Дело № 2-2000/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2022 г. г. Вязьма Смоленской области

Вяземский районный суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Воронкова Р.Е.,

с участием представителя истицы - ФИО1,

при секретаре Петровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 и КПК «Золотая копилка» о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

В обоснование иска указано, что истица являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м., с кадастровым номером ХХХ. дд.мм.гггг. между нею и ответчицей ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого помещения с условием ипотечного займа на сумму стоимости жилой комнаты – 466 617 рублей. Договор был зарегистрирован. Однако ответчик не передал денежные средства в счет исполнения договора.

Просит:

- расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м., с кадастровым номером ХХХ, заключенный дд.мм.гггг. между истцом и ответчиком;

- прекратить зарегистрированное право собственности ответчицы на спорное жилое помещение с исключением регистрационной записи о праве собственности ответчицы в ЕГРН;

- признать за истицей право собственности на жилое помещение (комнату), расположенную по адресу: Смоленская <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м., с кадастровым номером ХХХ;

- признать ограничение права – ипотека в силу закона, зарегистрированное в ЕГРН и сделок с ним дд.мм.гггг. № ХХХ с установлением ограничения (обременения) права в пользу Кредитного потребительского кооператива «Золотая копилка» прекращенным.

В порядке подготовки дела к слушанию в качестве соответчика привлечена КПК «Золотая копилка» (л.д. 2).

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, воспользовалась правом на представление своих интересов через представителя - ФИО1, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, указав, что в настоящее время спорная комната находится в фактическом владении истицы. Ответчица выехала из спорного жилого помещения и где она фактически проживает, не знает. Денежных средств по договору купли-продажи истица не получала от ответчицы и КПК «Золотая копилка».

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по последнему известному месту жительства, возражений и ходатайств суду не представила.

Представитель КПК «Золотая копилка», также надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, возражений и ходатайств суду не представил.

Судом определено в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие истицы и ответчиков.

Суд, выслушав представителя истца, изучив письменные документы, приходит к следующему выводу.

Как установлено судом, истица являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м., с кадастровым номером ХХХ (л.д. 21).

дд.мм.гггг. между КПК «Золотая копилка» и ФИО3 заключен договор ипотечного займа № ХХХ на сумму 466 617 рублей. Согласно данному договору (п. 11) в обеспечение обязательств предоставляется спорная комната, а заемные денежные средства перечисляются ФИО3 на расчетный счет, либо фактически выдаются из кассы КПК «Золотая копилка».

дд.мм.гггг. между истицей и ответчицей был заключен договор купли-продажи жилого помещения, с условием ипотечного займа на сумму стоимости жилого помещения – 466 617 рублей (л.д. 10).

В договоре купли-продажи указано (п. 2), что денежные средства в сумме 466 617 рублей являются заемными средствами, предоставляемые КПК «Городская копилка», на основании договора ипотечного займа ХХХ от дд.мм.гггг..

Суд отмечает, что ОГРН данного КПК «Золотая копилка», указанный в договоре купли-продажи – «1065258041155», и местонахождение организации – «603090, <...>», не соответствуют данным, указанным в выписке из ЕГРЮЛ КПК «Золотая копилка», где указан ОГРН <***> и адрес юридического лица: 101000, г. Москва, Вн. Тер. Г. Муниципальный округ Басманный, пер. Потаповский, д. 5, стр. 4, помещ. XVI, комната 19.

Согласно п. 12 договора купли-продажи, договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств – передачи покупателем указанной в договоре суммы денег за приобретаемое жилое помещение.

В установленном законом порядке договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области дд.мм.гггг. (л.д. 10 оборот, 11-13).

Из пояснений представителя истца следует, что с момента заключения договора купли-продажи, ответчица с ребенком в спорное жилое помещение вселилась, однако впоследствии покинула его, поскольку не смогла передать истице денежные средства в счет исполнения договора, указав, что ее обманули и не выдали ей деньги по договору ипотечного займа.

Истица и ответчица дд.мм.гггг. подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от дд.мм.гггг., однако не смогли прекратить право собственности ответчицы на спорное жилое помещение, поскольку в ЕГРН имелась запись об обременении в виде ипотеки в силу закона (л.д. 17,18).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Толкование данных норм закона свидетельствует том, что покупатель имеет право потребовать, в том числе в судебном порядке, уплаты цены договора. Однако этот способ защиты своих прав не лишает его возможности избрать иной - обратиться в суд с иском о расторжении договора и вернуть переданное по договору имущество.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановления), при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заключенным между сторонами договором не предусмотрено одностороннее расторжение такового, согласия по данному вопросу стороны не достигли.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке ответчик получил в собственность бесплатно дорогостоящее имущество, а истец не получила адекватной денежной компенсации в связи с его отчуждением и с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом исполнен, поскольку истец с ответчиком подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи, в связи с чем требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению, а договор - расторжению.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно абз. 5 пункта 65 Постановления, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного требования истицы о расторжении договора купли-продажи и возврате в ее собственность жилого помещения подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что ответчицей ФИО3 не были исполнены условия договора купли-продажи по оплате спорного жилого помещения, что не было оспорено ответчиками в ходе судебного разбирательства, после заключения договора купли-продажи ответчица не перечислила истице собственные либо заемные в КПК «Золотая копилка» денежные средства за приобретенное жилое помещение, что нарушало условия договора купли-продажи об оплате.

Таким образом, поскольку ответчица выехала из спорного жилого помещения в связи с невозможностью выполнить условие договора об оплате, а также учитывая намерение сторон расторгнуть договор купли-продажи, у суда имеются основания для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи, так как стороны не приступили к фактическому исполнению основных условий договора, за исключением регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В выписке из ЕГРН право собственности на жилое помещение было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № ХХХ

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Между тем, в соответствии со ст. 21 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя - продавца по договору.

Таким образом, поскольку КПК «Золотая копилка» добровольно не предоставила информацию необходимую для снятия обременения в виде ипотеки, то требования истца в части снятия обременения подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 и КПК «Золотая копилка» о расторжении договора купли-продажи жилого помещения удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м., с кадастровым номером ХХХ, заключенный дд.мм.гггг. в г. Вязьма Смоленской области между ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) и ФИО3 (паспорт <данные изъяты>).

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м., с кадастровым номером ХХХ, с исключением регистрационной записи о праве собственности ФИО3 в ЕГРН.

Признать за ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) право собственности на жилое помещение - комнату, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м., с кадастровым номером ХХХ.

Признать ограничение права – ипотека в силу закона, зарегистрированное в ЕГРН и сделок с ним дд.мм.гггг. (запись № ХХХ) с установлением ограничения (обременения) права в пользу Кредитного потребительского кооператива «Золотая копилка» (ИНН <***>) прекращенным.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Смоленский областной суд через Вяземский районный суд Смоленской области.

Судья Р.Е. Воронков

Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2022 года.

Решение суда вступает в законную силу 05 декабря 2022 года.