Дело № 2-362/2023 02 февраля 2023 года
29RS0014-01-2022-005343-62
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе
председательствующего судьи Ждановой А.А.
при секретаре судебного заседания Максимовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Платинум» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Платинум» (далее – ООО «Платинум», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве от 12 ноября 2021 года №173 в размере 109 000 руб.
В обоснование иска указало, что 12 ноября 2021 года между ответчиком и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве № 173 (далее – Договор). В соответствии с Договором, застройщик (истец) обязался в предусмотренный срок построить многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Архангельск, территориальный округ Майская горка, пересечение ..., после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства – оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Объектом долевого строительства являлась квартира <№>, площадью 34,91 кв.м. При этом фактическая площадь объекта может быть уточнена к моменту его фактической передачи. Цена договора составила 3 491 000 руб. Согласно техническому паспорту, фактическая площадь квартиры ответчика составила 36 кв. м., в том числе лоджия площадью 1,4 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5). В силу положений п. 3.4 Договора, в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более, чем на 1 %, участник долевого строительства производит Застройщику доплату до полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта застройщиком, оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 100 000 руб. за 1 кв.м. 24 февраля 2022 года в адрес ответчика направлено уведомление об увеличении площади объекта и необходимости внести дополнительную плату, в связи с неисполнением которого 29 апреля 2022 года в адрес ответчика направлена претензия. Поскольку ответчик в добровольном порядке не произвел доплату, истец обратился в суд с заявленными требованиями.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Ответчик в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 12 ноября 2021 года между ООО «Платинум» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 173.
В соответствии с договором, застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со помещениями общественного назначения на нижних этажах по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, территориальный округ Майская горка, пересечение ... и ..., а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объект долевого строительства, определенный договором. Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства является квартира за номером <№>, которая будет находиться в данном доме на 10 этаже, общей (оплачиваемой) площадью 34,91 кв.м, в том числе лоджия площадью 1,37 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Также договором предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.
Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составила 3 491 000 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра площади 100 000 руб.
13 января 2022 года между застройщиком и участником долевого строительства – ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 173 от 12 ноября 2021 года, в котором указана общая площадь передаваемой квартиры – 34,6 кв.м, без учета лоджии, площадью 2,8 кв.м.
В адрес ответчика направлено уведомление от 04 февраля 2022 года о необходимости доплаты стоимости квартиры в размере 109 000 руб. (100 000 руб. * 1,09 кв. м) руб. в связи с увеличением площади готового объекта.
В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее ГрК РФ), для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Таким образом, площадь переданного ответчикам объекта долевого строительства следует определять из данных технического паспорта дома на момент ввода в эксплуатацию.
По заданию застройщика ООО «Платинум» ООО «Земресурс» были произведены обмеры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на нижних этажах, почтовый адрес: г. Архангельск, ...).
Согласно указанным обмерам фактическая площадь квартиры за номером <№> составила 34,6 кв.м, без учета лоджии площадью 2,8 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5).
Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 1,09 кв.м ((34,6 + 2,8*0,5) - 34,91), что составляет 3 % общей фактической площади квартиры.
В силу положений п. 3.4 договора, в случае увеличения фактической площади Объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 100 000 руб. за 1 кв. м.
Таким образом, информация о возможности изменения площади объекта долевого строительства в результате строительства доведена до сведения участника долевого строительства, что очевидно следует из содержания договора участия в долевом строительстве.
Доказательством передачи ответчику объекта именно указываемой площади является акт передачи объекта, который не оспорен и подтверждает объем исполненных обязательств застройщиком, в том числе, и в части площади переданной квартиры.
Подписывая передаточный акт 13 января 2022 года, ответчик выразила свое согласие с содержанием п. 1, согласно которому установлено, что общая площадь квартиры составила 34,6 кв.м и лоджии 2,8 кв.м.
Принимая во внимание установленную договором обязанность по оплате разницы между предусмотренной договором и фактической площадью квартиры, несогласие ответчика с необходимостью доплаты денежных средств расценивается как уклонение от исполнения ранее принятых обязательств в соответствии с договором участия в долевом строительстве.
Направление сообщения о доплате за пределами срока, установленного договором, свидетельствует о нарушении порядка и способа оплаты полной стоимости квартиры, но не может исключать обязанность по полной оплате цены договора, которая определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Согласно представленному истцом расчету, размер доплаты составляет 109 000 руб. и определен как произведение стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства на размер превышения площади (100 000 руб. * 1,09 кв. м).
Указанный расчет судом проверен, соответствует условиям договора, сомнений не вызывает, ответчиком не оспорен, в связи с чем принимается как достоверный.
На основании изложенного, исковые требования ООО «Платинум» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 109 000 руб. подлежат удовлетворению.
В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная последним при обращении в суд, в размере 3 380 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Платинум» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 (паспорт <№>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Платинум» (ИНН <***>) задолженность по договору долевого участия в строительстве от 12 ноября 2021 года № 173 в размере 109 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 380 руб., всего взыскать 112 380 (Сто двенадцать тысяч триста восемьдесят) руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Жданова