52RS0012-01-2024-004004-53
2-689/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июля 2025 года г. Бор
Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Сильвестрова П.С.,
с участием:
истца ФИО1,
представителя истца – Сапруновой О.А.,
представителя ответчика – ФИО2,
при секретаре судебного заседания Валовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании заключенным предварительного договора купли-продажи части земельного участка основным договором, о признании права собственности на земельный участок и его перераспределении между собственниками,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на часть земельного участка, о признании заключенного предварительного договора купли–продажи части земельного участка основным договором купли-продажи части земельного участка.
В обоснование указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 1035 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Собственником соседнего смежного земельного участка с кадастровым номером №, площадь 1006 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> является ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор о продаже части земельного участка, с кадастровым номером № площадью 100 кв.м.
Истец, как добросовестный приобретатель принял часть земельного участка в соответствии с приложением к договору купли-продажи, оплатил денежные средства в размере 100 000 руб., согласно условиям договора и использовал земельный участок до настоящего времени по целевому назначению. Ответчик в соответствии с договором передал истцу часть земельного участка, передвинул забор и установил границы в соответствии с приложением кадастрового паспорта к данному договору.
В ДД.ММ.ГГГГ года со стороны смежного соседнего земельного участка, ответчик передвинул свой забор на границы земельного участка, которые соответствовали его координатам до заключения договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, объясняя это тем, что ФИО1 самовольно захватил часть земельного участка ответчика.
Истец указывает, что в период ДД.ММ.ГГГГ года никаких претензий со стороны ответчика по использованию спорной части земельного участка не высказывалось, а основной договор не был заключен по причине обременения в виде ипотеки у ответчика.
Акцентирует внимание суда на том, что истец считал, что данный договор является основным договором купли-продажи, поскольку все значимые условия, необходимые для заключения данной сделки были исполнены в полном объеме обеими сторонами по обоюдной воле сторон.
Приводя самостоятельную трактовку действующего законодательства, с учетом требований, уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком - основным договором с условием о предварительной оплате, купли-продажи части земельного участка с кадастровым номером №, размером 100 кв. м., выделить истцу земельный участок площадью 100 кв.м., из земельного участка с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, отдельно стоящие односемейные дома с приусадебными участками, расположенный по адресу: <адрес> находящийся в собственности ответчика, приведя в соответствие с договором купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, а также в соответствие с ситуационным планом и установленными координатами от ДД.ММ.ГГГГ, признать право собственности за истцом на земельный участок, общей площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, установив координаты земельного участка по точкам 3, 4,5, 7, 8 в соответствии с проведенными работами по межеванию данного объекта от ДД.ММ.ГГГГ:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
внести изменения в ЕГРН по <адрес> относительно координат и площади земельного участка с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, отдельно стоящие односемейные дома с приусадебными участками, расположенного по адресу: <данные изъяты>, приведя в соответствие с договором купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также с ситуационным планом работ по межеванию от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель ответчика предоставила письменную позицию, согласно которой указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка с кадастровым номером № площадью 100 кв.м. Предварительным договором купли-продажи был предусмотрен срок для заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Также указывает, что согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. что земельный участок признается, объектом гражданских правоотношений, только если были проведены кадастровые работы по определению координат характерных (поворотных) точек земельного участка или другими словами определению границ.
Указывает, что доводы истца о фактическом пользовании, добросовестном открытом владении согласованной в Предварительном договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. частью земельного участка с кадастровым номером № площадью 100 кв.м, не отвечают требованиям действующего законодательства, необходимым для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, согласования предмета договора, которые являются основополагающими в гражданско-правовом регулировании отношений сторон при совершении договоров купли-продажи. Также указывает на обязательную регистрацию указанных сделок в органах Росреестра.
Обращает внимание суда, что истец подтвердил, что не обращался за регистрацией сделки, считая заключенный договор предварительным.
Также указывает на то, что спорный земельный участок имел обременение у <данные изъяты>» - ипотека в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласие банка на отчуждение в договоре не имеется.
Просит отказать в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель истца истец ФИО1, его представитель – адвокат Сапрунова О.А. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик ФИО3 при рассмотрении дела участия не принимала, обеспечила явку представителя ФИО2, которая возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменные возражения, принесенные ранее.
Третьи лица ФИО4, ФИО5, представители третьих лиц ДИЗО администрации г.о.<адрес>, ООО «Центр земельных отношений», в судебном заседании участия не принимали, будучи надлежащим образом извещенными и дате, времени и месте рассмотрения дела.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с положениями ст. 67, 71 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В силу положений ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих доводов или возражений, если иное не установлено федеральным законом.
Частью 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
По смыслу ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Частью 1 ст. 11.2 ЗК РФ установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Из части 1 ст. 64 ЗК РФ следует, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из ч. 5 ст. 429 ГК РФ следует, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1035 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.<данные изъяты>).
Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор о продаже части земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м., стоимость договора определена в размере 100 000 руб. (<данные изъяты>).
Из кадастрового паспорта следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером № площадь 1006 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО3 (<данные изъяты>).
Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Гудюшки на О.Ю. обратилась в Росреестр по факту нарушения ФИО1 земельного законодательства в части спорного земельного участка <данные изъяты>
На момент рассмотрения дела в суде обременения в виде ипотеки по спорному земельному участку не имеется <данные изъяты>
В ст. 200 ГК РФ закреплено, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.
Из ч. 5 ст. 429 ГК РФ следует, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Судом установлено, что предварительный договор между истцом и ответчиком заключен ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается сторонами. При этом стороны определили в вышеуказанном договоре, что основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что сделано не было. Следовательно, срок течения исковой давности надлежит исчислять именно с этой даты. При этом, согласно штампа, исковое заявление с приложенными документами поступило в Борский городской суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за пределами срока обращения за судебной защитой. Доказательств обратного в материалы дела в условиях состязательности процесса стороной истца не предоставлено.
Из п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Из ч. 1 ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Положения ст. 554 ГК РФ устанавливают, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Частично соглашаясь с доводами представителя ответчика, суд констатирует, что, заключая предварительный договор ДД.ММ.ГГГГ, стороны не указали в договоре границ продаваемого земельного участка, не зарегистрировали данных изменений в Росреестре, а также не привлекли к участию в договоре ни ОАО «Сбербанк РФ», предоставившего ипотечный кредит ответчику ФИО3, ни ФИО4, супруга ответчика, права и законные интересы данный договор затрагивал, что свидетельствует о том, что вышеуказанный договор не отвечает требованиям, которые предъявляются к нему законом. Следовательно, названный выше договор не может являться основным договором, который бы являлся основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Разрешая вопрос о наличии оснований для удовлетворения иска, суд приходит к выводу об их отсутствии в связи с неверным толкованием истцом норм права, а также в связи с пропуском сроков исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании заключенным предварительного договора купли-продажи части земельного участка основным договором, о признании права собственности на земельный участок и его перераспределении между собственниками - отказать
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Борский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья П.С. Сильвестров