УИД 65RS0004-01-2022-000494-77
Дело № 2-518/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Долинск 22 августа 2022 года
Долинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Савиновой О.П.
с ведением протокола
секретарем и помощником судьи Кудряшовым А.Е.,Шаповаловой Н.М.
с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, действующей на основании устного заявления, ответчика ФИО3, её представителя ФИО4, действующей на основании устного заявления,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Долинского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности и восстановлении права на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности и восстановлении права на объект недвижимости. В обоснование иска указал, что имел в собственности квартиру, расположенную по адресу: . В апреле 2022 года в ходе ссоры с ответчиком узнал, что квартира, принадлежащая его отцу, уже ему не принадлежит. Сделав запрос в Управление Росреестра по Сахалинской области, узнал, что собственником квартиры отца является ФИО15, а его квартиры – ФИО3 По данному поводу обратился в органы полиции, однако постановлением от 30 апреля 2022 года ему было отказано в возбуждении уголовного дела, так как он и его отец добровольно, без какого-либо давления ходили в МФЦ и подписывали документы. Поскольку ранее судом договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный с ФИО16., признавался недействительным, ФИО3 предложила ему переписать жилое помещение на её несовершеннолетнего сына для того, чтобы на квартиру никто больше не претендовал. В связи с безвыходным положением, с целью не потерять квартиру, полагал, что переписывает квартиру на несовершеннолетнего племянника, намерений продавать квартиру ФИО3 у него не было. Таким образом, сделка была совершенна вынужденно и на крайне невыгодных для него условиях, о цене сделки ему ничего неизвестно, денежные средства ответчиком не передавались, то есть является безденежной. Ссылаясь на пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: , заключенный между ним и ФИО3, так как договор был заключен при стечении тяжелых обстоятельств и наличия действий ответчика, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась; применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности ФИО3 на спорное жилое помещение и восстановить его право на объект недвижимости, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании договора купли-продажи от 18 января 2022 года (истцом ошибочно указано 22 января 2022 года).
Определением суда от 23 июня 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее Управление Росреестра по Сахалинской области, Управление).
До рассмотрения дела по существу Управлением Росреестра по Сахалинской области представлен отзыв на иск, в котором указано, что 30 июня 2012 года внесены сведения о ранее учтенном помещении – квартире с кадастровым номером №, площадью 57,5 квадратных метров, расположенной по адресу: . 26 января 2022 года в ЕГРН внесены сведения о праве частной собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от 18 января 2022 года, заключенного с ФИО1 Согласно № от 18 января 2022 года в Управление поступили заявление ФИО1 о государственной регистрации прав в отношении указанного помещения, в части государственной регистрации перехода права собственности, а также заявление ФИО3 о государственной регистрации права собственности на квартиру. К заявлениям приложены договор купли-продажи квартиры от 18 января 2022 года, расписка ФИО1 о получении денежных средств от ФИО3 от 18 февраля 2022 года, справка ООО о зарегистрированных лицах. По итогам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственным регистратором оснований для приостановления, отказа в осуществлении государственной регистрации прав не выявлено, в связи с чем, 26 января 2022 года осуществлены заявленные регистрационные действия.
Управление Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не прибыло, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, просит рассмотреть дело без участия представителя, о чем имеется заявление.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 на удовлетворении иска настаивали и просили его удовлетворить по основаниям, изложенным в нем. Дополнительно представитель истца ФИО2 пояснила, что сделка является для ФИО1 кабальной, так как заключена на крайне невыгодных для него условиях, кроме того они оспаривают сделку по безденежности.
Ответчик ФИО3 и её представитель ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражали. Дополнительно представитель ответчика ФИО4 пояснила, что истцом не доказана кабальность сделки, сделка не может быть признана недействительной по её безденежности. При этом ответчик ФИО3 не оспаривала факт не передачи денежных средств по договору купли-продажи ФИО1
Выслушав стороны, их представителей, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Долинского городского суда от 15 июня 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 16 сентября 2022 года и определением Судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2021 года, исковые требования ФИО1 к ФИО17., в том числе о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру путем погашения регистрационной записи о зарегистрированных правах, применении последствий недействительности сделки –удовлетворены; договор купли-продажи квартиры по адресу: , запись регистрации от 10 июля 2020 года, заключенный между ФИО1 и ФИО18. 5 июня 2020 года признан недействительным; применены последствия недействительности сделки договора-купли-продажи квартиры по указанному адресу; прекращено право собственности ФИО19 на квартиру по адресу: , путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве от 10 июня 2020 года; восстановлено право ФИО1 на спорное жилое помещение, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании договора купли-продажи от 5 июня 2020 года.
18 января 2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: за 2 000 000 рублей. Указанный договор купли-продажи и право собственности ФИО3 зарегистрированы в Управлении Росреестра по Сахалинской области 26 января 2022 года.
Указание в договоре о расчете сторон полностью до подписания договора и расписка от 18 января 2022 года о полном расчете и отсутствии претензий со стороны истца к ФИО3, суд не может принять во внимание, поскольку судом установлено, что денежные средства по договору в размере 2 000 000 рублей ФИО1 ответчиком не передавались.
Указанное обстоятельство ФИО3 в ходе судебного заседания не оспаривала, а напротив признавала.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
По смыслу указанной нормы исходя из положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем в частности, может свидетельствовать отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной; вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников; факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.
Однако истец, заявляя такое требование в обоснование крайне невыгодных условий сделки таких доказательств суду не представил.
В обоснование кабальности сделки представитель истца ФИО2 ссылалась только на безденежность договора.
Как следует из существа правоотношений, складывающих по поводу купли-продажи квартиры, правой целью вступления покупателя в правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на жилое помещение, поскольку наступающий вследствие исполнения такой сделки правовой результат влечет для покупателя возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь продавец квартиры, заинтересован как в продаже имущества, так и в получении денежных средств от его продажи.
Совершая сделку купли-продажи, продавец должен осознавать прекращение своего вещного права на объект купли-продажи и отсутствие каких-либо притязаний на проданное имущество. В свою очередь на покупателе лежит обязанность по фактическому принятию объекта сделки и оплате приобретенного имущества. При этом ФИО1, подписывая договор купли-продажи спорной квартиры, который содержит указание на передачу ему денежных средств в счет оплаты за продаваемую квартиру зная о том, что ему не передавались деньги по договору, за приостановлением сделки не обратился.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец в момент заключения оспариваемой сделки по объективным либо субъективным причинам заблуждался относительно предмета договора, а также подтверждающих тот факт, что стороны не пришли к соглашению по каким-либо из существенных его условий. Каких-либо оговорок и опечаток в тексте договора купли-продажи нет, при подписании договора для ФИО1 было очевидно, что он заключает сделку по отчуждению объекта недвижимости.
О том, что действия ФИО1 были направлены на отчуждение объекта недвижимости, свидетельствует и передача им ключей от квартиры в декабре 2021 года ФИО3, после возврата их ФИО20
В судебном заседании ФИО1 пояснил, что ключи от квартиры передал ФИО3 добровольно, без какого-либо принуждения, давления с её стороны.
Сам ФИО1 при рассмотрении дела не оспаривал, что договор купли-продажи от 18 января 2022 года он подписывал, 18 января 2022 года совместно с ФИО3 пришел в МФЦ, подавал и подписывал заявление о переходе права собственности на спорное жилое помещение к ответчику, предоставлял все необходимые для оформления документы, а 27 января 2022 года получил документы, подлежащие возврату после предоставления государственной услуги.
Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами: заявлением ФИО1 в Управление Росрееста по Сахалинской области об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от 18 января 2022 года, в котором содержится две подписи истца; описью документов, принятых для оказания государственных услуг регистрация перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета (при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества).
Показаниями свидетеля ФИО21. в судебном заседании 2 августа 2022 года, из которых следует, что она работает в МФЦ ведущим специалистом. Она принимала документы у сторон на предоставление государственной услуги о переходе права собственности и на регистрацию права собственности на объект недвижимости. В её обязанности входит помочь сторонам сделки составить заявления, которые они читают, после чего подписывают в двух пунктах. Одна подпись свидетельствует о том, что лицо согласно с изложенным в заявлении, вторая подпись об уведомлении о возможном отказе в регистрации. В заявлении указываются персональные данные: ФИО, год и место рождения, место регистрации, объект, который передается.
После заключения договора купли-продажи квартиры, ФИО1 помогал делать ФИО3 ремонт в жилом помещении по адресу: , что подтверждается пояснениями истца и показаниями свидетелей: ФИО22 и ФИО23 в настоящем судебном заседании.
У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку они полностью согласуются между собой, дополняют друг друга, логичны, последовательны, подтверждаются пояснениями истца ФИО1
Довод истца о том, что он не желал продавать жилое помещение ФИО3, опровергается установленными судом обстоятельствами, а также его пояснением о том, что он хотел переписать квартиру на сына ответчика.
Из показаний свидетеля ФИО24 в настоящем судебном заседании следует, что со слов ФИО1 ей известно, что он хотел переписать квартиру на сына ответчика.
Таким образом, воля истца была направлена на отчуждение жилого помещения, так как, подписывая договор купли-продажи квартиры с ФИО3 каких-либо возражений относительно его условий не заявлял, одобрил его содержание.
Довод истца о недействительности сделки в связи с безденежностью договора купли-продажи, поскольку ответчик не передавала ему за продажу спорной квартиры денежные средства в размере 2 000 000 рублей, суд признает несостоятельным, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Следовательно, существенным условием данного вида договора является передача продавцу покупателю обусловленной ими суммы за реализуемый объект недвижимости.
Невнесение оговоренной сторонами платы свидетельствует о ненадлежащем исполнении условий заключенного договора и не может являться основанием для признания сделки недействительной.
Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, у истца в соответствии с действующим гражданским законодательством имеется иной способ защиты нарушенного права, а не тот, который им был избран при предъявлении настоящего иска.
Довод ФИО1, что он не понимал, какой договор подписывает, не может повлечь удовлетворение его исковых требований, поскольку опровергается заключением судебно-психиатрической комиссии экспертов № от 24 декабря 2020 года, проведенной в рамках гражданского дела по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО25 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, земельного участка, прекращении права собственности на квартиру и земельный участок путем погашения регистрационной записи о зарегистрированных правах, применении последствий недействительности сделки.
Согласно указанному заключению у ФИО1 обнаруживается «.
Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно дано в письменной форме уполномоченными лицами, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы, выводы экспертов последовательны, непротиворечивы, основаны на профессиональных знаниях и стаже работы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение имеет печать и подпись экспертного учреждения
Суд, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его обоснованность и достоверность полученных выводов, признает заключение судебной экспертизы допустимым и достоверным доказательством.
Выводы заключения экспертизы сторонами не опровергнуты, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы, истцом не заявлялось.
Доказательств, подтверждающих наличие у ФИО1 по состоянию здоровья и в силу возраста индивидуально-психологических особенностей, которые могли оказать существенное влияние на смысловое восприятие и оценку истцом существа сделки от 18 января 2022 года, внушаемости и заблуждения относительно природы сделки, суду не представлено.
В данном случае не допускается неоднозначного толкования договора купли-продажи, в связи с чем, довод истца о том, что он, подписывая договор, заблуждался относительно последствий сделки, предполагая, что отчуждение квартиры произойдет в пользу сына ответчика, при этом квартира будет по-прежнему ему принадлежать, является необоснованным.
Видеозапись, представленная истцом с квартиры его отца, расположенной по адресу: , суд не может принять во внимание, поскольку она не имеет никакого отношения к продаже спорной квартиры.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у сторон сделки имелась цель на достижение определенного правового результата, соответствующего юридически оформленной и совершенной сделке купли-продажи, что исключает возможность признания сделки недействительной по основанию кабальности.
С учетом установленных по делу обстоятельств, оценив относимость, допустимость и достоверность исследованных в судебном заседании доказательств, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от 18 января 2022 года, недействительным, в связи с чем, отказывает в его удовлетворении.
Поскольку в удовлетворении искового требования о признании договора купли-продажи квартиры от 18 января 2022 года истцу отказано, суд не находит оснований для удовлетворения его требований о применении последствий недействительности сделки; прекращении права собственности ФИО3 на спорное жилое помещение и восстановлении права истца на объект недвижимости, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании договора купли-продажи от 18 января 2022 года (истцом ошибочно указано 22 января 2022 года), поскольку они являются производными от требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от 18 января 2022 года.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности и восстановлении права на объект недвижимости, отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Долинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий О.П. Савинова
Мотивированное решение составлено 24 августа 2022 года.