Решение по делу № 2-2186/2023 от 04.10.2023

Дело №

УИД 26RS0№-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск 04.10.2023

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Остапенко О.И.,

при секретаре Труханович Т.Д.,

с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности ФИО2,

старшего помощника прокурора Шпаковского района Ставропольского края Анашкиной Н.Н.,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к ФИО1, ООО «НСК», ФИО1, Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа о признании недействительными договоров аренды земельного участка, соглашений, прекращении записи в ЕГРН, истребовании земельных участков, признании объектов капитального строительства самовольными постройками, сносе самовольных построек, по встречному иску ФИО1 к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании права собственности на самовольно возведенные объекты,

УСТАНОВИЛ:

администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обратилась в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением (впоследствии уточненным), в обоснование указав, что ООО «НСК» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее – администрация г. Михайловска) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска с кадастровым номером №, площадью № кв.м., с видом разрешенного использования «жилая застройка» расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, заключенного между администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и ООО «НСК»; о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки, обязав администрацию ШМО СК возвратить ООО «НСК» денежные средства, внесенные в качестве задатка в размере 342 672 рубля, расходы на проведение топографической съемки и бурение инженерно-геологических скважин в размере 80 000 рублей, итого на общую сумму 422 672 рубля; о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 26:11:020245:1148 в виде аренды (регистрационная запись 26:11:020245-26/018-2020-1, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), исключив из ЕГРН запись о регистрации права аренды ООО «НСК» на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020245:1148, площадью 35 400 кв.м., с видом разрешенного использования «жилая застройка» расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, внесенную на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №; о взыскании с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН №, в пользу ООО «НСК», расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 453,44 рубля (уточненные исковые требования, принятые к рассмотрению определением суда от ДД.ММ.ГГГГ).

Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд первой инстанции утвердил мировое соглашение по настоящему делу, заключенное между ООО «НСК» и администрацией города, на следующих условиях: «1. ООО «НСК» отказывается от заявленных исковых требований в полном объеме. 2. В связи с тем, что аннулировать записи регистрации не представилось возможным, стороны решили: расторгнуть договор № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № (далее по тексту – договор аренды №), и считают земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование – жилая застройка, общей площадью 35 400 кв. м с кадастровым номером 26:11:020245:1148, расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению – жилая застройка, который ранее был предоставлен в аренду ООО «НСК» по результатам проведения аукциона, свободным. 3. Прекратить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок площадью 35 400 кв. м с кадастровым номером 26:11:020245:1148 из земель населенных пунктов, разрешенное использование – жилая застройка, расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, и снять земельный участок с кадастрового учета. 4. Стороны не имеют претензий имущественного и неимущественного характера по исполнению договора аренды №. 5. Стороны договариваются о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключения кадастрового инженера ФИО4, технического отчета по результатам инженерногеологических изысканий №-ИГИ 2020 года, заключения специалиста № Б.0054/20-12(2)-СТИ от ДД.ММ.ГГГГ, администрация города Михайловска производит замену земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, на 45 земельных участков. Общая площадь предоставляемых земельных участков составляет 34 855 (тридцать четыре тысячи восемьсот пятьдесят пять) кв. м, которая соразмерна общей площади взамен ранее предоставленному земельному участку с кадастровым номером №, площадью № кв. м. В связи с этим, администрация города Михайловска обязуется в течение 30 дней с момента подписания мирового соглашения осуществить необходимые мероприятия по предоставлению вышеуказанных земельных участков в аренду, в том числе подготовить проект договоров аренды земельных участков, направить на подпись ООО «НСК», зарегистрировать подписанные договоры аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Судебные расходы по настоящему делу относятся на ту сторону, которая их понесла, т.е. на истца».

Вышеуказанное определение Арбитражного суда Ставропольского края отменено постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа ДД.ММ.ГГГГ. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования общества с ограниченной ответственностью строительного управления «НСК», г. Невинномысск, ОГРН №, удовлетворены частично. Признано недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв.м, видом разрешенного использования «жилая застройка», расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский муниципальный район, городское поселение город <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «НСК». В порядке применения последствий недействительности сделки обязали администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края возвратить обществу с ограниченной ответственностью «НСК» денежные средства, внесенные в качестве задатка истцом в размере 342 672 рубля. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды (регистрационная запись №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «НСК» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, с видом разрешенного использования «жилая застройка», адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>, внесенную на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Так согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией <адрес> и ООО «НСК» заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ ООО «НСК» и ФИО1 подписали соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о передачи (уступки) прав и обязанностей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО1 пописали соглашение о передачи (уступки) прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером №

Распоряжением комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №-А утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории с кадастровым номером 26:11:020247:1558 из которого образовался земельный участок с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020247:1563, 26:11:020247:2363, расположенные по адресу: <адрес> является ФИО5

На основании изложенного просит суд:

- признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольной постройкой;

- обязать ФИО5 снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самостоятельно, либо за счет собственных средств;

- признать объект капительного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020247:2363 по адресу: <адрес>, самовольной постройкой;

- обязать ФИО1 снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самостоятельно, либо за счет собственных средств;

- признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией города Михайловска и ООО «НСК»;

- признать недействительным соглашение № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о передачи (уступки) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «НСК» и ФИО1;

- признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 и ФИО1;

- признать недействительным договор аренды земельного № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО1;

- прекратить запись регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

- истребовать у ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;

- истребовать у ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ФИО5 подано встречное исковое заявление к администрации Шпаковского муниципального округа о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

В обоснование искового заявления указано, что согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № меду администрацией г. Михайловска и ООО «НСК» заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым №. ДД.ММ.ГГГГ ООО «НСК» и ФИО1 подписано соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче (уступке) прав и обязанностей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО5 подписали соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером №.

В начале 2023 года ФИО5 приступил к строительству домов блокированной застройки площадью 107,4 кв.м. каждый на вышеуказанных земельных участках. В настоящее время степень готовности объектов составляет 18%.

Все строительные работы проводились согласно строительным и градостроительным нормативам.

Право собственности на объекты незавершенного строительства подлежат признанию за ФИО5, поскольку арендатором земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, является ФИО5; на день обращения в суд объекты соответствуют установленным требованиям и построены в точном соответствии с градостроительными и строительными нормами; объекты строительства не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Просит суд:

- признать за ФИО5 право собственности на объект незавершенного строительства – дом блокированной застройки (2 блока) блок 1: жилой дом, площадью 107,4 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- признать за ФИО5 право собственности на объект незавершенного строительства – дом блокированной застройки (2 блока) блок 2: жилой дом, площадью 107,4 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

Представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные уточненные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить по изложенным основаниям. Возражала против удовлетворения встречного искового заявления. Дополнительно указала на недобросовестность ответчика, который начал строительств в период судебного спора, который инициирован в январе 2023 года, были приняты обеспечительные меры в отношении спорных участков, однако, ответчик начал строительство. При этом ответчик не обращался за получением разрешения на строительство, которое обязательно получать для строительства дома блокированной застройки.

Старший помощник прокурора Шпаковского района Ставропольского края Анашкина Н.Н. в судебном заседании дала заключение о законности исковых требований администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, указала на необходимость их удовлетворения. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 просил отказать в удовлетворении требований администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края. Встречное исковое заявление просил удовлетворить, признать за ФИО5 право собственности на объекты незавершенного строительства. Дополнительно указал, что строительство начато ранее инициированного спора, о самом споре ответчик узнал, когда ознакомился с заочным решением, ввиду не извещения ответчика, данное заочное решение было отменено. Таким образом, ответчик действовал добросовестно, кроме того, в экспертизе указан предполагаемый срок строительства, специальной экспертизы давности строительства не проводилось. Разрешение на строительство не было получено, однако, экспертизой установлено соответствие объекта всем нормам и правам, он не создает угрозы жизни и здоровья, ничьих прав не нарушает, возведен на участке, принадлежащем ответчику на праве аренды, целевое назначение соблюдено.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО5, ответчик ФИО6, представитель ответчика ООО «НСК», представитель ответчика Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа в судебное заседание не явился, извещены своевременно и надлежащим образом о месте, дате и времени рассмотрения дела, также информация о дате и времени судебного заседания заблаговременно размещена на интернет-сайте Шпаковского районного суда Ставропольского края, ходатайств об отложении дела не поступило, доказательств уважительности причин неявки не представлено.

Принимая во внимание извещение ответчиков о времени и месте судебного заседания, не сообщивших об уважительных причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в их отсутствие, с учетом мнения лиц участвующих в деле, а также, что информация о дне судебного заседания в соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ размещена на официальном сайте Шпаковского районного суда, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в порядке заочного производства, признавая причины неявки ответчиков в судебное заседание, неуважительными.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Михайловска и ООО «НСК» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес>, №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский муниципальный район, <адрес>, общей площадью 35400 кв.м. срок договора аренды установлен на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ООО СУ «НСК», <адрес>, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером № находящего в границах муниципального образования города Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ №; взыскании расходов, внесенных в качестве задатка в размере 342 672 рубля, расходов на проведение топографической съемки и бурение инженерно-геологических скважин в размере 80 000 рублей, на общую сумму 422 672 рубля, или предоставлении других земельных участков взамен земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 35 400 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 453 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Ставропольского края по делу № А63-11665/2020 утвердил мировое соглашение, заключенное между ООО СУ «НСК», г. Невинномысск и администрацией муниципального образования <адрес> на следующих условиях:

«1. ООО «НСК» отказывается от заявленных исковых требований в полном объеме.

2. В связи с тем, что аннулировать записи регистрации не представилось возможным, стороны решили: расторгнуть договор № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № № (далее по тексту - договор аренды №) и считают земельный участок площадью 35400 кв.м с №, по адресу: <адрес>, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению - жилая застройка, который ранее был предоставлен в аренду ООО «НСК» по результатам проведения аукциона, свободным.

3. Прекратить регистрационную запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок площадью 35400 кв.м. 11 с кадастровым номером №, и снять земельный участок с кадастрового учета.

4. Стороны не имеют претензий имущественного и неимущественного характера по исполнению договора аренды №.

5. Стороны договариваются о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, заключения кадастрового инженера ФИО4, технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий №-ИГИ 2020 года, заключения специалиста № № от ДД.ММ.ГГГГ, администрация <адрес> производит замену земельного участка с кадастровым номером №, на земельные участки:

1) №

Общая площадь предоставляемых земельных участков составляет № кв.м., которая соразмерна общей площади взамен ранее предоставленному земельному участку с кадастровым номером №, площадью 35400 кв.м.

Администрация города Михайловска в течение 30 дней с момента подписания мирового соглашения осуществляет необходимые мероприятия по предоставлению вышеуказанных земельных участков в аренду, в том числе подготовить проект договоров аренды земельных участков, зарегистрировать подписанные договоры аренды. Судебные расходы по настоящему делу относятся на ту сторону, которая их понесла, т.е. на истца».

Производство по делу № № прекращено.

После утверждения мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и на его основании ООО «НСК» заключило ДД.ММ.ГГГГ с администрацией г. Михайловска договор аренды земельного участка №, по условиям которого, ООО «НСК» предоставлен в аренду земельный участок №, общей площадью 1147 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <адрес>. Срок договора аренды установлен на срок по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2).

ООО «НСК» заключило ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды №, по соглашению безвозмездно (п. 1) переданы права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок №

ФИО6 и ФИО5 заключили ДД.ММ.ГГГГ соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, по соглашению безвозмездно переданы права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок № (п. 1 соглашения).

Из выписки из ЕГРН на участок с КН № следует, что он образован из земельного участка с кадастровым номером №, путем раздела последнего.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования Шпаковского муниципального округа Ставропольского края №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, срок договора аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:11:020247:1558, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский муниципальный округ, <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО5

Определение от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда Ставропольского края по делу № № об утверждении мирового соглашения отменено постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-11665/2020 Арбитражным судом <адрес> принято решение согласно которому уточненные исковые требования ООО СК «НСК», <адрес>, ОГРН № удовлетворены частично. Суд признал недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв.м., видом разрешенного использования «жилая застройка», расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и ООО «НСК».

В порядке применения последствий недействительности сделки обязал администрацию Шпаковского муниципального округа <адрес> возвратить ООО «НСК» денежные средства, внесенные в качестве задатка истцом в размере 342 672 рубля. Признал отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды (регистрационная запись №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), исключив из ЕГРН запись о регистрации права аренды ООО «НСК» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 35 400 кв.м., <адрес>, внесенную на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

В удовлетворении остальной части иска отказал. Взыскал с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН №, в пользу ООО СУ «НСК» 9 285,27 рубля расходы по уплате государственной пошлины. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу.

Истцом заявлены требования о признании недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; признании недействительным соглашения о передачи (уступки) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным дополнительного соглашения о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд приходит к выводу, что все четыре оспариваемые сделки были заключены после утверждения Арбитражным судом Ставропольского края определением от ДД.ММ.ГГГГ мирового соглашения, предметом сделок являлась передача прав аренды на земельные участки №, и в последующем образованного земельного участка №

Определение от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда Ставропольского края по делу № № отменено постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд кассационной инстанции указал, что ООО «НСК» не имеет преимущественного права на приобретение незастроенных земельных участков (45 участков) без проведения торгов, установил нарушения прав третьих лиц.

Согласно актам обследования спорных земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ на них отсутствуют объекты капитального строительства, на земельных участках установлены блоки без прочной связи с землей.

Согласно выпискам из ЕГРН на спорные земельные участки в графе «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» - «данные отсутствуют», арендатором значится ФИО1

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Поскольку право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020247:1558 (в последующем из которого был образован земельный участок с кадастровым номером №) получено ООО «НСК» по договору аренды земельного участка № с нарушением требования закона (положений части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ), при этом данной сделкой затрагиваются охраняемые законом интересы третьих лиц, принимая во внимание, что определение об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого заключена сделка отменено, суд считает исковые требования администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По общему правилу право аренды можно купить, приобрести в порядке наследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ), на право аренды недвижимого имущества может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства (статья 75 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Последующие сделки о передаче прав аренды на земельный участок с кадастровым номером № от ООО «НСК» к ФИО6 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, от ФИО6 к ФИО5 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, а также по заключению договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:020247:2363, суд также признает недействительными (ничтожными), поскольку у ООО «НСК» прав аренды по недействительной сделки не возникло, эти права не могли быть переданы ФИО6, а ФИО6 соответственно ФИО5, а впоследствии и комитетом ФИО5

В связи с изложенным требования о признании сделок недействительным подлежат удовлетворению.

Последствием признания сделок ничтожными является исключение записи в ЕГРН о наличии обременения в виде прав аренды, внесенных на основании ничтожных сделок.

В связи с чем требования о прекращении записей регистрации ограничения прав и обременения объектов недвижимости также подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об истребовании земельных участков из незаконного владения ответчика ФИО5

В ч. 4 ст. 1 ГК РФ указано, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующие ей.

При этом, установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

В ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, необходимым условием применения которых является обеспечение восстановление нарушенного или оспариваемого права в случае удовлетворения исковых требований.

Согласно действующему гражданскому законодательству, лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст.ст. 166-181 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.ст. 301-302 ГК РФ).

В ст. 301 ГК РФ указано, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из смысла названной нормы, лицо обратившиеся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать право собственности на вещь, утрату фактического владения ею без каких-либо договорных отношений с ответчиком, нахождение данной вещи помимо воли собственника у ответчика.

При этом, для удовлетворения виндикационного иска, стороне заявляющей об истребовании имущества, с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, необходимо доказать совокупность вышеупомянутых условий.

Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Из положений п. 36 вышеуказанного Постановления следует, что лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Установив обстоятельства дел, суд приходит к выводу, что факт нахождения в пользовании ФИО5 спорных земельных участков на основании недействительных (ничтожных) сделок безусловно свидетельствует о нарушении прав истца по первоначальному иску как собственника данного объекта, восстановление которого во внесудебном порядке не представляется возможным.

Право собственности администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края на спорные земельные участки и факт их незаконной передачи в аренду ФИО5 подтверждается надлежащими доказательствами по делу, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что на данный момент истец по первоначальному иску утратил фактическое владение данными участками без каких-либо договорных отношений с ответчиком, то есть спорный участок находится во владении ответчика помимо воли его собственника.

Кроме того, ссылка на добросовестное поведение ответчика не может быть учтена, поскольку ответчик получил безвозмездно по переуступке право аренды и также безвозмездно по следующему договору, следовательно, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, а значит собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

С учетом положений ст.ст. 166-168, 301-302 ГК РФ, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного искового требования собственника спорного имущества – истца администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края – об истребовании принадлежащих ему земельных участков с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером 26:11:020247:2363, расположенного по адресу: <адрес>, из незаконного владения ответчика ФИО5, в пользование которого оно было передано на основании в пользование которого оно было передано на основании цепочки сделок, впоследствии признанных недействительными.

В условиях состязательности судебного процесса и равноправия сторон, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчиков по первоначальному иску не представлено надлежащих доказательств того, что в настоящее время спорные земельные участки находятся в пользовании ФИО5 на законом основании и были переданы ему на каком-либо вещном праве в установленном законом порядке.

Разрешая требования о признании объектов капительного строительства, расположенных на спорных земельных участках, самовольными постройками, их сносе, и встречные исковые требования ФИО7 о признании права собственности на объекты незавершенного строительства суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

При этом, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ, закрепляющие в том числе признаки самовольной постройки и последствия такой постройки (пункты 1 и 2), обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов; при этом обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения (уведомления о соответствии) на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

В силу ч.ч. 1,2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на земельных участках с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположены объекты незавершенного строительства в виде фундаментов, что подтверждается актами осмотра земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Данные объекты возведены без получения разрешения на строительство.

Проектной документацией, подготовленной в феврале 2023 года, предусмотрено, что на вышеуказанных земельных участках будет возведен дом блокированной застройки (2 блока).

В ходе рассмотрения дела, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, судом назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» №-Э по судебной комплексной строительно-технической экспертизе возведенные строительные конструкции фундамента объекта незавершенного строительства блокированного жилого дома (Блок №, Блок №), расположенные на земельных участках с кадастровым номером 26:11:020247:1558 по адресу: <адрес> с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имеют все признаки строительных конструкций жилых домов как объектов капитального строительства. Строительная готовность составляет 3,28 %. Фактическое использование возведенных строительных конструкций фундамента объекта незавершенного строительства блокированного жилого дома соответствует виду разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, для блокированной застройки. В соответствии с данными проектной документации, подготовленной в феврале 2023 года, вероятный временной период строительства фундамента- март-май 2023 года. В результате выноса координат было установлено, что объекты незавершенного строительства расположены в границах вышеуказанных земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Возведенные строительные конструкции фундамента блокированного 2-х квартирного жилого дома, их местоположение соответствуют градостроительным нормам, параметрам застройки, планировке территории, правилам землепользования, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и строительным правилам. Исследуемые объекты соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-бытовым нормам и правилам, требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Михайловска Шпаковского муниципального района Ставропольского края, угрозы жизни, здоровью, окружающей среде и близлежащим зданиям, сооружениям не создают, а также не нарушают законные интересы граждан. Несоответствия возведенной конструкции фундамента блокированного 2-х квартирного жилого дома объекта незавершенного строительства действующим строительным нормам и правилам не установлено. На исследуемых земельных участках с возведенной строительной конструкцией фундамента объекта незавершенного строительства блокированного

2-х квартирного жилого дома отсутствуют иные объекты строительства, препятствующие выполнению, в случае необходимости, демонтажных работ. Сделан вывод о технической возможности сноса объектов капительного строительства.

Заключение экспертов, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключение судебной экспертизы соответствуют требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено экспертами, имеющими специальное образование, являющимися специалистами в данной области, квалификация которых сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, не имеют противоречий, выводы соответствуют поставленным вопросам, представляются ясными, полными, оснований не доверять заключению экспертов не имеется. Указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

Данное заключение суд считает возможным положить в основу решения суда.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о самовольности спорных объектов. Строительство объектов выполнено без получения разрешения на строительства в установленном законом порядке, в то время как для строительства домов блокированной застройки требуется получение разрешения на строительство, мер к получению разрешения ответчиком по первоначальному иску ФИО5 не предпринималось. Объекты возведены на земельных участках, не принадлежащих ФИО5 на законных основаниях на момент строительства, поскольку спорные сделки признаны недействительными и недействительны с момента их совершения (ст. 167 ГК РФ), следовательно, строительство проводилось на земельных участках, законным владельцем которых, ответчик не является. Таким образом, вне зависимости от того, что экспертизой установлено соблюдения при строительстве блоков объекта незавершенного строительством блокированного дома установленных требований, норм, правил, целевого назначения земельного участка, допускающие строительство на нем данного объекта, отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, спорные постройки возведены на участках, которые не находились в законном владении ответчика в отсутствие разрешения на строительство. Поскольку сделки недействительна с момента ее совершения, право владения у ответчика на земельные участки отсутствовало, следовательно, невозможно применение к спорным правоотношениям положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку.

Кроме того, следует отметить, что проектная документация на возведение спорных объектов подготовлена в феврале 2023 года, строительство объектов было начато в период судебных споров, что свидетельствует о недобросовестности ответчика. Суд не может принять во внимание ссылку ответчика на то, что он не знал об инициированном в суде споре, и начал строительство до отмены заочного решения по данному делу, поскольку вне зависимости от наличия спора, ответчик обязан был предпринять меры к получению разрешения на строительство спорных объектов, которых не предпринял.

Установив данные обстоятельства, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, в которой сделан вывод технической возможности сноса спорных объектов капительного строительства, процент готовности которых 3,28 %, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании объектов капительного строительства, расположенных на спорных земельных участках, самовольными постройками, их сносе, и об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО7 о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией города Михайловска и ООО «НСК».

Признать недействительным соглашение № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о передачи (уступки) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «НСК» и ФИО1.

Признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 и ФИО1.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО1.

Прекратить записи регистрации ограничения прав и обременения объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Истребовать у ФИО1 земельные участки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Признать объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> самовольными постройками.

Возложить обязанность на ФИО1 снести объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, самостоятельно или за счет собственных средств.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья О.И. Остапенко