Дело № 2-439/2025
УИД № 61RS0009-01-2024-004933-13
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 ноября 2025 года г. Азов
Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Нижникова В.В., при секретаре Севостьяновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковым требованиям Наджаряна ФИО5 к администрации Обильненского сельского поселения Азовского района Ростовской области о сохранении жилого дома в реконструированном виде,
УСТАНОВИЛ:
Наджарян ФИО6. (далее также истец) обратился в суд с исковыми требованиями к администрации Обильненского сельского поселения Азовского района Ростовской области (далее также ответчик) о сохранении жилого дома в реконструированном виде.
Согласно исковому заявлению, истец на основании договора купли-продажи земельного участка от 22.09.2018 и Технического плана здания от 09.10.2018, является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:01:0500801:9, площадью 600 кв.м., и расположенных не нем двух жилых домов: Литер «А» площадью 82,6 кв.м. и Литер «Б» площадью 159,1 кв.м., расположенных по адресу: Ростовская область, Муниципальный район «Азовский», Обильненское сельское поселение, территория ДНТ «Луч», ул. Речная, 20.
21.01.2023 по заявлению истца Постановлением администрации Обильненского сельского поселения Азовского района от 26.12.2022 № 251 в ЕГРН были внесены изменения в наименование почтового адреса вышеуказанной недвижимости, таким образом, переименован почтовый адрес: «Азовский район, ДНТ «Луч», 9» на «Российская Федерация, Ростовская область, Муниципальный район «Азовский», Обильненское сельское поселение, территория ДНТ «Луч», ул. Речная, 20».
После приобретения в собственность указанного недвижимого имущества истец произвел реконструкцию жилого дома Литер «А» путем перестройки мансардного этажа во второй этаж, тем самым увеличив его площадь с 82,6 кв.м. до 218,1 кв.м., что подтверждается Техническим паспортом здания от 10.02.2023.
11.08.2024 истец обратился в УФСБ России по Ростовской области с заявлением о согласовании строительства указанного объекта недвижимости, 30.11.2024 УФСБ России по Ростовской области согласована реконструкция объекта недвижимости с заявленными характеристиками.
18.11.2024 администрацией Азовского района истцу было отказано в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемой реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, поскольку объект недвижимости является фактически реконструированным без получения разрешительной документации.
Таким образом, оформить правоустанавливающие документы и осуществить постановку реконструированного объекта недвижимости на государственный кадастровый учет не представляется возможным.
Истец просит суд сохранить жилой дом Литер «А» площадью 218,1 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Муниципальный район «Азовский», Обильненское сельское поселение, территория ДНТ «Луч», ул. Речная, д. 20, в реконструированном виде.
Истец в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, определив круг вопросов и экспертное учреждение.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Ростовской области и Управления ФСБ России по Ростовской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания.
Судебное заседание проведено в порядке статьи 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ФБУ «Южный Региональный Центр Судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации от 24.09.2025 № 330, 331/10-2-25 жилое строение соответствует строительным, санитарно-экологическим, противопожарным и иным параметрам, и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в градостроительных документах. Строение пригодно для использования по прямому назначению.
Указанное экспертное заключение суд принимает в качестве доказательства обоснования исковых требований, поскольку исследование экспертом проведено в соответствии с требованиями процессуального законодательства, с установлением всех значимых по делу обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пунктом 25 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 11 (ред. от 09.02.2012) "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019) в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (абзац третий).
Таким образом, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.
На основании изложенного суд считает возможным признать право собственности истца на дом в реконструированном виде.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Наджаряна ФИО7 (паспорт гражданина Российской Федерации серии №) к администрации Обильненского сельского поселения Азовского района Ростовской области (ИНН <***>) о сохранении жилого дома в реконструированном виде удовлетворить.
Признать право собственности Наджаряна ФИО8 на жилой дом с кадастровым номером 61:01:0500801:1565 общей площадью 218,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:01:0500801:9 по адресу: Ростовская область, Муниципальный район «Азовский», Обильненское сельское поселение, территория ДНТ «Луч», ул. Речная, д. 20.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья:
Решение в окончательной форме изготовлено 10.12.2025.