Решение по делу № 2А-653/2025 от 03.07.2025 | Калининский районный суд (Краснодарский край)

К делу №2а-653/2025

УИД 23RS0018-01-2025-000524-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Краснодарский край 03 июля 2025 года

Калининский районный суд в составе председательствующего Чахова Г.Н., при секретаре Базловой М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЗК «Новопетровская» к Администрации Новониколаевского сельского поселения Калининского района Краснодарского края о признании незаконным действий,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЗК «Новопетровская» обратилась в Калининский районный суд <адрес> с административным исковым заявлением к Администрации Новониколаевского сельского поселения <адрес> о признании незаконным действий, в котором с учетом уточненных требований указано, что ООО «Зерновая компания «Новопетровская» является участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0201000:43, местоположение которого: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, р-н Калининский, в границах плана земель СПК (колхоза) «Победа».

Кроме того, ООО «Зерновая компания «Новопетровская» является действующим арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:10:0201000:43, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись №. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Право аренды ООО «Зерновая компания «Новопетровская» подтверждается договором аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя №-а от ДД.ММ.ГГГГ; дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя №-а от ДД.ММ.ГГГГ; дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя №-а от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Новониколаевского сельского поселения <адрес> на официальном сайте в сети «Интернет» (https://novnikol.ru/news/detail.php7idM570024) и в газете «Калининец» № (2783) от ДД.ММ.ГГГГ опубликовано извещение (уведомление) о проведении повторного общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0201000:43 по предложению инициатора - участника долевой собственности Г.А.Г..

В извещении участникам долевой собственности на земельный участок указано следующее: Организатор собрания: Администрация Новониколаевского сельского поселения <адрес>. Дата проведения общего собрания - ДД.ММ.ГГГГ Начало регистрации участников долевой собственности или их представителей, явившихся на общее собрание - 09 часов 00 минут. Начало общего собрания - 13 часов 00 минут. Место проведения общего собрания: 353784, РФ. <адрес>, здание Новониколаевского сельского Дома культуры. Повестка дня: 1. Избрание председателя собрания. 2. Избрание секретаря собрания. 3. Избрание счетной комиссии. 4. Об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0201000:43 в целях их выражения единым способом. 5. О расторжении Договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя №-а от ДД.ММ.ГГГГ. 6. О заключении нового Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя с Обществом с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новониколаевская». 7. О лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать, расторгать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

Действия Администрации Новониколаевского сельского поселения <адрес>, выразившиеся в публикации извещения (уведомления) о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0201000:43 нарушают права и законные интересы истца.

Вопрос о досрочном прекращении договора аренды земельного участка с ООО «Зерновая компания «Новопетровская», заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, вынесенный на обсуждение общего собрания, противоречит условиям самого договора аренды.

Такое решение нарушает права и интересы общества как арендатора, так как не учитывает законные основания владения и пользования земельным участком в течение всего предусмотренного договором срока аренды.

Кроме того, оно игнорирует преимущественное право общества на заключение нового договора аренды после завершения срока действия существующего соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ между участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0201000:43 и ООО «Кубаньагро-Приазовье» (правопреемник ООО «Зерновая компания «Новопетровская») был заключен Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя №-а.

Договор был заключен сроком на 15 лет и вступал в силу с момента регистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ на основании Протокола общего собрания участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному договору было заключено Дополнительное соглашение, по условиям которого стороны приняли решение о продлении срока договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ на основании Протокола общего собрания участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ было заключено Дополнительное соглашение №, по условиям которого Стороны пришли к соглашению об увеличении размера ежегодной арендной платы.

При этом при обращении в Администрацию Новониколаевского сельского поселения <адрес> и к представителю лица, по предложению которого было опубликовано извещение о проведении общего собрания, административному истцу не были представлены документы, послужившие основанием для вынесения на голосование вопроса о досрочном расторжение договора аренды.

Кроме того, согласно п.9 Договора аренды изменение условий Договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение Договора и его прекращение в одностороннем порядке возможно только по решению суда. За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Также в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ООО «Зерновая компания «Новопетровская» как арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, своевременно и в полном объеме выплачивает арендную плату, проводит весь комплекс агротехнических мероприятий, направленных на улучшение земель, не допускает снижения плодородия почв, соблюдает требования законодательства, норм и правил, установленных в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также использует земельный участок только для целей, связанных с производством сельскохозяйственной продукции.

В случае несогласия участников долевой собственности на земельный участок с условиями действующего договора аренды, они вправе обратиться в суд за защитой своих прав, при этом положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГИ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не наделяют участников долевой собственности полномочиями на произвольное расторжение договоров аренды.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно только по решению суда.

ООО «Зерновая компания «Новопетровская» как арендатор продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером 23:10:0201000:43. Дополнительным соглашением к договору срок аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ, решение общего собрания по вопросу согласования и утверждения условий дополнительного соглашения никем не отменено и не оспорено.

Проведение собрания по вопросу расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:10:0201000:43, находящегося в долевой собственности, и возможные последствия, связанные с расторжением договора аренды нарушают права административного истца и остальных участников долевой собственности на земельный участок, которые заинтересованы в продолжении арендных отношений с ООО «Зерновая компания «Новопетровская».

Согласно пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 5 статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ где указано, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку до настоящего времени административному истцу не представлены документы, послужившие основанием для постановки вопроса о расторжении договора аренды, который планируется поставить на голосование общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, и в адрес ООО «Зерновая компания «Новопетровская» как действующего арендатора и стороны по договору никаких предложений по вопросу изменения / прекращения условий действующего договора аренды и дополнительных соглашений к нему не поступало, административный истец полагает, что повестка дня общего собрания явно направлена на нарушение преимущественного права ООО «Зерновая компания «Новопетровская» как арендатора и передачу прав аренды третьему лицу.

Решение вопроса о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности должно согласовываться с правами действующего арендатора, а поскольку арендатор и участники долевой собственности на земельный участок, не обладают информацией о существе предстоящего голосования по вопросу о расторжении договора аренды, то считаем, что согласованная Администрацией повестка дня нарушает требования Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и как следствие, права и интересы административного истца.

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ).

Между тем, повестка дня общего собрания, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ нарушает права собственников и арендатора данного земельного участка на свободу заключения договора и определение условий договора по усмотрению сторон, а именно - определение срока действия договора до ДД.ММ.ГГГГ и возможность досрочного расторжения только по решению суда.

Формулировка шестого вопроса повестки дня о заключении договора аренды с ООО «Агрофирма «Новониколаевская» ограничивает участников общей долевой собственности в их праве выбора арендатора, что не соответствует требованиям ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Указание в тексте извещения (вопрос 6), что на голосование участников долевой собственности будет поставлен вопрос о заключении нового договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, с конкретным лицом - с Обществом с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новониколаевская» (ИНН <***>) лишает прав других потенциальных арендаторов, в том числе и ООО «Зерновая компания «Новопетровская» предложить свою кандидатуру в качестве арендатора, а также свои условия договора аренды.

Участники общей долевой собственности, фактически лишены возможности выбора другой кандидатуры арендатора, в том числе обсуждать условия договора.

Согласно пп. 7 п. 3 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, т.е. принять решение распорядительного характера.

При этом формулировка «Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности» без указания на конкретного арендатора, позволяет участникам долевой собственности представить на голосование свои кандидатуры арендаторов, и соответственно, их условия договора аренды.

Из пункта 10 статьи 14.1 Закона N 101-ФЗ следует, что уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе: 1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям данного Закона; 2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц; 3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран; 4) обеспечивает соблюдение требований названного Закона к порядку проведения общего собрания; 5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания; 6) подписывает протокол общего собрания; 7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

В нарушение указанных выше требований Закона №101-ФЗ Администрация Новониколаевского сельского поселения <адрес>, являясь организатором проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ и разместив на своем официальном сайте в сети «Интернет», сообщение о проведении собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0201000:43, не осуществила проверку соответствия повестки дня общего собрания требованиям закона.

Ограничивающая формулировка шестого вопроса повестки дня, согласно которой договор аренды заключается исключительно с одним юридическим лицом («ООО Агрофирма «Новониколаевская»), фактически устраняет возможность выбора арендатора всеми участниками долевой собственности. Это ставит остальных кандидатов в неравное положение и свидетельствует о предпочтениях администрации конкретному арендатору.

Действия администрации направлены на исключение реальной конкуренции между потенциальными арендаторами. Установив заранее единственного претендента на заключение договора, администрация игнорирует интересы всех остальных владельцев долей, чьи голоса могли повлиять на выбор наиболее подходящего арендатора.

Такие действия нарушают требования статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ, обязывающей учитывать мнение всех участников долевой собственности при определении арендатора и запрещающей создание препятствий для свободного выбора. Отказ администрации соблюдать данные нормы подтверждает наличие предвзятого отношения к данному арендатору.

Постановка четвертого вопроса повестки дня об утверждении расчета размера долей в праве общей долевой собственности в целях их выражения единым способом осуществлена при отсутствии соответствующих документов и расчетов, подтверждающих необходимость такого утверждения.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

В силу пункта 2 статьи 14.1 Закона N 101-ФЗ участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети Интернет (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания.

Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Пунктом 3 статьи 14.1 Закона №101-ФЗ предусмотрен обязательный перечень информации, которая должна содержаться в сообщении и уведомлении о проведении общего собрания.

Сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать: 1) дату и время проведения общего собрания; 2) адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности; 3) повестку дня общего собрания; 4) адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления.

Как следует из пункта 3 статьи 15 Закона выполненный расчет размера долей в целях их выражения единым способом подлежит утверждению собранием (подпункт 9 пункта 3 статьи 14 Закона). Таким образом, выполнение расчета осуществляется до его утверждения на общем собрании участников долевой собственности.

Административный истец обращался в Администрацию и к представителю лица, по инициативе которого было организовано проведение общего собрания, с целью ознакомиться с документацией по вопросам, включенным в повестку дня голосования. Однако, несмотря на указанные обращения, административному истцу не был представлен расчет размера долей, необходимый для единого способа выражения долей, предлагаемый на утверждение.

Исходя из требований, предъявляемых к извещению о проведении общего собрания, лицом, инициирующим такое собрание, должна обеспечиваться возможность ознакомления всех участников общей долевой собственности с соответствующими документами по вопросам повестки дня. В данном же случае данная обязанность исполнена не была, что нарушает право административного истца на получение необходимой информации и реализацию своего законного интереса в процессе принятия решений общим собранием.

Таким образом, участники долевой собственности лишены информации, позволяющей им объективно оценить и понять сущность вопроса, выносимого на голосование - утверждение расчета размера долей. Отсутствие необходимых сведений существенно затрудняет принятие осознанного решения участниками, нарушая принцип прозрачности и информированности процесса обсуждения и одобрения вопросов, касающихся прав и обязанностей участников долевой собственности.

В силу частей 1, 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Полномочия органа местного самоуправления, в том числе по вопросам участия в организации и проведения общего собрания регламентированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации».

Из системного анализа положений ст. 6, п.4 ст. 36 данного закона и п.10 ст. 14.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе обеспечивает соблюдение требований закона к порядку проведения общего собрания.

Таким образом, несмотря на отсутствие в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определенной процедуры формирования повестки дня общего собрания, органы государственной власти и местного самоуправления не вправе действовать вне рамок закона в соответствии с методом публично-правового регулирования деятельности органов власти «запрещено все, что прямо не разрешено».

Следовательно, административный ответчик, имея полномочия проверить на соответствие законодательству предложенную Г.А.Г. повестку дня и привести ее в соответствие с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» или, не нарушая прав административного истца, отказать в организации и проведении общего собрания, не выполнил возложенные на него обязанности.

Поскольку ДД.ММ.ГГГГ повторное общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровым номером 23:10:0201000:43 формально открылось, но не состоялось по причине отсутствия кворума, административный истец считает, что изначально заявленное требование № об обязании Администрации Новониколаевского сельского поселения <адрес> устранить нарушения прав и законных интересов административного истца путем размещения на официальном сайте в сети «Интернет» (https://novnikol.ru/) и в газете «Калининец» уведомления об отмене проведения общего собрания утратило свою актуальность и по сути является неисполнимым, в случае удовлетворен: административного иска.

На основании изложенного, сторона истца просит суд - Признать незаконными действия Администрации Новониколаевского сельского поселения <адрес>, выраженные в публикации (размещении) извещения (уведомления) о проведении ДД.ММ.ГГГГ повторного общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0201000:43, местоположение которого: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, р-н Калининский, в границах плана земель СПК (колхоза) «Победа», на официальном сайте в сети «Интернет» (https://novnikol.ru/news/detail.php?id=l 570024) и в газете «Калининец» № (2783) от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Администрация представила письменный отзыв. Суд, при указанных обстоятельствах, принял решение о рассмотрении дела без участия сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленные требования, по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ООО «Зерновая компания «Новопетровская» является участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0201000:43, местоположение которого: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, р-н Калининский, в границах плана земель СПК (колхоза) «Победа».

Исходя из анализа вышеуказанных фактов, действия администрации могут свидетельствовать о даче предпочтения конкретному арендатору («ООО Агрофирма «Новониколаевская») и возможной личной заинтересованности представителей органов местной власти. Такое поведение является нарушением действующего законодательства и создает необоснованное преимущество одной стороны перед остальными потенциальными кандидатами, и при указанных обстоятельствах, учитывая, что ДД.ММ.ГГГГ повторное общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровым номером 23:10:0201000:43 формально открылось, но не состоялось, уточненные требования подлежат удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180,227,228,298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «ЗК «Новопетровская» к Администрации Новониколаевского сельского поселения <адрес> о признании незаконным действий – удовлетворить.

Признать незаконными действия Администрации Новониколаевского сельского поселения <адрес>, выраженные в публикации (размещении) извещения (уведомления) о проведении ДД.ММ.ГГГГ повторного общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0201000:43, местоположение которого: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, р-н Калининский, в границах плана земель СПК (колхоза) «Победа», на официальном сайте в сети «Интернет» (https://novnikol.ru/news/detail.php?id=l 570024) и в газете «Калининец» № (2783) от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Калининский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья:_______________________

В окончательной форме - 08.07.2025 года.