Решение по делу № 2-1756/2023 от 30.08.2023 - о взыскании задолженности по арендным платежам и суммы неосновательного обогащения.

№

№ 2-1756/2023

Решение

Именем Российской Федерации

г.Оренбург 30 августа 2023 года

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи М.Е. Манушиной

при секретаре судебного заседания Е.В. Вырлееве-Балаеве,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений администрации <адрес> к ФИО3 о взыскании задолженности по арендным платежам и суммы неосновательного обогащения,

установил:

истец обратился в суд с названым иском, указав, с учетом уточнений, что между ГУП «<данные изъяты> и ИП ФИО3 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов расположенных по адресу: <адрес>. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ был заменен арендодатель на Комитет по управлению имуществом <адрес>, а также уточнен объект договора:

- административное здание с подвалом литер Е общей площадью № кв.м., кадастровый №;

- здание гаража литер Г общей площадью № кв.м., кадастровый №;

- здание гаража литер Г1 общей площадью № кв.м., кадастровый №.

Дополнительным соглашением договор аренды был расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, установлен размер арендной платы за пользование объектами недвижимости в размере 22195 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена в адрес ответчика претензия о необходимости погашения задолженности за фактическое пользование за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 269324 рублей. Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> оплатило указанную задолженность.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил претензию с просьбой оплатить задолженность за фактическое пользование объектами и освободить объекты недвижимости, на которую ответа не последовало.

Истец недополучил арендные платежи в сумме 809759 рублей 52 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27611 рублей 78 копеек

Незаконно пользуясь земельным участком, ответчик неосновательно обогатился за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1158967 рублей 74 копеек.

Истец просит взыскать с ответчика сумму в размере 2159859 рублей 43 копеек, из которых: неосновательное обогащение – 1968727 рублей 26 копеек, проценты – 191132 рубля 17 копеек, обязать ответчика освободить объекты недвижимости, передав их по акту приема-передачи истцу.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям и обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что на сегодня объекты недвижимости истцу не переданы. У истца имеется два расчета, один по земле, второй по зданию, итоговая сумма была получена сложением данных сумм. При передаче имущества в 2009 году составлялся акт передачи имущества. В договоре аренды предусмотрен порядок передачи имущества при прекращении действия договора аренды. Основанием для заключения дополнительного соглашения послужило обращение ответчика в 2019 году. Ответчик обратился к истцу с вопросом выкупа спорного помещения, но такой возможностью истец не располагал. Было принято решение о смене арендодателя, с целью последующей продажи имущества. На земельном участке расположено три объекта, административное здание и два здания гаража. Данные объекты были переданы по договору аренды. Ответчик осуществлял непосредственное пользование земельным участком, так как на земельном участке располагалось имущество ответчика, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ. В данном акте установлено, что ответчик хранит на земельном участке автозапчасти, устроил стоянку автомобилей. На земельном участке не установлено конкретное место под стоянку автомобилей. Земельный участок был сформирован, планировалась передача земельного участка в аренду. При выезде специалисты неоднократно устанавливали нахождение автомобильной стоянки на спорном земельном участке. Согласно закону, смена арендодателя не является основанием для прекращения ранее заключенного договора аренды.

Представитель ответчика ФИО2, действующий по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал. Пояснил, что ФИО3 не занимает здания с 2019 года, ключи были переданы арендодателю – муниципальному предприятию. Дополнительное соглашение заключали с КУИ, так как рядом со спорным участком имеется участок, принадлежащий ФИО4, который может проехать на свой объект только через спорный объект. Ответчик с ФИО4 достигли соглашения о том, чтобы был продлен договор аренды с последующим выкупом земельного участка у ответчика ФИО4 Переписку с истцом в 2021 году вел сам ФИО4 После переписки в 2021 ответчик и ФИО4 были вынуждены разорвать свои отношения, в связи с тем, что ФИО4 не устроила цена. Передача спорных строений ничем подтвердить не могут, так как прошло много времени с момента передачи, а именно с июля 2019 года. Также считает, что дополнительное соглашение недействительно, так как в тот момент ответчик находился в стадии банкротства, и не было получено соглашение финансового управляющего на заключение данного дополнительного соглашения. На сегодня дополнительное соглашение ни признано недействительным. Производство возврата помещение по акту не предусмотрено. Ответчик вернул имущество ДД.ММ.ГГГГ и до момента заключения дополнительного соглашения истец не направлял ни одной претензии. Ответчик пояснял, что пользоваться данными объектами невозможно в связи с тем, что там нарушена электропроводка, теплоснабжение, иные коммуникации. Ответчик готов провести осмотр спорного объекта, но истец уклонился от данного осмотра. Был составлен акт осмотра. Было установлено, что отсутствуют замки на дверях, можно свободно пройти в любое помещение. В одном из гаражей было обнаружено лицо без определенного места жительства. Спорные помещения были освобождены от имущества в июле 2019 года.

В судебном заседании третье лицо ФИО4 пояснил, что он действительно проезжает к своему участку через спорный объект, со всех остальных сторон проезда не имеется. Собственником смежного участка он является с 2017 года. Ответчика он там не видел давно. В гараже литер Г сейчас проживают бомжи, здание находится в аварийном состоянии. Двери везде стоят, вход свободный, замков нет. Иногда бывает, что его машина стоит на спорном земельном участке, пока он открывает ворота для въезда на свою территорию. На спорном объекте постоянно кто-то стоит, он постоянно оттуда выгоняет чужие машины. Лицо без определенного места жительства, которое было обнаружено в гараже, живет там больше года. Спорное имущество находится в открытом состоянии уже давно. Вокруг достаточно много производственных баз. Иногда заезжают посторонние лица, которые ошибаются адресом.

Истец ФИО3, третьи лица ФИО5, ФИО6, представитель ООО «Стелла» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

В письменном отзыве третье лицо ФИО6 указал, что определением <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство о банкротстве ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утверждена А.. Решением <адрес> суда от ДД.ММ.ГГГГ введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев, сообщение опубликовано ДД.ММ.ГГГГ. Он утвержден финансовым управляющим, им были предприняты меры по розыску имущества должника путем направления запросов, однако имущество не установлено, за исключение того, какое включено в конкурсную массу. Комитет по управления имуществом <адрес> обратился в <адрес> суд <адрес> с заявлением об установлении задолженности в размере 2593915 рублей 93 копеек и включении ее в реестр требований кредиторов должника. Заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ принято к производству. На запрос должнику получен ответ, что заявление не обосновано и должник имуществом не пользуется с 2018 года. Им был осуществлен выезд на место и установлено, что объекты закрыты и какого-либо имущества должника по данному адресу не имеется. Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было прекращено по заявлению кредитора, исходя из срока возникновения заявленного истцом (период предполагаемого пользования приходится на производство по делу о банкротстве, в связи с чем, платежи относятся к категории текущих). ДД.ММ.ГГГГ процедура реализации имущества должника завершена. Факт пользования спорным имуществом ничем не подтвержден, доказательства этого представлены не были, в противном случае данные обстоятельства являлись предметом рассмотрения в ходе процедуры банкротства на предмет текущей задолженности. Истец не обращался к финансовому управляющему с заявлением о включении в реестр текущих требований, а обратился с иском после завершения процедуры реализации имущества. Признаки незаконных действий ФИО3 не выявлены. Просит в иске отказать.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика и третье лицо, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Городские объекты инженерной инфраструктуры» и ИП ФИО3 заключен договор аренды на следующие объекты по адресу: <адрес>:

- двухэтажное административное здание с подвалом литер Е общей площадью № кв.м.;

- одноэтажное здание гаража литер Г общей площадью № кв.м.;

- одноэтажное здание гаража литер Г1 общей площадью № кв.м.

Срок действия договора – 10 лет.

Распоряжением КУИ <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право хозяйственного ведения МУП <данные изъяты>, в том числе, на объекты, переданные в аренду в соответствии с названным договором. Имущество включено в состав муниципальной казны.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к указанному договору КУИ <адрес> и ИП ФИО3 согласовали изменение с ДД.ММ.ГГГГ преамбулы договора, указав в качестве арендодателя Комитет по управлению имуществом <адрес>. Также сторонами уточнены объекты аренды с указанием адреса: <адрес>:

- административное здание, нежилое, литер Е, общей площадью № кв.м., кадастровый №;

- здание гаража литер Г, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №;

- здание гаража литер Г1, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №.

Дополнительным соглашением установлен размер арендной платы за пользование объектами недвижимости в размере 22195 рублей.

Также дополнительным соглашением стороны согласовали договор аренды считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика ФИО3 направлена претензия о необходимости погашения задолженности за фактическое пользование объектами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 269324 рублей.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО <данные изъяты> оплатило указанную задолженность.

ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика ФИО3 направил претензию с просьбой оплатить задолженность за фактическое пользование объектами, доказательств оплаты ответчиком не предоставлено.

Из Акта проверки использования нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ следует, что вышеуказанные объекты недвижимости на момент проверки закрыты частично. В здании располагается офис фирмы ФИО3, который на момент проверки отсутствовал. В Акте проверки от ДД.ММ.ГГГГ указано, что объекты недвижимости и земельный участок с кадастровым номером №, на котором эти объекты расположены, занимает ФИО3 под офис, стоянку автомобилей, гараж, хранение автозапчастей. Пользователь от подписи отказался.

Определением <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) с введением процедуры реструктуризации долгов.

Решением <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры реализации имущества.

Определением <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по требованию Комитета по управлению имуществом <адрес> об установлении кредиторской задолженности в сумме 2593915 рублей 93 копеек и включении её в реестр требований кредиторов прекращено, поскольку дело о несостоятельности должника возбуждено определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, а сбережение должником денежных средств в связи с пользованием имуществом без оплаты возникло в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть после возбуждения судом дела о банкротстве должника, что позволяет квалифицировать обязательство должника по возмещению кредитору полученного неосновательного обогащения, как текущее.

Определением <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ завершена процедура реализации имущества должника ФИО3

По выписке из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ в связи с принятием решения о признании его несостоятельным (банкротом).

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из разъяснений, изложенных в п.6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, следует, что требования о взыскании арендных платежей за периоды, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве арендатора, являются текущими и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Согласно п.2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель обязан передать арендатору арендованные объекты по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора.

Факт передачи нежилых объектов арендатору ФИО3 подтверждается актом приема-передачи, подписанным ФИО3 и представителем арендодателя О..

На основании п.2.2. договора в случае окончания срока действия договора арендатор обязан освободить арендованные объекты и возвратить их арендодателю на основании двустороннего акта в течение 15 рабочих дней.

Довод представителя ответчика о том, что арендованные объекты переданы арендатором первоначальному арендодателю МУП <данные изъяты> суд отклоняет, поскольку никаких доказательств данного обстоятельства ответчиком суду не предоставлено.

Также суд признает необоснованным довод представителя ответчика о недействительности дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по причине его заключения без участия финансового управляющего.

В соответствии с п.5 ст.213.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего сделки или несколько взаимосвязанных сделок по приобретению, отчуждению или в связи с возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем пятьдесят тысяч рублей, недвижимого имущества, ценных бумаг, долей в уставном капитале и транспортных средств.

На основании п.1 ст.173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Ответчиком не представлено суду доказательств того, что финансовый управляющий обращался в суд с иском об оспаривании названного дополнительного соглашения, и оно было признано судом недействительной сделкой.

Довод представителя ответчика о том, что спорные объекты находятся в ненадлежащем состоянии, судом отклоняется. В акте приема-передачи к договору аренды сторонами подтверждено, что на момент подписания акта сдаваемые в аренду объекты находятся в удовлетворительном состоянии.

Доказательств того, что ответчик обращался к арендодателю с претензиями по поводу состояния арендованного имущества, суду не представлено. Поэтому, если имущество передано в удовлетворительном состоянии, то последующее ухудшение такого состояния не зависело от арендодателя.

Довод представителя ответчика о том, что спорные здания не используются ответчиком с 2019 года, не имеют юридического значения по делу, поскольку из вышеуказанных положений закона следует, что обязанность арендатора по внесению арендодателю арендной платы прекращается только после возврата арендованного имущества.

Из вышеуказанных условий договора аренды следует, что имущество арендатору передается по акту приема-передачи и возвращается им арендодателю также по акту приема-передачи.

Соответственно, отсутствие акта приема-передачи, подтверждающего возврат арендодателю переданного в аренду имущества, дает арендодателю право требовать уплаты арендных платежей за все время просрочки возврата имущества.

Таким образом, с момента расторжения договора аренды и до фактического возврата спорного имущества неосновательное обогащение на стороне арендатора заключается в совокупности платежей, равных арендной плате за соответствующий период.

На основании п.п.9.25, 9.27 Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "<адрес>", утвержденного решением Оренбургского городского совета от 31.08.2020 № 969, размер арендной платы по договорам аренды определяется без проведения торгов на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с применением коэффициента социальной значимости использования объекта.

Представленный истцом расчет задолженности за фактическое использование нежилых строений соответствует вышеуказанным положениям законодательства, с учетом отчетов об оценке. Доказательств ошибочности или необоснованности расчета задолженности ответчиком не представлено.

При этом суд находит необоснованным требование истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за использование земельного участка.

Согласно п.п.1,2 ст.652 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

На основании п.п.1,2 ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из вышеизложенного, «иного» в сравнении с положениями закона в части определения размера арендной платы сторонами предусмотрено не было. Поэтому размер арендной платы за использование зданий включает в себя, в т.ч. и плату за использование земельного участка. Доказательств того, что ответчиком использовался земельный участок в границах, превышающих участок, необходимый для использования зданий, суду не предоставлено.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за использование земельного участка удовлетворению не подлежат.

На основании п.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Частью 4 данной статьи установлено, что в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 4.3. договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель имеет право взыскать неустойку в размере 0,1% от общей суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Соответственно, поскольку договором аренды предусмотрена неустойка за неисполнение обязательства, постольку требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом суммы удовлетворенных исковых требований с ответчика в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 11597 рублей 60 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Департамента имущественных и жилищных отношений администрации <адрес> удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО3 в пользу Департамента имущественных и жилищных отношений администрации <адрес> задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 809759 рублей 52 копейки.

Обязать ФИО3 освободить следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>:

- двухэтажное административное здание, нежилое, литер Е, общей площадью № кв.м., кадастровый №;

- одноэтажное здание гаража литер Г, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №;

- одноэтажное здание гаража литер Г1, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №

путем их передачи Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации <адрес> по акту приема-передачи.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере 11597 рублей 60 копеек.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29.09.2023.

Судья М.Е.Манушина