Дело № 2-376/2025
УИД 24RS0041-01-2023-001800-89
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 июля 2025 года г.Красноярск
Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Корнийчук Ю.П.,
при секретаре Яцкевич Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 А6 к ПАО «ПИК-Специализированный застройщик» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратилась в суд с требованиями (с учетом уточнений) к ПАО «ПИК-Специализированный застройщик» о признании недействительным пункт 4.4 Договора участия в долевом строительстве №У от 06.11.2021г. в части условия о не возмещении истцу разницы за отклонение площади менее 0,5 кв.м., взыскании с ПАО «ПИК-Специализированный застройщик» части стоимости квартиры в размере 64682,94 руб., неустойки в размере 3519,17 руб., штрафа.
Требование мотивировала тем, что 06.11.2021 между истцом и ПАО «ПИК-Специализированный застройщик» заключен договор участия в долевом строительстве № У), в соответствии с которым, объектом долевого строительства является жилое помещение – однокомнатная квартира с условным номером 737, на 4 этаже подъезда (секции) 9; проектная общая площадь 39,01 кв.м., проектная общая площадь 39,01 кв.м., проектная общая приведенная площадь 39,01 кв.м., проектная площадь комнаты 11,37 кв.м., проектная площадь кухни составляет 18.08 кв.м., проектная площадь холла составляет 4,64 кв.м., проектная площадь санузла составляет 4,92 кв.м.
Цена договора составляет 12015626,14 руб., из расчета 308014 руб. за один квадратный метр.
Согласно передаточного акта к указанному договору от 15.09.2022, подписанному между сторонами, общая площадь переданной истцу квартиры составила 38,8 кв.м., общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) составила 38,8 кв.м.
Указывает, что площадь квартиры уменьшилась за счет того, что истцом были в том числе возведены внутренние перегородки, которые первоначально были предусмотрены в договоре участия в долевом строительстве.
Однако учитывая, что на сегодняшний день в квартире произведен ремонт, то установить точную площадь квартиры на момент её передачи застройщиком не представляется возможным.
Кроме того, истец полагает, что пункт 4.4 заключённого между сторонами договора участия в долевом строительстве, которым установлено, что в случае отклонения площади объекта от проектной до 0,5 кв.м., цена договора является ничтожным, поскольку ограничивает право требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры.
В связи с тем, что в добровольном порядке ответчик не выполнил требования потребителя о соразмерном уменьшении цены договора, истец обратилась в суд с данным исковым заявлением.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений.
Представитель ответчика ПАО «ПИК-Специализированный застройщик», о дате, времени и месте судебного заседания извещена, в соответствии с требованиями ст.113 ГПК РФ путем направления заказного письма по известному суду адресу, о причинах неявки суду не сообщил, представителем ПАО «ПИК – Специализированный застройщик» ФИО3 представлены в суд письменные возражения на исковое заявление, согласно которым просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что стороны в соответствии с п.4.4 пришли к соглашению, что в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства от проектной до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения или уменьшения, цена договора изменению не подлежит.
На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 06.11.2021г. между ПАО «ПИК – Специалиированный застройщик» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве У в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечение других лиц построить (создать) объект долевого строительства – жилое помещение (квартира) номер в соответствии с проектной декларацией 737; этаж расположения: 4; подъезд (секция): 9; проектная общая площадь 39,01 кв.м.; проектная общая приведенная площадь: 39,01 кв.м.; проектная общая жилая площадь: 11,37 кв.м.; количество комнат: 1 (проектная площадь комнаты 1: 11,37 кв.м.; проектная площадь вспомогательных помещений: 27,64 кв.м., из которых: кухня – 18,08 кв.м., холл – 4,64 кв.м., санузел – 4,92 кв.м.) по строительному адресу: Х. (п.п. 1.1, 2.2, 3.1, 3.2 договора)
Пунктом 4.1 договора определена цена договора 12015626,14 руб., что соответствует участию в долевом строительстве 39,01 кв.м. проектной приведенной общей площади объекта долевого строительства из расчета 308014 руб. за один квадратный метр.
Согласно п.4.4 договора, стороны пришли к соглашению, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м.
Согласно п. 4.6 договора, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной приведенной площади объекта долевого строительства более чем 0,5 кв.м. после подписания сторонами передаточного акта, возвращается разница в течение 10 дней рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.
В соответствии с п. 5.1 договора, передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в период с 10.08.2022 по 16.10.2022.
Согласно передаточному акту к договору участия в долевом строительстве У от 06.11.2021, подписанному ПАО «ПИК-Специализированный застройщик» и ФИО1 15.09.2022, обязательства застройщика по передаче объекта долевого участия участнику долевого строительства исполнены, участник долевого строительства полностью произвел оплату по договору в размере 12 015 626,14 руб.
Согласно передаточному акту истцу передан застройщиком объект долевого участия - жилое помещение (квартира) У; общая площадь 38,80 кв.м.; общая приведенная площадь (с учетом летних помещений): 38,80 кв.м.; общая жилая площадь: 11,40 кв.м.; количество комнат: 1; фактическая площадь комнаты: 11,40 кв.м.; фактическая площадь помещений вспомогательных помещений: 27,40 кв.м., из которых: кухня – 18,10 кв.м., холл – 4,60 кв.м., санузел – 4,70 кв.м., по адресу: Х.
Истцом зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, кадастровый У, с площадью 38,8 кв.м., 27.09.2022.
26.10.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием произвести возврат части стоимости квартиры в размере 64682,94 руб. (из расчета 308,014 руб.*0,21 кв.м.).
Ответчиком в удовлетворении претензии было отказано.
Разрешая требования истца о признании недействительным пункт 4.4 Договора участия в долевом строительстве У от 06.11.2021г. в части условия о не возмещении истцу разницы за отклонение площади менее 0,5 кв.м., взыскании с ПАО «ПИК-Специализированный застройщик» части стоимости квартиры, суд, проанализировав нормы материального права, регулирующие спорные отношения и представленные в дело доказательства, приходит к следующему.
На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует и подтверждено определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 N 127-КГ24-25-К4, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В силу положений ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии с п. 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика для установления точной общей приведенной площади квартиры истца и определения подвергалась ли площадь изменениям, определением суда по делу была назначена назначить судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «100ЛИЧНЫЙ ЭКСПЕРТ».
Как следует из заключения эксперта ООО «100ЛИЧНЫЙ ЭКСПЕРТ» У, по результатам проведенного исследования эксперт установил общую приведенную площадь жилого помещения - квартиры № У по адресу: Х, которая составляет 38,15 кв.м.
Также экспертом установлено, что площадь исследуемого объекта изменилась, точная приведенная площадь объекта составляет 38,15 кв.м. В ходе проведения судебной экспертизы установлено что, согласно Передаточному акту от 15.09.2022г., площадь переданной квартиры составляет 38,8 кв.м. Квартира имела вид в соответствии с Приложением №2 к Договору участия в долевом строительстве У от 06.11.2021г. - штукатурные работы в помещениях квартиры не выполнялись. На дату проведения исследования квартира претерпела изменения, выражающиеся в выполненных отделочных работах и смонтированных перегородках. Изменение площади объекта с 38,8 кв.м, до 38,15 кв.м, является следствием выполненных отделочных работ после передачи объекта участнику долевого участия.
В соответствии с планом помещения и экспликации к поэтажному плану, жилое помещение кадастровым номером У имеет фактическую общую площадь 38,1 кв.м, жилую площадь 7,1 кв.м., общую площадь подсобных помещений 31 кв.м., из которых: холл – 4,4 кв.м., санузел 4,3 кв.м, гардеробная 4,2 кв.м., кухня 18,1 кв.м.
Процессуальных нарушений при составлении экспертного заключения судом не установлено. Заключение экспертов отвечает всем требованиям, предъявляемым статьей 67 ГПК РФ к доказательствам, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в связи с чем, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.
Ходатайств о проведении дополнительной, повторной экспертизы не заявлено.
В ходе рассмотрения дела установлено, что условиями договора участия в долевом строительстве У) цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 0,5 кв.м., когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 указанного договора.
Также из пункта 4.6 названного договора следует, что если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв. м, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.
Таким образом, стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
То есть, с учетом условий заключенного между сторонами договора, суд приходит к выводу, что разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пунктов 4.1,4.4,4.5,4.6 договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от 06.11.2021г.
Поскольку в ходе рассмотрения дела объективно установлено, что размер отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади составил 0,21 кв.м. (39,01 кв.м. -38,80 кв.м.), что не превышает размер, определённый заключенным между сторонами договором участия в долевом строительстве -0,5 кв.м., при этом в дальнейшем площадь квартиры была изменена в связи с проведением истцом внутриквартирных работ, суд полагает, что изменение размера площади объекта долевого строительства не относится к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, в связи с чем приходит к выводу, что условия договора (п. 4.4 договора) в части условия о не возмещении разницы за отклонение площади менее 0,5 кв.м. не противоречат действующему законодательству и не могут быть признаны недействительными по основаниям ст. 168 ГК РФ, поэтому в удовлетворении требований истца о признании недействительным пункт 4.4 Договора участия в долевом строительстве У от 06.11.2021г. в части условия о не возмещении истцу разницы за отклонение площади менее 0,5 кв.м., взыскании с ПАО «ПИК-Специализированный застройщик» части стоимости квартиры следует отказать.
Не установив нарушения прав истца, связанных с неисполнением стороной ответчика условий договора участия в долевом строительстве, суд полагает, что произвольные требованиями о взыскании неустойки, штрафа также не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении остальной исковых требований ФИО1 А7 к ПАО «ПИК-Специализированный застройщик» о защите прав потребителя - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярка в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Копия верна.
Председательствующий Ю.П. Корнийчук
Мотивированное решение изготовлено и подписано 16.07.2025 г.