Дело № 3а-81/2023
УИД 27OS0000-01-2023-000031-50
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
9 марта 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,
при секретаре Джиба С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Хабаровский речной торговый порт» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
АО «Хабаровский речной торговый порт» обратилось в суд с административным иском к министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что арендует земельный участок с кадастровым номером № площадью 23 147 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под фактически возведенные строения грузового порта, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение (склад литер Ц), адрес ориентира: <адрес>. Исходя из условий договора аренды земельного участка от 07.05.2020 № КС-36/5088 расчет арендной платы в отношении указанного земельного участка производится исходя из его кадастровой стоимости. Согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка, постановленного на кадастровый учёт 20.02.2013, по состоянию на 01.01.2021 составляет 22 384 537 рублей 82 копейки. Указанная кадастровая стоимость была утверждена приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 и применялась для целей расчета арендных платежей в отношении указанного объекта недвижимости с 01.01.2022 по 31.12.2022, в настоящее время является архивной. 16.12.2022 общество, посчитав кадастровую стоимость земельного участка завышенной и отличающейся от его рыночной, обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Хабаровского края, созданной при министерстве имущества Хабаровского края с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 равной 19 045 000 рублей согласно отчету об оценке от 25.11.2022 № 3005-11-2022-Р/27, выполненному ООО «Центр экспертизы и оценка «Церта». Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Хабаровского края, созданной при министерстве имущества Хабаровского края от 12.01.2023 № 168 обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Из отчета об оценке усматривается расхождение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок начисления арендных платежей, является нарушением прав общества как арендатора. С учётом даты обращения в комиссию у общества сохраняется право на применение результата оспаривания кадастровой стоимости при исчислении арендной платы за 2022 год.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 19 045 000 рублей.
Определением судьи от 09.02.2023 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю; в качестве заинтересованного лица привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, Федеральное агентство морского и речного транспорта.
Представитель административного истца ФИО1, участвующий в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске, просил их удовлетворить.
В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеют.
В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть административное дело в отсутствие представителя. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что оставляют разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости на усмотрение суда, при наличии законных оснований не возражают против удовлетворения заявленных требований.
В судебное заседание представитель заинтересованного лица МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть административное дело в отсутствие представителя. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что просят вынести решение по имеющимся в деле доказательствам.
В судебное заседание представитель заинтересованного лица Федерального агентства морского и речного транспорта не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв и дополнения к нему, из которых следует, что ввиду отсутствия допустимых доказательств возникновения оснований для приведения кадастровой стоимости спорного земельного участка к его рыночной, требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Также пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, АО «Хабаровский речной торговый порт» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 23 147 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение (склад литер Ц), адрес ориентира<адрес> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под фактическое возведение строения грузового порта, на основании договора аренды земельного участка от 07.05.2020 № КС-36/5088, заключенного с Федеральным агентством морского и речного транспорта.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.11.2022 кадастровая стоимость указанного земельного участка, внесенная в государственный реестр недвижимости 08.12.2021, составляет 22 384 537 рублей 82 копейки, определена по состоянию на 01.01.2021 приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края». Начало применения кадастровой стоимости с 01.01.2022.
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерства имущества Хабаровского края» приказ министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 признан утратившим силу с 01.01.2023, утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 в размере 23 312 269 рублей 58 копеек, которые применяются с 01.01.2023.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, определённая по состоянию на дату оценки 01.01.2021, на момент обращения АО «Хабаровский речной торговый порт» с настоящим иском являлась архивной.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Из расчета арендной платы за указанный земельный участок следует, что данный расчет производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, размер арендной платы за 2022 год зависит от оспариваемой кадастровой стоимости, действовавшей с 01.01.2022 по 31.12.2022, несмотря на то, что в последующем эта кадастровая стоимость стала архивной, суд признает правовую заинтересованность административного истца в разрешении заявленных требований сохраненной.
В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 3005-11-2022-Р/27, составленный 25.11.2022 оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составила 19 045 000 рублей.
Оценивая представленный административным истцом отчёт об оценке объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчетом об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.
В данном отчете оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа.
Из отчета об оценке рыночной стоимости следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчет содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.
Приведенные в отчете об оценке рыночной стоимости выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.
Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО2, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 08.10.2021 № 221, с 25.02.2019 по 31.12.2022 являлся членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».
При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Как указано выше оспариваемая кадастровая стоимость применялась с 01.01.2022 по 31.12.2022.
Таким образом, период действия определенной настоящим решением суда кадастровой стоимости указанного земельного участка с 01.01.2022 по 31.12.2022.
Как следует из материалов дела, общество обращалось комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка 16.12.2022.
Таким образом, датой подачи АО «Хабаровский речной торговый порт» заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения в комиссию, то есть 16.12.2022.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление акционерного общества «Хабаровский речной торговый порт» удовлетворить.
Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 23 147 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение (склад литер Ц), адрес ориентира: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – под фактически возведенные строения грузового порта, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 19 045 000 рублей с периодом действия с 01.01.2022 по 31.12.2022.
Дата обращения акционерного общества «Хабаровский речной торговый порт» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 16.12.2022.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда
Решение в окончательной форме принято 10.03.2023.