Дело № 2-4753/2025
РЕШЕНИЕ.
Именем Российской Федерации
05 декабря 2025 года. г.Серпухов Московской области
Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Крючкова С.И., при помощнике судьи Котовой Н.В., с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Бытовик-ЖКХ» к ФИО4 об обязании предоставить доступ в жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «Бытовик-ЖКХ» обратился в суд с иском к ответчику ФИО4 об обязании предоставить работникам ООО «Бытовик-ЖКХ» и уполномоченным им лицам доступ в жилое помещение, расположенное по <адрес>, для проведения работ по замене фрагмента стояка холодного водоснабжения.
Из текста искового заявления, устных объяснений представителей истца ФИО1, ФИО2, данных в настоящем судебном заседании, следует, что ответчику ФИО4 принадлежит на праве собственности жилое помещение, расположенное по <адрес>. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 45 по указанному адресу ООО “Бытовик-ЖКХ” является управляющей компанией данного дома. По заявлению жителя квартиры <номер> в данном доме ФИО5, у нее имеется протекание стояка холодного водоснабжения в ванной комнате, в результате чего происходит намокание стены. 14.07.2025 г. было проведено обследование ванной комнаты в квартире <номер> в результате которого был составлен акт. В ходе обследования предположительно установлено, что течь проходит по стояку холодного водоснабжения в перекрытии, для замены фрагмента которого требуется доступ в вышерасположенную квартиру <номер>. Стояк ХВС находится в квартирах <номер>. От общей трубы идет разводка к санитарным приборам в квартиры <номер> Поскольку квартиры <номер> имеют общую систему коммуникации, которая проходит через квартиры <номер> и 23, заменить фрагмент стояка холодного водоснабжения без доступа к нему из квартиры <номер>, принадлежащей ответчику, невозможно. Свищ в трубе находится в перекрытии между квартирами <номер> и <номер>, поэтому работы необходимо производить в этих квартирах. Доступ в квартиры <номер> был предоставлен. При этом было установлено отсутствие следов протечки в квартире <номер> и присутствие намокания в квартире <номер> Вследствие чего специалистами ООО “Бытовик-ЖКХ” сделан вывод, что аварийный участок трубы находится в перекрытии между квартирами 19 и 23. Отсутствует доступ только в квартиру <номер>. В любой момент свищ в трубе может стать больше и тогда произойдет залив холодной водой нижерасположенных квартир. Ремонт необходимо провести как можно быстрее, дабы избежать неблагоприятных последствий.
Истцом в адрес ответчика было направлено предписание от 15.07.2025 г. о необходимости предоставить до 23.07.2025 г. доступ к инженерным сетям сотрудникам ООО “Бытовик-ЖКХ” для проведения необходимого ремонта. Однако, до настоящего времени ФИО4 доступ в квартиру <номер> предоставлять отказывается, указывая на то, что в ее квартире никаких аварийных ситуаций не имеется. Общедомовое имущество в виде стояков, водоотведения и подведения воды находятся в исправном состоянии.
В соответствии с нормами действующего законодательства, управляющая компания, осуществляющая деятельность по управлению многоквартирным домом, вправе требовать допуска в жилое помещение, а собственники и пользователи обязаны предоставить такой допуск. Проходящий через жилое помещение, принадлежащее ответчику ФИО4, стояк холодного водоснабжения является общим имуществом многоквартирного дома, препятствия в обслуживании, ремонте и восстановлении которого недопустимы. Доказательств того, что имеется иной вариант обследования и ремонта общего имущества многоквартирного дома без предоставления доступа в квартиру ответчика, ответчиком не представлено. Истец в рамках возложенных на него полномочий, имеет право требовать обеспечения доступа в жилое помещение для замены стояка холодного водоснабжения, который находится в аварийном состоянии, тогда как ответчик препятствует данному законному праву и обязанности на проведение данных работ. При этом, отсутствие ремонта данного стояка холодного водоснабжения может повлечь причинение ущерба всем собственникам нижерасположенных квартир. При таких обстоятельствах, учитывая, что коммуникации, которые находятся в квартире, занимаемой ответчиком и доступ к которым просит предоставить истец, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и по данным коммуникациям поставляются коммунальные услуги для иных лиц, кроме ответчика, исходя из того, что не предоставление данного доступа может повлечь ущерб для иных собственников квартир данного дома, просит удовлетворить заявленные требования.
Также в настоящем судебном заседании представитель истца ФИО2 пояснил, что без доступа в 23 квартиру провести ремонт данного стояка невозможно. Он сделал такое заключение исходя из большого опыта работы. Специального образования у него нет. Подвал в данном доме отсутствует, и все коммуникации идут под полами. Сейчас есть возможность сделать работы минимальными затратами. Иного способа добраться до коммуникации нет. Если даже протянуть трубы, то в квартире <номер> их нужно «запитать», иначе жители дома останутся без воды. Коммуникации со стены 22 квартиры проходят в 50 см от 23 квартиры, они находятся в технологической нише.
Ответчик ФИО6 в настоящее судебное заседание не явилась, будучи извещена надлежащим образом, передав полномочия своему представителю.
Представитель ответчика ФИО3 в настоящем судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях по иску, из которых следует, что исходя из содержания искового заявления и представленных документов, истец, по сути, просит обязать предоставить допуск в квартиру ответчика ФИО4 под <номер> для ремонта фрагмента стояка канализации холодного водоснабжения в квартире <номер>, путем демонтажа кафельной плитки и слома капитальной стены, тем самым причиняя материальный ущерб ответчику ФИО4, без возмещения причиненного со своей стороны материального ущерба ФИО4, что противоречит нормам ст.ст. 15 и 1064 ГК РФ. При этом, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что восстановление системы водоснабжения, путем замены фрагмента стояка канализации холодного водоснабжения в квартире ФИО5, возможно исключительно в результате предоставления доступа в квартиру ответчика ФИО4 В свою очередь, ФИО5 самостоятельных требований к ней не заявляет. Более того, в материалы дела даже не представлены ни проектная документация, в частности технический паспорт на МКД <номер>, ни техническое заключение (задание) о необходимости производства работ, ни проект производства работ, ни сметная стоимость строительных работ по расчету затрат на проведение ремонтных и восстановительных работ. Полагает, что основания для предоставления доступа в квартиру ответчика отсутствуют. В ходе рассмотрения дела сторона истца не смогла пояснить какие конкретно работы необходимо провести в квартире ответчика. Более того, в материалы дела представлено заявление ФИО4, в котором она просит истца произвести осмотр ее квартиры и составить акт осмотра, один экземпляр которого просит предоставить ей, чего ни на момент подачи иска, ни до настоящего времени не сделано. Причем со сторону ООО «Бытовик - ЖКХ» квартира ответчика ФИО4 обследовалась трижды, но при этом Акты не составлялись и аварийной ситуации в квартире <номер> выявлено не было. Данный факт подтверждает, что со стороны ФИО4, препятствия доступа работников ООО «Бытовик - ЖКХ» в ее квартиру под <номер> не чинятся. Более того, для проведения капитального ремонта общего домового имущества, а именно стояка холодного водоснабжения - не требуется в силу того, что в ее квартире <номер> все ремонтные работы выполнены, общедомовое имущество отсутствует, что подтверждается тем, что при осмотре ее квартиры со стороны ООО «Бытовик - ЖКХ» аварийной ситуации по выявлению течи воды в нижерасположенную квартиру под <номер> выявлено не было. В квартире <номер> расположенной непосредственно под квартирой <номер> также сухо. Также обращает внимание суда на то обстоятельство, что стояк холодной воды проходит в отдельной шахте между квартирами <номер> и <номер>, <номер> и <номер>, <номер> и <номер>, <номер> и <номер>. Соответственно, доступ к стояку для производства ремонтных работ возможен из любой из этих квартир, в том числе и из квартиры <номер> а также вышерасположенной квартиры <номер>. Водоподведение и водоотведение из квартир на одном этаже подводилось изначально застройщиком непосредственно к общему стояку на том же этаже, канализационные трубы каждой из квартиры подсоединяются к общему стояку на том же этаже в районе пола. Полагает, что в данном случае между сторонами, в частности, ООО «Бытовик - ЖКХ», а также иными лицами - собственниками квартир в спорном МКД, имеется спор о способе проведения капитального ремонта системы водоотведения, а именно: о схеме прохождения канализационных труб в квартирах, при этом данный спор подлежит разрешению не путем предъявления иска об обеспечении доступа в жилое помещение <номер> ответчицы, для проведения ремонтных работ, а путем решения вопроса с собственниками квартир по определению способа проведения системы водоснабжения в МКД, с участием всех заинтересованных собственников жилых помещений в МКД и проверки целесообразности той или иной схемы системы водоотведения, а также исключения злоупотребления своими правами отдельными собственниками квартир в указанном МКД, принятия решения с учетом соблюдения прав и законных интересов всех проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, а также иных требований (требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных). Истцом, в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не представлены доказательства, что ответчик ФИО4 уклоняется от предоставления доступа в свое жилое помещение под <номер> для проведения капитального ремонта системы водоснабжения и водоотведения, как и не представлено доказательств технического обоснования ремонта системы водоснабжения и водоотведения с прохождением канализационной трубы именно через квартиру ответчицы под <номер> и отсутствия возможности проведения ремонта системы водоснабжения и водоотведения без доступа в квартиру ответчицы ФИО4, а именно: через квартиру <номер> и квартиру над ней под <номер>. Ссылка истца ООО «Бытовик - ЖКХ» на то, что в адрес ответчика ФИО4 было направлено предписание от 15.07.2025 года о необходимости предоставить доступ в свою квартиру, для проведения ремонта, на которое ФИО4 не ответила, в связи с чем, они фиксируют это как отказ, не обоснована, так как в данном предписании про отказ ФИО4 в предоставлении доступа в свою квартиру под <номер> никаких сведений нет.
Третье лицо ФИО5 в настоящее судебное заседание не явилась, будучи извещена надлежащим образом; письменных ходатайств и объяснений по существу иска не представлено.
Допрошенная в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля Б. показала, что она является единственным собственником квартиры <адрес> ФИО4 из <номер> квартиры знает. В квартире <номер> проживает ФИО5, которая написала жалобу, что у нее течь в ванной. ООО «Бытовик-ЖКХ» - управляющая компания данного МКД. Один раз из управляющей компании приходили к ней летом и второй раз 28 ноября 2025. Она живет в этой квартире 5 лет. Труба прилегает больше к квартире <номер> Ее квартира на одной площадке с квартирой <номер>. Она так думает, что там конденсат. Полагает, что с любой стороны можно подлезть к трубе. Когда летом к ней приходили, при осмотре влажность не выявили, следы залива не выявили, акт не составляли. 28 ноября 2025 года работники управляющей компании повторно осматривали квартиру, но никакой течи не обнаружили. У нее претензий к жильцам квартиры <номер> не имеется. Когда летом приходили из управляющей компании, то говорили, что надо ломать плитку, они ее запугали, стали грозить судами. У нее имеется маленькое смотровое окошечко в ванной комнате, оттуда можно увидеть кусочек трубы. Если бы текла вода по стояку, к течь прошла бы и в её квартиру. Что написано в акте от 15.07.2025 не знает, не предлагали подписать. С актом от 28 ноября 2025 не знакома, не предлагали подписать. Когда приходили, она не слышала, чтобы сотрудник говорил, что труба мокрая у нее. При ней акт не составляли, не просили подписать. Она не является экспертом по коммуникациям, но считает, что это конденсат, а не протечка, потому что не текло. Поскольку из квартиры <номер> обратились с протечкой, значит с ее стороны надо делать работы. Когда к ней приходили два раза, техническое заключение, что возможно провести ремонт исключительно только с ее квартиры, не представляли. Начальник ЖЭУ приходил к ней, диплом об образовании не показывал. Летом она приходила на прием к директору. На нее давили, запугивали, она уже была на все согласна.
Письменными материалами дела установлено, что ООО «Бытовик-ЖКХ» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <...>, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений указанного дома от 30 апреля 2008 года (л.д. 10-13).
Согласно выписки из домовой книги по состоянию на 19.09.2025, в квартире по <адрес> постоянно зарегистрированы ФИО5, В,, Г., А. (л.д. 8).
Согласно копии свидетельства о регистрации права собственности, справки МАУ «МФЦ», жилое помещение по <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО4, в указанном жилом помещении по месту жительства никто не зарегистрирован (л.д. 9, 29, 32).
14 июля 2025 года комиссией ООО «Бытовик-ЖКХ» был составлен акт обследования о том, что по <адрес>, поступило обращение на течь сверху в ванной комнате. В результате осмотра установлено, что течь происходит с потолка. В кв. <номер> доступ к общедомовому имуществу ограничен, при визуальном осмотре предположительно течь происходит из стояка центральной канализации в перекрытии. (л.д. 16).
Стороной истца также представлена схема расположения квартир и инженерных коммуникаций по <адрес> (л.д. 17).
Истцом ООО «Бытовик-ЖКХ» в адрес собственника квартиры <номер> данного дома было направлено уведомление от 15.07.2025 года с просьбой обеспечить доступ к общедомовым инженерным коммуникациям для проведения ремонтных работ (л.д. 18).
Из копии письма ФИО4 в адрес директора ответчика, на котором имеется резолюция: «составить акт обследования по состоянию инженерных систем по стоякам кв. <номер> и т.д.», представленной с иском стороной истца и оригинала данного заявления со штампом ООО «Бытовик-ЖКХ» с вх. <номер> от 28.07.2025, представленного стороной ответчика, следует, что ФИО4 сообщила, что на настоящий момент в ее квартире нет аварийных ситуаций, общедомовое имущество находится в исправном состоянии. Просила еще раз произвести осмотр общедомового имущества в виде стояка в санузле ее квартиры, поскольку приезжавшие неоднократно в июле месяце сантехники ничего не обнаружили, но представитель компании звонил ей и предъявлял требования, что якобы из ее квартиры происходит подтопление нижестоящей квартиры. Просила составить акт осмотра ее квартиры, осмотрев в частности общедомовое имущество, расположенное в этой системе и копию акта вручить ей под личную роспись. (л.д. 14-15, 43-44).
08 сентября 2025 года в ООО «Бытовик-ЖКХ» поступила претензия от собственника квартиры <номер> данного дома ФИО5, в которой она требовала немедленно устранить неисправность и отремонтировать протекание стояка (л.д. 19).
В обоснование своих требований стороной истца также были представлены в материалы дела копии акта обследования комиссии ООО «Бытовик-ЖКХ» от 15.07.2025 года, из которого следует, что по <адрес> поступило обращение на осмотр общедомового имущества на предмет протечки. В результате осмотра установлено, что стена в ванной комнате квартиры <номер> имеет следы намокания. В связи с тем, что общедомовое имущество (стояки ХВС) расположено в квартире <номер> был произведен осмотр данной квартиры на предмет протечки стояка, в результате которого установлено, что доступ к общедомовому имуществу квартиры <номер> отсутствует, стена заделана кафельной плиткой, при демонтаже унитаза для осмотра общедомовых коммуникаций было установлено, что инженерные коммуникации идущие вверх в рабочем состоянии (сухие), течь стояка происходит в перекрытии между квартирами <номер> так как в квартире <номер> происходит постоянное намокание стены в ванной комнате. В квартире <номер> также отсутствует доступ к стоякам в результате чего проведение ремонтных работ невозможно. (л.д. 49); а также акта обследования комиссии ООО «Бытовик-ЖКХ» от 28.11.2025 года, из которого следует, что проведено обследование квартир 19,26 и 51 по адресу <...> по результатам которого необходимо произвести демонтаж унитаза в квартирах <номер> а также удаление отделочных материалов в квартирах <номер> шириной 60 см х 1 м предварительно, далее по факту выполнения работ (л.д. 48); фотографические изображения квартир <номер> по адресу <...> (л.д. 50-58).
В подтверждение своих возражений по иску стороной ответчика в материалы дела представлены фотографические изображения санузла квартир <номер> по адресу <адрес> (л.д. 33-42).
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает возможным отказать в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ суд рассматривает дело, исходя из оснований иска, заявленных истцом и представленных сторонами доказательств.
В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, из судебных решений, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
На основании ст.305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст.301-304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (п. 4).
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. (п. 4).
В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. (п. 2).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (п. 2).
В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. (п. 4).
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Согласно п. 1.1. ч. 1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
2.1) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено);
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, установленными Правительством Российской Федерации.
В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы или оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случае предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 166 ЖК РФ, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.
В соответствии с ч. 1 ст. 182 Жилищного кодекса РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.
Согласно ч. 2 указанной статьи, Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
1) в сроки, предусмотренные ч.3 ст.189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;
2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;
4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
4.1) обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;
5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;
6) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;
7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;
8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;
9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;
10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований настоящего Кодекса, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
11) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;
12) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Согласно подп. «б» п. 32 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, Исполнитель имеет право: требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время, а также требовать допуска гарантирующего поставщика (сетевой организации - в отношении жилого дома (домовладения) в предусмотренных пунктом 80(1) настоящих Правил случаях, когда обязанность по установке приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика, сетевую организацию.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, квартира <номер>, собственником которой является ответчик ФИО4, находится в многоквартирном доме 45 по Московскому шоссе г.Серпухова. ООО «Бытовик-ЖКХ» осуществляет деятельность по управлению указанным многоквартирным домом. Из квартиры <номер> расположенной в указанном доме, поступила жалоба на течь сверху в ванной комнате. При визуальном осмотре сотрудниками истца установлено, что предположительно течь происходит из стояка центральной канализации в перекрытии.
Законодательство наделяет управляющую организацию правом доступа в жилое помещение в случае его ограничения собственником.
Поскольку исполнителем коммунальных услуг является истец, то его представители соответственно имеют право получить доступ к общедомовому имуществу. При этом, судом установлено, что бесспорное право доступа истца к общедомовым коммуникациям ответчик ФИО4 не оспаривает, и не препятствует осмотру общедомовых коммуникаций из своей квартиры, более того, направила письменное заявление в адрес истца с просьбой провести осмотр общего имущества и составить соответствующий акт, что подтверждается материалами дела.
Разрешая заявленный спор и отказывая ООО "Бытовик-ЖКХ» в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что доказательств, однозначно свидетельствующих о заливе квартиры <номер> расположенной в указанном доме, не имеется, а из представленных стороной истца документов невозможно сделать бесспорный вывод о заливе данной квартиры и его источнике, а также о наличии каких-либо дефектов общедомовых стояков водоотведения и холодного водоснабжения.
Также суд учитывает, что третье лицо ФИО5 не явилась в судебное заседание, не подтвердила наличие заливов в ее квартире, при этом представитель ответчика заявляет об отсутствии претензий со стороны ФИО5 в адрес ответчика. Представитель же истца в судебном заседании пояснила, что последнее обращение ФИО5 с жалобой было 08 сентября 2025 года.
Допуск сотрудников управляющей организации в свою квартиру в целях осмотра общего имущества ответчик ФИО4 обязана осуществлять в силу закона. Вопрос о том, требуется ли производство каких-либо работ в принадлежащей ответчику квартире в отношении общего имущества, может быть решен только по результатам такого осмотра, однако предметом настоящего спора между сторонами является допуск ответчиком представителей истца именно для выполнения работ по замене фрагмента стояка канализации холодного водоснабжения, при этом каких-либо доказательств наличия данного дефекта и невозможности выполнить работы каким-либо иным способом, суду не представлено.
Доказательств проведения предварительного осмотра для установления причины протекания в квартире <номер> не имеется, соответствующих актов суду не представлено. Представленный акт осмотра от 14 июля 2025 года основан только на предположении, что течь происходит из стояка центральной канализации перекрытия, а акт осмотра от 15.07.2025 года не содержит подписи жильцов осматриваемых квартир, в связи с чем не могут являться безусловным доказательством указанных обстоятельств.
Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что истцом не представлено доказательств получения ответчиком предписания с назначенной датой предоставления доступа в жилое помещение.
Исходя из изложенного, на основании ст.ст.210, 304, 305 ГК РФ, ст.ст.17, 30, 36, 39, 161 Жилищного кодекса РФ, и руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Бытовик-ЖКХ» к ФИО4 об обязании предоставить работникам ООО «Бытовик-ЖКХ» и уполномоченным им лицам доступ в жилое помещение, расположенное по <адрес>, для проведения работ по замене фрагмента стояка холодного водоснабжения; о возмещении расходов по оплате государственной пошлины – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Крючков С.И.
Мотивированное решение суда составлено 29 декабря 2025 года.