Решение по делу № 2-138/2025 от 02.04.2025 - о взыскании убытков в счет возмещения расходов по устранению недостатков жилого дома, компенсации морального вреда.

Дело № 2-138/2025 69RS0039-01-2023-002527-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тверь 02 апреля 2025 года

Пролетарский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Самухиной О.В.,

при секретаре Ашмаровой Е.В.,

с участием представителя истцов ФИО1, представителей ответчика ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в помещении Пролетарского районного суда города Твери в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о взыскании убытков в счет возмещения расходов по устранению недостатков жилого дома, компенсации морального вреда,

установил:

Истцы ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО6, с учетом уточнения исковых требований просят взыскать в качестве возмещения расходов по устранению недостатков жилого дома 9186320 руб., из которых в пользу ФИО4- 30/100 от указанной суммы, в пользу ФИО5-70/100 от указанной суммы. Также взыскать компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.

В обоснование требований указано, что 28 ноября 2022 года истцы купили у ответчика в общую долевую собственность земельный участок и размещенный на нем жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

14 декабря 2022 года продавцом получена стоимость объектов недвижимости, в этот же день подписан передаточный акт.

20 декабря 2022 года покупателями был замечен поток воды в подвале жилого дома, а также бурный поток воды из приямка при входе в жилой дом со стороны заднего входа в цоколь. Откачка воды насосом заняла около 7-8 дней.

20 декабря 2022 года из-за высокой влажности произошло короткое замыкание электричества на цокольном этаже жилого дома с возгоранием проводов, что чуть не привело к возгоранию самого пола на цокольном этаже, после чего покупатели обратились к специалистам для выяснения причины повышенной влажности, мокрого пола и специфического едкого запаха из подвала, который распространился по всему дому.

13 февраля 2023 года был вскрыт пол в помещении кинотеатра на цокольном этаже жилого дома, где под паркетом были обнаружены стоячая вода около 20 см и плесень, а также специфический едкий запах от плесени и грибка. После этого покупатели были вынуждены покинуть дом по причине невозможности его использования без выполнения ремонтных работ.

Согласно заключению независимого специалиста от 20 июня 2023 года стоимость работ по устранению последствий проникновения грунтовых вод в цокольные помещения исследуемого объекта составляет 8623179 руб., рыночная стоимость замены повреждённых инженерных сетей -563150 руб., общая стоимость восстановительного ремонта помещений, пострадавших в результате повреждения грунтовыми водами, составляет 9186320 руб.

Выявленные недостатки препятствуют использованию жилого дома по назначению.

Также истцы указали, что недостатки жилого дома являются скрытыми, возникшими, вероятно, по причине проникновения грунтовых вод; по состоянию вскрытых затопленных помещений (застоявшаяся вода, плесень и грибок) очевидно, что недостатки возникли задолго до передачи жилого дома.

Ссылаясь на положения статей 469, 474, 476, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагают, что продавец должен нести ответственность за недостатки, обнаруженные в жилом доме в виде плесневых и грибковых поражений, сырости, возникшие по причине проникновения воды в дом и сырости из-за отклонений при проектировании и строительстве дома.

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались заказной корреспонденцией. Направили представителя. Ранее в судебном заседании истец ФИО4 пояснила, что при осмотре дома 16 ноября 2022 года были видны следы деформации в виде паркета и изменения цвета затирки плитки в цокольном этаже дома, однако она не придала должного значения таким повреждениям. Представитель продавца пояснял ей, что в цоколе имело место однократное затопление, от которого и остались данные следы. После переезда в дом они обнаружили, что санитарно-технические приборы цокольного этажа отключены от водоснабжения, поэтому вызвали специалиста, который 19 декабря 2022 года вечером произвел подключение воды в цокольном этаже дома. А уже на следующее утро (20 декабря 2022 года) было обнаружено полное затопление пола всех помещений цокольного этажа дома. Вода на полу стояла на уровень примерно 20 см. Также пострадала электропроводка в цокольном этаже. Причина такого затопления не известна, истцы предполагают, что затопление произошло либо вследствие попадания грунтовых вод в техническое подполье дома, либо в результате прорыва трубопроводов отопления и (или) водоснабжения. По факту затопления какие-либо службы официально не вызывались, затопление было ликвидировано в частном порядке. Через 2 дня (22 декабря 2022 года) были обнаружены следующие повреждения дома: на стенах всех помещений цокольного этажа дома следы плесени под батареями над полом; жуткий запах плесени в помещении кинотеатра. Истцы полагают, что при продаже дома продавец скрыл дефект данного дома в виде затопления технического подполья дома грунтовыми водами.

Представитель истцов ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила суду, до покупки дома истцы с участием привлеченных специалистов осматривали дом, никаких проблем не выявили. На осмотр дома также были приглашены представители организации, построившей данный дом, строительной компании «Хонка». При осмотре дома отопление было включено, а водоснабжение санузлов- отключено. Поскольку при передаче дома воду не включали, то проблемы с водными коммуникациями невозможно было обнаружить. После подписания акта приема-передачи от 14 декабря 2022 года ФИО5 и ФИО4 начали переезжать в дом, перевозить вещи, переезд занял примерно неделю. 20 декабря в доме на цокольном этаже был обнаружен залив.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась заказной корреспонденцией. Ее представители ФИО2, ФИО3 иск не признали. Пояснили, что процедура продажи дома заняла длительное время. Покупатели неоднократно осматривали дом без ограничений по времени, они приглашали специалистов для консультаций при осмотре дома. По просьбе истцов до покупки дома дом осматривали электрики, сантехники, сотрудники строительной компании «Хонка». У истцов было больше месяца времени на свободное обследование дома перед покупкой. Дом строила строительная компания «Хонка», которая занимается постройкой из клеенного бруса, строили они его под ключ «Хонка» с соблюдением технологий. Попадание в дом грунтовых вод исключено, поскольку под фундамент залита монолитная плита, песок-щебень с гидроизоляцией, сделаны 4 мелиорационных колодца. Дом технически сложный в обслуживании, много оборудования. Во время осмотра дома следов плесени, вспучивания паркета не было, двери свободно закрывались, никаких недостатков не имелось. Полагают, что причиной затопления дома являются не грунтовые воды, а ненадлежащая эксплуатация инженерных коммуникаций и прорыв водопровода. Со слов истца ФИО5 представителям ответчика стало известно, что истцы приглашали в дом при переезде какого-то специалиста, который осуществлял работы с водными коммуникациями. После его визита и случилось залитие дома. Также представитель ответчика сообщил суду, что по фотографиям видно, что в месте протечки в настоящее время заменен водяной бак, кто и зачем произвел замену водяного бака ему неизвестно. При осмотре и передаче дома отопление в доме функционировало. О факте залития дома ответчик узнала только из копии искового заявления.

Судом в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено о рассмотрении дела при доложенной явке.

Суд, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно положениям статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно статье 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 459 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из материалов дела, 28 ноября 2022 года ФИО6 с одной стороны, ФИО5 и ФИО4- с другой заключили договор в соответствии с которым ФИО6 (Продавец) обязуется передать в долевую собственность ФИО5 (70/100 доли) и ФИО4 (30/100 доли) (Покупатели), а покупатели обязуются оплатить земельный участок с кадастровым номером №, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

В пункте 5.3 договора указано, что покупатели удовлетворены состоянием недвижимого имущества (в том числе техническим), установленным путем осмотра пред заключением настоящего договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов, недостатков, о которых им не сообщил продавец.

13 декабря 2022 года за истцами в ЕГРН зарегистрировано право собственности на спорный жилой дом и земельный участок.

14 декабря 2022 года согласно письменной расписке истцы передали ответчику в качестве оплаты по договору стоимость дома и земельного участка – 78623610 руб., что соответствует 1300000 долларов США.

В этот же день, то есть 14 декабря 2022 года, сторонами подписан передаточный акт, согласно которому продавец передал вышеназванное имущество. Указано, что недвижимое имущество передается в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора купли-продажи и с его назначением. Продавец сообщил покупателям, что ему ничего не известно о скрытых (невидимых при осмотре) недостатках передаваемого имущества, скрытых недостатках сетей и коммуникаций.

Также в передаточном акте указано, что покупатели осмотрели недвижимое имущество, приняли его в том состоянии, в котором оно существует ко дню подписания акта, и нашли его пригодным для использования.

В судебном заседании обе стороны подтвердили, что покупатели неоднократно без каких-либо ограничений со стороны продавца осматривали приобретаемый жилой дом и земельный участок, в том числе, с приглашением третьих лиц по своему усмотрению, каких-либо протечек, залитий, следов протечек либо залитий, фактов неисправности инженерных коммуникаций установлено не было.

Из материалов дела следует и никем не оспаривается, что в спорном жилом доме произошло залитие цокольного этажа.

Стороной истцов в материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Центр «Квест» №27 от 20 июня 2023 года. Согласно названному заключению 29 марта 2023 года в вечернее время специалистом проводился осмотр спорного жилого дома. При осмотре обнаружено, что во всех помещениях цокольного этажа имеется повышенная влажность, отдельные элементы внутренней отделки вздулись и деформировались, образовались пятна. Под лагами обнаружено большое скопление влаги на электропроводке и трубопроводах отопления. Указано, что повреждения такого характера наиболее вероятно могли образоваться за счет проникновения грунтовых вод через конструктивные элементы цокольного этажа.

Суд критически относится к вводам специалиста, изложенным в заключении ООО «Центр «Квест», поскольку в ходе обследования не осматривались водяные и отопительные приборы, коммуникации, сантехнические приборы.

08 июля 2023 года истцы направили в адрес ответчика претензию, в которой указали на факт залития подвала жилого дома, что сделало его непригодным для проживания. Потребовали возместить расходы, необходимые для устранения скрытых недостатков дома.

По ходатайству стороны истцов судом назначено проведение комплексной судебной строительно-технической, оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ЦПО Партнер» ФИО7 (эксперт-строитель), ФИО8 ( эксперт-оценщик).

Из заключения судебной экспертизы №4942 от 16 января 2025 года следует, что для производства экспертизы в бетонном полу цокольного этажа был выполнен керн диаметром 160 мм и глубиной 0,55 мм. У наружной стены жилого дома был выполнен шурф размерами 1,5*1,5 м и глубиной 2,23 м. Были осмотрены строительные конструкции, внутренняя отделка, внутренние коммуникации, шурф фундаментов и керн полов дома.

В помещении поз. 39 цокольного этажа выявлено коробление покрытия полов из паркетной доски, наличие воды и мокрой минеральной ваты на бетонной плите пола, отслоение декоративной шпатлёвки стен и образование пятен тёмного цвета. Указанные повреждения полов и стен являются признаками подтопления цокольного этажа. При этом, экспертом указано, что ряд повреждений цокольного этажа являются очевидными, обнаружены посредством визуального осмотра без применения специального оборудования и вскрытия отделки. Так, в помещениях поз. 39, поз. 40 имеют место повреждения в виде коробления покрытия полов из паркетов стыках соединения, а также разбухание, отслоение декоративной шпатлёвки по периметру стен выше плинтусов по высоте до 0,6 м и образование тёмных пятен.

Кроме того, экспертом без применения специального оборудования исследован коллектор отопления, расположенный в помещении поз. 32. На момент осмотра отопление цокольного этажа дома было выключено. При включении отопления цокольного этажа при последовательном открытии кранов в левом нижнем отделении коллектора отопления у смежной стены между помещениями поз. 32 и поз. 38 выявлена протечка воды в приямке коллектора. Протечка воды определяется визуально. Все указанные выше дефекты являются явными, их возможно определить посредством визуального осмотра.

Шкаф коллектора отопления состоит из четырех отделений. Нижнее левое отделение коллектора обеспечивает подачу теплоносителя в отопительные приборы цокольного этажа дома. На момент начала осмотра краны нижнего левого отделения коллектора были закрыты. При закрытых кранах указанной секции протечек не выявлено, поверхность бетонной плиты пола помещения поз. 38 сухая, вода отсутствует. При открытых кранах коллектора происходит протечка трубы из металлопласта в указанном отделении. Протечка воды из трубы коллектора происходит в щебёночном слое приямка и из приямка коллектора попадает в смежное помещение поз. 38. Трубы из металлопласта, проложенные по бетонному полу, соединены с гребёнкой коллектора при помощи металлических деталей «пресс-фитинг» (фото 129). Соединение труб из металлопласта в приямке коллектора со щебёнкой также выполнено при помощи металлических деталей «пресс-фитинг».

Эксперт пришел к выводу, что технической причиной подтопления цокольного этажа (подвала) индивидуального жилого дома является повреждение соединения труб из металлопласта в приямке коллектора, расположенного в помещении поз. 32 цокольного этажа.

В результате исследования эксперты пришли к следующим выводам:

-в цокольном этаже (подвала) индивидуального жилого дома имеются признаки подтопления, выраженные в повреждении внутренней отделки стен и полов, а также в намокании утеплителя из минеральной ваты, уложенного под напольным покрытием;

-установить дату (период) подтопления цокольного этажа (подвала) жилого дома не представляется возможным;

-технической причиной подтопления цокольного этажа (подвала) жилого дома является повреждение соединения труб из металлопласта в приямке коллектора, расположенного в помещении поз. 32 цокольного этажа;

-стоимость восстановительного ремонта повреждений, возникших в результате подтопления цокольного этажа (подвала) на дату проведения экспертизы по ценам Московской области составляет: без учета износа- 1450567 руб., с учетом износа: 1418522 руб.;

- стоимость работ и материалов, необходимых для устранения причин подтопления цокольного этажа (подвала) на дату проведения экспертизы по ценам Московской области без учета износа составляет 1258 руб.

Оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется. Суд признает заключение судебной экспертизы достоверным и обоснованным, поскольку исследование проведено в установленном законом порядке экспертами, имеющими необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области. Заключение содержит описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами. Выводы экспертов обоснованы и мотивированы.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что залитие в доме истцов произошло после 14 декабря 2022 года по причине повреждения соединения труб из металлопласта в приямке коллектора отопления, расположенного в помещении цокольного этажа.

Вопреки доводам стороны истцов оснований полагать, что залитие произошло из-за подтопления дома грунтовыми водами, не имеется. Судом запрошены сведения о погоде в месте расположения спорного дома в декабре 2022 года. Согласно справке о погоде ФГБУ «Центральное УГМС» в юридически значимый период с 15 декабря 2022 года по 22 декабря 2022 года среднесуточная температура составляла от -5 °C до -7 °C, максимальная температура за этот период не поднималась выше -2,1 °C, дождей не было.

Также не имеется оснований полагать, что залитие произошло из-за неисправностей, имеющихся в доме на момент подписания сторонами передаточного акта. Так, в судебном заседании никем не оспаривалось, что истцами с привлечением третьих лиц неоднократно осматривался спорный жилой дом как до заключения договора купли-продажи, так и до подписания передаточного акта. Наличие каких-либо недостатков не зафиксировано.

В судебном заседании 16 января 2024 года истец ФИО4 составила перечень повреждений жилого дома, обнаруженных ею в декабре 2022 года: повреждения напольного покрытия во всех помещениях (паркет, кафельная плитка), отслоение штукатурки, отслоение плитки от стен, плесень стен, грибы на расстоянии 1,5 м от пола во всех помещениях цоколя, пятна сырости на потолке во всех помещениях цоколя, вздутие и изменение конфигурации дверных полотен, отслоение наличников.

Перечисленные истцом ФИО4 дефекты, по мнению экспертов, являются явными, их возможно определить посредством визуального осмотра. Если бы такие дефекты присутствовали в момент осмотра дома покупателями, они не могли остаться незамеченными.

То же касается и специфичного едкого запаха плесени, который, по словам истцов, вынудил их покинуть дом. Запах также мог быть установлен истцами при осмотре дома до покупки.

Оснований полагать, что трубы отопления были повреждены на момент передачи дома, также не имеется. Так, из объяснений истца ФИО4 и представителей ответчика усматривается, что при передаче дома отопление в доме имелось, поскольку дом передавался в зимнее время при минусовой температуре на улице. Поскольку отопление в доме функционировало, следовательно, протечка воды из трубы коллектора отопления могла быть обнаружена при осмотре дома. В момент передачи дома было отключено только водоснабжение сантехнических приборов, поэтому истцами был привлечен сторонний специалист, который производил включение водоснабжения. При наличии протечки, ее мог заметить и указанный специалист, однако, сведений об этом не имеется.

Поскольку судом не установлено, что ФИО6 передала покупателям недвижимое имущество с недостатками, которые не были оговорены в договоре и передаточном акте, то оснований для удовлетворения иска не имеется. Риск повреждения имущества перешел на покупателей 13 декабря 2022 года, в момент перехода права собствености на объекты недвижимости.

Размер государственной пошлины при цене иска 9186320 руб. составляет 54132 руб., требование о компенсации морального вреда оплачивается государственной пошлиной в размере 300 руб. Таким образом, ФИО4 должна уплатить за требования имущественного характера государственную пошлину 16240 руб. (30%), ФИО5-37892 руб.

ФИО5 уплачена государственная пошлина в размере 54200 руб. Следовательно, с ФИО4 в доход соответствующего бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 232 руб. (54132+300) -54200).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о взыскании убытков в счет возмещения расходов по устранению недостатков жилого дома, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО4 в бюджет муниципального образования Тверской области городской округ г. Тверь государственную пошлину в размере 232 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда с подачей апелляционной жалобы через Пролетарский районный суд г. Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Идентификаторы сторон: ФИО4 паспорт №, ФИО5 паспорт №, ФИО6 паспорт №.

Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2025 года.

Председательствующий О.В.Самухина