Дело № 2-4933/2023

64RS0046-01-2023-005920-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2023 г. г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Бабуриной И.Н.,

при секретаре Ивановой Е.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО «Город Саратов» к ФИО3 об изъятии недвижимого имущества, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка,

установил:

администрация МО «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ФИО3 об изъятии недвижимого имущества, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>.

Свои требования истец мотивирует тем, что между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО3 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 1596 кв.м с кадастровым номером № из земель населенны пунктов, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства жилого дома, степенью готовности 20%. Срок действия истек 24.07.2023.

По истечении срока действия договора истец уведомил ответчика о прекращении данных правоотношений.

Постановлением администрации МО «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 отказано в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с отсутствием у нее права на приобретение без проведения торгов земельного участка.

На указанном земельном участке находится принадлежащий ФИО3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, на который у ответчика зарегистрировано право собственности 19.06.2020.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было установлено, что спорный земельный участок не огорожен, расположенное строение, находится в стадии незавершенного строительства.

Таким образом, использование земельного участка, не в соответствии с его назначением является основанием для изъятия у ФИО3 путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства степенью готовности 205 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснил, что в настоящее время строительство завершено. Кроме того, ответчик обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации право собственности на объект завершенного строительства, однако, регистрация приостановлена, поскольку Ленинским районным судом г. Саратова, приняты обеспечительные меры на запрет в регистрации.

Ответчик, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников процесса, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст.18 Конституции РФ).

В соответствии с Конституцией Российской Федерации, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства (статья 2).

Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения (часть 2 статья 17). Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (статья 18).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2 статья 9).

Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (части 1, 2 статья 35).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах, в том числе, платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от выполнения обязательства в одностороннем порядке не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям ч. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность по уплате арендной платы является обязанностью арендатора по договору аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено, что между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО3 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 1596 кв.м с кадастровым номером № из земель населенны пунктов, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства жилого дома, степенью готовности 20%. Срок действия истек 24.07.2023.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 4 договора аренды земельного участка арендодатель, в частности, имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при таких существенных нарушениях его условий, как использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала, использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

На основании пункта 5 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Статьей 7 (пункт 1) ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Обращаясь с иском, истец указал, что, заключив договор аренды земельного участка от 24.07.2020 с дополнительными соглашениями к нему, ответчик воспользовалась предоставленным ей правом однократного приобретения земельного участка в аренду для завершения строительства, однако до истечения срока действия договора аренды строительство жилого дома на земельном участке не завершил, что свидетельствует о наличии оснований для изъятия объекта незавершенного строительства.

Действительно, в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022 отражено, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Таким образом, существенным для дела обстоятельством, подлежавшим выяснению, являлось обстоятельство введения объекта в эксплуатацию после истечения срока действия договора аренды.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

При этом положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, направлены на завершение строительства таких объектов, устранение юридической неопределенности судьбы земельного участка.

Указанная норма предоставляет суду право, а не обязывает к изъятию объекта у собственника по решению суда, что предполагает оценку всех обстоятельств дела при принятии такого решения.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Со стороны ответчика суду были представлены: технический паспорт, копия описи документов, принятых на государственную регистрацию, копия уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом того факта, что в настоящее время ответчиком проводятся необходимые работы, следовательно, на момент вынесения решения, ответчик устранил недочеты, послужившие основанием для обращения в суд.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление администрации МО «Город Саратов» к ФИО3 об изъятии недвижимого имущества, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Обеспечение иска в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии совершать регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства степенью готовности 20% с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В виде запрета ФИО3 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ УВД <адрес>, СНИЛС №) совершать строительные работы в отношении объекта незавершенного строительства степенью готовности 20% с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> - отменить.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 13.12.2023.

Председательствующий