Решение по делу № 02-1404/2025 от 24.06.2025 - о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки, судебных расходов.

УИД 77RS0009-02-2024-015437-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2025 года адрес

Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Капусто В.В., при секретаре Харитоновой П.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1404/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о признании недействительным требования, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «А101» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском ООО «Специализированный застройщик «А101», в котором просили признать недействительным требование ООО «Специализированный застройщик «А101» об уплате ФИО1, ФИО2 солидарно денежных средств в размере сумма; взыскать с ответчика в пользу истцов солидарно уплаченные по договору денежные средства в размере сумма; взыскать с ответчика в пользу истца фио неустойку в размере сумма; взыскать с ответчика в пользу истцов солидарно неустойку за неисполнение обязательств с даты составления искового заявления по день вынесения судом решения; взыскать с ответчика в пользу истцов солидарно неустойку на будущее время по дату фактического исполнения решения суда в размере 1% за каждый день просрочки от суммы, взысканной судом; взыскать с ответчика в пользу истцов солидарно понесенные расходы по проведению обмера квартиры; взыскать с ответчика в пользу истцов солидарно моральный вред в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма и расходы на доверенность в размере сумма

Исковые требования мотивированы тем, что между истцами и ответчиком был заключен договор № ДИ23К-23.3-368 от 02.09.2021 г. (далее — Договор), в соответствии с условиями которого Застройщик обязался построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию обязуется передать участнику жилое помещение (далее объект) в срок не позднее 31 марта 2024 года, а участник обязался принять объект и уплатить обусловленную цену (п. 3.1 Договора, Приложение № 1 к Договору). Однако поскольку истцам был передан объект ненадлежащего качества и в досудебном порядке урегулировать спор не удалось, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «А101» обратился в суд со встречным иском к истцам ФИО1, ФИО2, в котором просил взыскать с ответчиков по встречному иску в пользу истца по встречному иску, в равных долях задолженность по договору № «ДИ23К-23.3-368 от 02.09.2021 в размере сумма; неустойку в размере сумма и расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Встречные исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «А101» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДИ23К-23.3-368 от 02.09.2021 г. 08.06.2024 застройщиком передан объект, что подтверждается соответствующим Актом приема передачи, а также подписан Акт сверки взаиморасчетов, в котором согласована окончательная стоимость по Договору. Разница между окончательной ценой и ценой на момент заключения Договора составляет сумма Учитывая, что Ответчиками были проигнорированы претензии № 13410 от 15.08.2024, №13411 от 15.08.2024 указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца по встречному иску в суд с настоящим встречным иском.

Истец ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Обеспечили в суд явку своего представителя по доверенности – фио, который исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просил отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «А101» по доверенности – фио исковые требования не признала, в удовлетворении просила отказать. Встречный иск поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело по существу при данной явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона.

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (часть 2 статьи 36 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Судом установлено и из материалов дела следует, что между истцами (ответчиками по встречному иску) ФИО1, ФИО2 (далее участники) и ООО «Специализированный застройщик «А101» (далее застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ23К-23.3-368 от 02.09.2021 (далее — договор) в соответствии с условиями которого застройщик обязался построить (создать) жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию обязался передать участникам жилое помещение (далее объект), а участники обязались принять объект и уплатить обусловленную цену (п. 3.1 Договора, Приложение № 1 к Договору).

В соответствии с Приложением № 1 к Договору стороны предусмотрели в качестве основных характеристик объекта - общую проектную площадь - 59.9 кв.м, из которых: площадь комнат — 36,90 кв.м; площадь вспомогательных помещений - 21,40 кв.м; лоджия — 1,60 кв.м (с учетом понижающего коэффициента).

Сторонами согласовано, что стоимость одного квадратного метра является фиксированной, не подлежащей изменению и составляет - сумма (п. 4.2 договора); тогда как цена Договора подлежит дополнительному уточнению после получения застройщиком результатов обмеров в отношении Объекта (п. 4.6 договора); на момент заключения Договора рассчитывается посредством умножения проектной площади на стоимость квадратного метра и составляет - сумма (п.4.1 договора).

Согласно техническому плану, фактическая площадь составляет - 60,2 кв.м., из которой: 37,0 кв.м. - жилая площадь, 21,5 кв.м.- вспомогательная площадь, 1,7 кв.м. - лоджия (с учетом понижающего коэффициента).

Разница между проектной и фактической площадью объекта составляет: 0,3 кв.м.

Окончательная цена договора производится посредством умножения фактической площади на стоимость одного квадратного метра, то есть 204 852,24 (стоимость одного квадрата) * 60,2 (фактическая площадь) = сумма (Окончательная цена Договора).

08.06.2024 Застройщиком передан объект, что подтверждается соответствующим актом приема передачи, а также подписан акт сверки взаиморасчетов, в котором согласована окончательная стоимость по договору, и разница между окончательной ценой и ценой на момент заключения договора составляет сумма

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Суд учитывает, что согласно передаточного акта от 08.06.2024, общая площадь квартиры 58,5 кв.м без учета площади лоджии(балкона); площадь комнат 37 кв.м.

При этом, площадь лоджии с учетом коэффициента составила 1,7 кв.м, и площадь лоджии без учетом коэффициента составила 3.3 кв.м

Суд принимает во внимание, что обмеры жилого помещения производились истцом после произведения ремонтных (отделочных работ) в соответствии с п. 1.9 договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 12 п. 3 ст. 55 адрес кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) необходим технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно техническому плану ответчиком и установлена площадь квартиры.

Согласно п. 10.1 обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В п. 11 той же статьи ГРК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета.

Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Там же в ч. 7, указан и документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Заключение о соответствии (ЗОС) - это «заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, является одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В свою очередь решение о выдаче Заключения о соответствии принимается, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, что зафиксировано в Акте итоговой проверки, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи Заключения о соответствии. (Постановление Правительства Москвы от 17 сентября 2013 года № 611-ПП "Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного строительного надзора адрес государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора")

Итоговая проверка не может быть произведена в том случае, если несущие (и любые иные) конструкции жилого дома скрыты отделочными работами.

Таким образом, очевидно, что обмеры жилого помещения и жилого дома (информация о площади которого вносится в РВЭ), производятся до начала ремонтных работ.

Более того, строительство многоквартирного дома ведется на основании проектной документации, утвержденной Застройщиком и получившей положительное заключение экспертизы.

В состав указанной проектной документации не включаются сведения об отделке помещения, поскольку каждый участник долевого строительство самостоятельно определяет стиль отделки по каждому объекту. В связи с изложенным, невозможно на этапе подготовки проектной документации определить площадь объекта с учетом произведенных отделочных работ.

Ответчик реализует помещения по обмерам, выполненным до производства отделочных работ, что соответствует условиям п. 1.9 договора участия в долевом строительстве.

Согласно терминов и определений, и конкретно пункта 1.8 Договора участия в долевом строительстве проектная общая площадь объекта есть сумма всех частей помещения, предусмотренных проектной документацией, включая при наличии площадь балконов и лоджий.

В пункте 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено определение общей площади: адрес жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Приложение № 1 к Договору определяет основные характеристики жилого дома в общем и объекта (Квартиры) в частности.

адрес объекта 59,90 кв.м. состоит из: площадь комнат 36,90 кв.м.; площади вспомогательных помещений 21,40 кв.м.; площадь лоджии 1,60 кв.м. (с коэффициентом).

В передаточном акте, подписанном сторонами, в соответствии с п. 5, ст. 15 ЖК РФ, расчет общей площадь объекта производиться без учета площади балконов и лоджий, при этом площадь балконов и лоджий учитывается как фактически имеющееся в квартире.

адрес объекта 58,5 кв.м. состоит из: площади комнат 37,0 кв.м., площади вспомогательных помещений 21,50 кв.м., площадь лоджии 1.7 кв.м. (с коэффициентом).

Согласно пункту 3 акта сверки взаиморасчетов квартира имеет фактическую площадь 60.20 кв.м, в том числе общую площадь 58,50 кв.м., из нее жилую 37,0 кв.м.

Согласно пункту 4 разница в проектной общей площади и фактической площади составляет 0,3 метра.

Исходя из пунктов 5, 6 передаточного акта окончательная цена составляет сумма.

Согласно условиям договора, а именно п. 1.9, Определенная настоящим пунктом адрес Объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется Сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены Договора согласно условиям настоящего Договора и может не совпадать с адрес Объекта.

При определении адрес Объекта не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.). возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на адрес.

Приложением 1 -а к Договору участия в долевом строительстве приведен перечень работ, которые были проведены в объекте долевого строительства.

В соответствии со ст. ст. 56,67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, учитывая требования ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что доводы истцов о том, что им был передан объект ненадлежащего качества не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и основаны на неверном толковании заключенного договора и норм права, в связи с чем суд полагает, что исковые требования фио и ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о признании недействительным требования ответчика об уплате денежных средств в размере сумма не подлежат удовлетворению, а также не подлежат удовлетворению производные от основного требования о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

При этом доводы ответчика (истца по встречному иску) суд считает заслуживающими внимания, и поскольку обязанность по оплате разницы между предусмотренной договором и фактической площадью квартиры установлена вышеуказанным договором, и до настоящего времени ФИО1, ФИО2 не исполнена, суд считает требование истца в части взыскания в равных долях с ответчиков по встречному иску задолженности по Договору № ДИ23К-23.3-368 от 02.09.2021 в размере сумма законным, а потому подлежащим удовлетворению.

Следует отметить, что квартира истцам была передана с отделкой, и замерев квартиры истцами произведена уже после отделки, а ответчик производил замеры квартиры до производства работ по отделки квартиры.

Разрешая требования истца по встречному иску о взыскании неустойки суд приходит к следующим выводам. Во встречном исковом заявлении истец просит суд взыскать с ответчиков по встречному иску неустойку по п.10.5 Договора от 02.09.2021 г. в размере сумма за период с ... г. по 11.03.2025 г.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Сторонами в п. 10.5 Договора согласована ответственность за просрочку/необоснованное уклонение от оплаты цены. Участник уплачивает Застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на лень исполнения обязательства, от суммы пророченного платежа за каждый день просрочки.

22 марта 2024 года официально опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Данное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования.

Согласно абз. 3 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.

Таким образом, указанное во встречном исковом заявлении требование о взыскании с участников долевого строительства неустойки не подлежит удовлетворению судом в силу моратория, установленного вышеуказанным Постановлением Правительства Российской Федерации № 326.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что истец по встречному иску понес расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, в связи с чем указанные судебные издержки суд считает необходимым взыскать в равных долях с ответчиков по встречному иску (истцов по первоначальному).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о признании недействительным требования, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, - отказать.

Встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «А101» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «А101» денежные средства в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик «А101» денежные средства в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 24 июня 2025 года.

Председательствующий В.В. Капусто