Дело № 2-877/2023

УИД 26RS0017-01-2023-000727-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2023 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края Российской Федерации в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре судебного заседания Швецовой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении самовольно выполненной реконструкции жилого помещения, признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Кисловодский городской суд с иском к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении самовольно выполненной реконструкции жилого помещения и признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде.

Истцам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) принадлежит объект недвижимого имущества – <адрес> кадастровым номером №, расположенная в МКД по <адрес> в <адрес>. Фактически квартира состоит из двух частей, находящихся удаленно по отношению друг к другу и расположенных в разных литерах: часть квартиры в литере «А» используется истцом ФИО2, часть квартиры в литере «Р» используется истцом ФИО1 Истцами с целью улучшения жилищных условий была произведена реконструкция квартиры.

По факту проведенной реконструкции квартиры № 5 истцы обратились в Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска для ее согласования, путем направления Уведомления об окончании реконструкции для её согласования. В свою очередь в адрес истцов был направлен ответ о том, что разрешение на строительство по данному объекту УАиГ не выдавалось, объект обладает признаками самовольной постройки, а право собственности на объект может быть признано в судебном порядке. Таким образом, строительные работы были произведены без получения разрешения, а по завершению работ по реконструкции органом местного самоуправления было отказано во вводе в эксплуатацию квартиры и истцы обратились в суд с иском о признании права собственности на квартиру № 5, расположенную по <адрес>, в реконструированном виде.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3, действующая на основании доверенности, требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что реконструкция соответствует всем необходимым требованиям, жизни и здоровью не угрожает, расположена в пределах границ земельного участка. Протокол общего собрания собственников МКД от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает получение стопроцентного согласия всех собственников МКД на уменьшение общего имущества МКД.

Представитель ответчика администрации города-курорта Кисловодска ФИО4, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что произведенная реконструкция привела к реконструкции всего МКД, вышла за рамки квартиры, что влечет за собой избрание иного способа защиты права, а, именно, необходимо признание права на объект в целом. Реконструированная в литере «А» часть квартиры, находящаяся сверху, может препятствовать реализации прав собственником нижнего помещения, а судебной экспертизой данный вопрос не рассматривался, при этом, сама администрация со своей стороны не стала ходатайствовать о постановке указанного вопроса на разрешение экспертам с целью исключения возникновения судебных расходов.

Представитель УАиГ в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

Истцы ФИО2 и ФИО1 в судебное заседание не явились, направили своего представителя.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В пункте 25 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ изложена аналогичная правовая позиция, а в пункте 26 этого же Постановления прописано, что отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как усматривается из материалов настоящего гражданского дела, истцам <адрес> кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности: 1/2 доля в праве принадлежит ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 1/2 доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Право общей долевой собственности истцов на квартиру зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости», в ЕГРН внесены соответствующие записи о ГРП: № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира расположена на земельном участке общей площадью 1844 +/- 15 кв.м. с кадастровым номером 26:34:050126:171, с разрешенным видом использования: под многоквартирный жилой дом. То есть, в силу статьи 36 ЖК РФ данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений многоквартирного дома.

Как достоверно установлено в судебном заседании, в технических паспортах на литера «А» и «Р» от 09.12.2022 и из материалов судебной строительно-технической экспертизы, видно, что истцами самовольно произведена реконструкция жилого помещения и в настоящее время общая площадь квартиры составляет 82,1 кв.м. и состоит она из следующих помещений: помещения № 1, площадью 10,4 кв.м. – жилой комнаты;помещения № 2, площадью 15,3 кв.м. – жилой комнаты; помещения № 3, площадью 6,2 кв.м.– прихожей; помещения № 4, площадью 7,2 кв.м.– санузла; помещения № 5, площадью 13,1 кв.м. – кухни; помещения № 8, площадью 19,6 кв.м.– жилой комнаты, помещения № 12, площадью 5,4 кв.м. - санузла, помещения № 13, площадью 4,9 кв.м. – кухни. Данное обстоятельство подтверждается техническими паспортами на литер «А» и литер «Р» квартиры № 5, составленными по состоянию на 11 ноября 2022 года Кисловодским филиалом ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Из материалов настоящего гражданского дела видно, что при обращении истцов в орган местного самоуправления с уведомлением об окончании реконструкции в МКД по вопросу ввода реконструированной квартиры в эксплуатацию, письмом управления архитектуры и градостроительства № от ДД.ММ.ГГГГ было разъяснено, что объект обладает признаками самовольной постройки, и право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

Также судом установлено, что части квартиры находятся в разных литерах: литер «А» и литер «Р», не имеют мест общего пользования. Часть квартиры в литере «А» находится в составе здания МКД, где также расположены квартиры №№,2,3,6, а часть квартиры в литере «Р» является отдельно стоящим зданием. Проведенные работы в квартире в литере «А» никаким образом не нарушили его конфигурацию, а литер «Р», являясь отдельно стоящим зданием, имеет собственный отдельный технический паспорт.

В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких инструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из изложенного, вопреки утверждению ответчика, истцами была осуществлена именно реконструкция жилого помещения. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В случае возведения пристройки к уже существующему объекту, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего строения, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности в рассматриваемом случае являются нежилые помещения, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Поскольку в ходе реконструкции жилого дома значительно изменены параметры объекта недвижимого имущества, увеличена его площадь, то согласно статье 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и пунктов 21-25 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, спорный жилой дом следует рассматривать, как вновь созданный объект недвижимого имущества.

Определением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу назначена комплексная судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

в результате чего произошла реконструкция <адрес>, состоящей из литеров А и Р, расположенной по адресу: <адрес>? Какие работы были произведены в результате реконструкции, и из каких помещений состоит квартира?;

соответствует ли самовольно реконструированный объект недвижимости, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и иным нормам, и правилам и не оказывает ли он негативного влияния на соседние земельные участки? Если оказывает, то каким образом? Не угрожает ли он жизни и здоровью граждан и иных лиц?;

находится ли самовольно реконструированный объект недвижимости в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1844 кв.м., по адресу: <адрес>?;

допускает ли техническое состояние объекта, после его реконструкции, его безопасное использование (эксплуатацию) в качестве квартиры?;

не затронуты ли в результате реконструкции квартиры места общего пользования, а также общее имущество собственников многоквартирного дома?

Заключением экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной по вышеуказанному определению суда негосударственными судебными экспертами ФИО5 и ФИО6, установлено (ответ на вопрос № 1), что в отношении спорного объекта проведены работы по его расширению в части литера «Р» путем возведения помещений № 3 – прихожей – 6,2 кв.м., № 4 – с/узла – 7,2 кв.м., № 5 – кухни – 13,1 кв.м., самовольно реконструированными помещениями квартиры № 5, расположенной в литере «Р» являются № 3 – прихожая - 6,2 кв.м., № 4 – с/узел – 7,2 кв.м., № 5 – кухня – 13,1 кв.м.

В части квартиры, расположенной в литере «А» были произведены работы по перепланировке помещения № 12 – с/узла, площадью 5.4 кв.м., которое перепланировано за счет устройства перегородки из легких конструкций между помещениями № 12 – санузла и № 13 – кухни, в результате чего было образовано помещение № 3, а также помещение № 12 переустроено за счет переноса инженерных сетей санитарно-технического оборудования – унитазы, раковины, подвода холодной, горячей воды и устройство канализационной системы, предназначенной для вывода бытовых и хозяйственных сливных вод и отходов жизнедеятельности. По данным технической инвентаризации, общая площадь квартиры, расположенной в литере «А», составляет 29,9 кв.м., общая площадь квартиры, расположенной в литере «Р» составляет 52,2 кв.м. <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> составляет 82,1 кв.м.

Также экспертами сделаны выводы (вопрос № 2) о том, что самовольно реконструированная квартира соответствует строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам, и иным нормам и правилам. Конструкции квартиры отнесены в I категории – нормальное состояние. Строительные конструкции и материалы квартиры не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Квартира после проведенных работ по реконструкции, перепланировке и переустройству не оказывает негативного влияния на содержание и использование соседних земельных участков.

При ответе на вопрос № 3 эксперты установили, что квартира полностью, и в части литера «А», и в части литера «Р» расположена в пределах границ отведенного земельного участка.

При ответе на вопрос № 4 установлено, что техническое состояние квартиры допускает ее безопасное использование (эксплуатацию) по назначению, как объекта недвижимости – жилого помещения – квартиры в составе многоквартирного дома. Строительные (каменные и деревянные) конструкции и материалы квартиры отнесены к I категории – нормальное состояние.

При ответе на вопрос № 5 экспертами сделан вывод, что при реконструкции помещений квартиры № 5 затронуто общее имущество, а, именно, помещения: № 3 – прихожая 6,2 кв.м., № 4 – с/узел 7,2 кв.м., кухня – 13,1 кв.м. – произведена на части земельного участка, являющегося общим имуществом собственников МКД.

Суд признает судебное заключение допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим обоснованность исковых требований, поскольку данное заключение составлено экспертами, имеющими значительный стаж работы и соответствующие знания, а также предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, не представлено, в связи, с чем доводы представителя ответчика о том, что не представлено доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан суд считает необоснованными.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ представителем ответчика не представлено надлежащих доказательств в обоснование своих возражений в части наличия либо отсутствия самовольных помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома.

Кроме того, из представленного истцом протокола № 1 от 26 декабря 2022 года внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <адрес> следует, что все собственники помещений в МКД единогласно (100% голосов)дали истцам разрешение на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, путем сохранения <адрес> реконструированном (переустроенном) состоянии.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, с согласия всех собственников помещений в данном доме, допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, суд считает, что за исследованные в ходе судебного заседания письменные доказательства и судебное заключение позволяют признать за истцами ФИО1 и ФИО2 право собственности на <адрес>, расположенную по адресу <адрес>, в реконструированном виде.

При принятии решения по заявленным требованиям, суд учитывает, что, истцами предприняты надлежащие меры к легализации самовольной постройки путем обращения в орган местного самоуправления для получения акта ввода объекта в эксплуатацию, но им было в этом отказано.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости полного удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО2

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 и ФИО2 – удовлетворить.

Сохранить <адрес> по адресу <адрес>, общей площадью 82,1 кв.м. в том числе жилой площадью 45.3 кв.м. в реконструированном виде.

Признать за ФИО1 1/2 долю в праве общей долевой собственности на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 82,1 кв.м., состоящую из следующих помещений: помещения № 1, площадью 10,4 кв.м. – жилой комнаты; помещения № 2, площадью 15,3 кв.м. – жилой комнаты; помещения № 3, площадью 6,2 кв.м.– прихожей; помещения № 4, площадью 7,2 кв.м.– санузла; помещения № 5, площадью 13,1 кв.м. – кухни; помещения № 8, площадью 19,6 кв.м.– жилой комнаты, помещения № 12, площадью 5,4 кв.м. - санузла, помещения № 13, площадью 4,9 кв.м. – кухни.

Признать за ФИО2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 82,1 кв.м., состоящую из следующих помещений: помещения № 1, площадью 10,4 кв.м. – жилой комнаты; помещения № 2, площадью 15,3 кв.м. – жилой комнаты; помещения № 3, площадью 6,2 кв.м.– прихожей; помещения № 4, площадью 7,2 кв.м.– санузла; помещения № 5, площадью 13,1 кв.м. – кухни; помещения № 8, площадью 19,6 кв.м.– жилой комнаты, помещения № 12, площадью 5,4 кв.м. - санузла, помещения № 13, площадью 4,9 кв.м. – кухни.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в данные технического учета, кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 01.06.2023.

Судья А.В. Коротыч