учитывая объем оказанных юридических услуг – участие представителя истца в судебных заседаниях в суде первой инстанции, подготовка иска, уточнений к иску, учитывая также разумность и справедливость, суд считает, что заявленная сумма с учетом транспортных расходов является несоразмерной объему оказанных услуг и подлежит снижению до <данные изъяты>
Кроме того, на основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию госпошлина с учетом пропорционального удовлетворения исковых требований, а также с учетом того, что требование о возврате уплаченных денежных средств вытекает из основного нематериального требования о расторжении договора, в размере <данные изъяты>
Суд разъясняет, что по письменному заявлению истицы излишне уплаченная госпошлина будет возвращена.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ
Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с к/н <№ обезличен> от <дата>, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1.
Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты>., убытки в размере <данные изъяты>., расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты>., госпошлину в размере <данные изъяты>
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <№ обезличен>
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца.
Мотивированное решение изготовлено <дата>.
Судья Е.Ю. Ефремова